Justo ahora se cumplen 10 años desde que el sector inmobiliario americano comenzó a dar síntomas de agotamiento. Su explosión no solo creó una ola de bancarrotas entre las compañías de la industria, sino que arrasó con el sistema financiero de todo el mundo, con el empleo y con una economía que llegó a contraerse en Estados Unidos un 3,1% en 2009. Destacan algunos analistas que en esa época se produjo algo que no había ocurrido jamás en la historia, los precios de la vivienda cayeron en todo el país de forma unánime. En algunas zonas como California, los descensos llegaron a rondar el 70%.
Las políticas monetarias no convencionales y los tipos cero accionaron la recuperación económica, el empleo y con ello la compra de viviendas en un ciclo que ha ido trayendo de nuevo la normalidad al mercado. Tanto es así, que en enero de este año el precio de la vivienda ha llegado a tocar máximos históricos, aunque se observa algo de estancamiento.
Destacan los analistas que en estas subidas también han incidido otros factores, sobre todo la demanda de los inversores internacionales. Los bajos tipos de interés y las incertidumbres políticas que han animado el apetito por activos seguros y con algo de rentabilidad. Precisamente esta combinación es lo que ha llevado a la compra de inmobiliario estadounidense durante muchos años, sobre todo en el segmento comercial y en las grandes ciudades.
Mercado residencial y tipos
La pregunta que se hacen los inversores es si en este entorno, las subidas de tipos van a afectar al sector en bolsa. Dependerá, claro está, dicen la mayor parte de los expertos del ritmo que adopte la FED para llevar a cabo este proceso.
Tom Walker, corresponsable de Global Property Securities de Schroders apunta a Estrategias de Inversión que en un scenario de tipos “en Estados Unidos, al igual que ocurre con otros países, habrá ganadores y perdedores. Nuestros análisis sugieren que los mercados más fuertes serán ciudades costeras como Boston, Nueva York, Los Ángeles y San Francisco”.
Según el experto, “una subida de tipos podría afectar significativamente al sector inmobiliario. Dependerá de la velocidad de las subidas. Sin embargo, sea como sea, aquellas compañías que no tengan capacidad de elevar los precios van a sufrir (dramáticamente).
Sin embargo no todos son tan pesimistas. De hecho hay algunos que diseccionan mucho el tipo de activos inmobiliarios al que nos refiramos. De hecho, Guy Barnard, co responsable del equipo de renta variable inmobiliaria de la gestora Henderson, se fija en un sector que incluso podría beneficiarse del alza de tipos. Barnard comenta a Estrategias de Inversión que “los REIT’s de Estados Unidos han reaccionado históricamente muy bien durante los periodos de subidas de tipos de interés.”
En su opinión, “mientras que los mercados hoy en día están muy centrados en el efecto negativo de la subida de tipos sobre el sector, para nosotros la respuesta importante es ¿por qué están subiendo los tipos de interés? Generalmente se produce tras una mejora de la economía. Esto beneficiará al mercado inmobiliario en la forma de un aumento de la ocupación de los inmuebles, lo que terminará produciendo un aumento de los alquileres. A su vez esto se trasladará en un incremento de los beneficios para los REIT’s de entre un 6 y un 7% y una mejora de los dividendos. Con una rentabilidad por dividendo inicial del 4%, lo que representa un atractivo punto de entrada”.
Barnard cree que “aunque nuestras perspectivas de rentabilidad sobre este negocio son modestas, todavía son positivas”. En esta firma apuestan por REIT’s en sectores como la logística, los centros de datos o en lugares con tendencias demográficas positivas, como Seattle. Todo dependerá, parece, de la prisa que se de la FED en elevar los tipos.
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