“El sector de Socimis y promotoras, igual que el resto de la economía, recibe por varios frentes y con diferente signo el impacto de una coyuntura macroeconómica muy compleja”, explica María Mira, analista fundamental de Estrategias de Inversión. “Los niveles de inflación están descontrolados y partimos de unos tipos de interés negativos, que ahora suena ya cotidiano pero es tremendamente excepcional”. Además, “iniciamos ajustes al alza en el precio del dinero que por poco que se eleve en cuantía, partiendo como digo de esos niveles, el impacto debería ser destacado”.
Esta situación “muy compleja” impacta, en opinión de Mira, “por una parte de forma negativa en el sector, por cuanto presionará la demanda a la baja debido a la merma en el poder de compra del consumidor, por la probable ralentización de la recuperación económica y por el efecto directo en el encarecimiento de la financiación vía un mayor Euríbor”. Sin embargo, “por otra parte, el sector recibe el efecto positivo de la inflación vía revalorización de activos e indexación de rentas, a lo que hay que añadir la falta de alternativas de inversión que protejan de la inflación, una elevada liquidez y ahorro, la escasez de oferta de vivienda y la deriva demográfica que favorecen al sector promotor”.
Para el analista independiente José Ramón Sánchez Galán, en el actual entorno, la situación del sector inmobiliario pasa por una serie de aspectos. En primer lugar, “aunque la demanda de viviendas sigue consolidada, la subida de tipos podría moderar esta tendencia”. Otro aspecto a tener en cuenta son los precios. “Según el Banco de España, el desequilibrio existente entre oferta y demanda (alrededor de un 12% de diferencia), el conflicto de Ucrania (incrementando el coste de los materiales) y el encarecimiento de las hipotecas (el Euribor ya supera el 2%), conllevan a un lógico impulso al alza del precio de la vivienda”, explica Sánchez Galán.
Llegados a este punto, “lo importante sería ser capaces de anticipar cuál será el impacto neto de todos estos factores”, apunta Mira. “Sabemos que históricamente el inmobiliario ha sido uno de los activos que mejor se han comportado en entornos de elevada inflación, principalmente por la indexación de rentas y revalorización de activos”. “Yo me quedaría con los grandes factores estructurales: hay liquidez en el sistema, hay escasez de oferta y la demografía sostendrá la demanda”. “Con permiso de la inflación de costes, el momento actual del ciclo es favorable en síntesis para Socimis y promotoras”, cree Mira.
¿Cuáles pueden ser los ganadores del sector?
Entrando más en el detalle de qué compañías podían destacarse en Bolsa, la “valoración positiva” de María Mira es para MERLIN Properties, “la más diversificada (oficinas, centros comerciales y logística) y con el 100% de su deuda a tipo fijo”, explica. Además, “cotiza barata”.
Sánchez Galán apunta además que la compañía anunció recientemente su nueva estrategia basada en poner la sostenibilidad en el corazón de su negocio que se inicia con una política de edificación sostenible, con nuevos proyectos y servicios de movilidad sostenible (Estrategia ‘Merlin Hub’) que incluyen logística de última milla, la instalación de cargadores eléctricos en sus promociones (809 ya instalados y 955 en previsión).
Caso similar al de Inmobiliaria Colonial, Socimi “claramente enfocada en el mercado de las Oficinas Premium”. La compañía está centrada en el alquiler de oficinas en París, Madrid y Barcelona obtendrá este año el 52% de sus rentas del mercado parisino donde opera a través de su filial SFL. “Es de prever que la compañía aumente su Ebitda este año el 17% para situarse en diciembre en los 291 millones”, apunta Sánchez Galán.
Mira abunda en que “Colonial mejora atractivo, con una deuda controlada (LTV 36,9% y el 84% de la deuda a tipo fijo) y NAV al alza”. Más allá del Ibex 35, “valoración positiva” de la experta también para LAR España, “especializada en centros comerciales y con un plan de negocio muy ambicioso”. “LAR España reporta además una rentabilidad sobre dividendo superior al 7%”.
Lar España ha centrado su actividad en la promoción y gestión de centros comerciales tras vender todos sus activos en oficinas y logística. La estrategia de la compañía es ubicar sus centros fuera de las grandes ciudades en lugares donde se convierten en los centros dominantes de toda su área de influencia. “Entre sus principales oportunidades de crecimiento está la adquisición de activos a bajo precio como consecuencia del impacto de la crisis y aprovechar su experiencia en la reforma de activos. Por contra, como ocurría en el caso de las oficinas, queda por despejarse aún los efectos que el crecimiento del e-commerce pueda tener en el funcionamiento y desarrollo de centros comerciales”, señala Sánchez Galán.
¿Hay riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria?
Para Galán, un factor a tener en cuenta a la hora de analizar el sector inmobiliario español es que se ha caracterizado históricamente por dos elementos principales: “es tremendamente cíclico y su importancia para el crecimiento es muy importante”. “¿Quién no recuerda la crisis de la burbuja inmobiliaria no sólo en España (1986 a 1992), pero también en otros países como Japón (1986 a 1991) o la combinada con productos financieros (las tristemente famosa ‘crisis subprime’), como en EEUU en 2007?”, se pregunta.
Conforme a los datos del Índice de Burbujas Inmobiliarias de UBS que comprende a 25 ciudades del mundo, actualmente siete se encuentran en riesgo de burbuja, destacando Frankfurt, Hong Kong y Toronto, en este orden. Hasta el momento, España se encuentra en la posición 22 de las 25.
“No parece probable” que pueda producirse una burbuja como la de 2007, con altos precios y sobredemanda, reflexiona Sánchez Galán, “ya que los precios van a moderarse para lo que queda de 2023 y se mantendrán relativamente para 2004”.
Una de las razones para descartar este escenario es el ahorro, que, debido a las actuales circunstancias, está cayendo. Según cálculos del Banco de España, más de 85.000 millones de euros de ahorro durante la pandemia han desaparecido durante 2021 y 2022 por la escalada de la inflación y la subida de tipos de interés.
Asimismo, “aunque los bancos están concediendo bastantes préstamos hipotecarios, estos solo representan el 38% de los que se concedían en 2007”, y “se están preocupando por otorgarlos a perfiles financieros que puedan asumir los riesgos de impago”.
Por último, “la incertidumbre del entorno afecta a las intenciones de compra: se ha instalado un cierto temor a la inseguridad del futuro, que los compradores aumentan su reticencia a la hora de acudir al mercado, lo cual, en cierto modo, influye también en la especulación que disminuyó notablemente durante el primer trimestre del presente año y no se prevé un cambio de tendencia”.
