Una empresa que ofrece dividendos siempre suele ser atractiva, más si lo ha mejorado. Ese es el caso del fideicomiso de inversión inmobiliaria o REIT, Agree Rlty REIT, que ha pasado de un dividendo trimestral a mensual con una tasa anual compuesta del 5.6% durante ese periodo. Sin olvidar que se presenta como una excelente oportunidad para “comprar en la caída”, según Matt DiLallo en Yahoo Finance.
A pesar del éxito de Agree Realty, las acciones del REIT se han desplomado alrededor de un 25% desde su nivel máximo en 2022. Esa liquidación y un pago en constante aumento han elevado su rendimiento por dividendo hasta el 5.1%, que es significativamente más alto que el S&P 500 (1.4% rentabilidad por dividendo). Con un mayor crecimiento por delante, es una acción con dividendos excelente para comprar y mantener durante una posible vida útil de ingresos pasivos recurrentes.
Sigue creciendo a pesar del fuerte viento en contra
Las tasas de interés más altas han sido el principal factor que ha pesado sobre las acciones de Agree Realty durante los últimos años. Las tasas más altas afectan el valor de los bienes raíces, haciéndolo bajar para aumentar los rendimientos de los ingresos por encima de las alternativas de menor riesgo como los bonos. También hacen que a los REIT como Agree Realty les resulte más caro pedir dinero prestado para financiar nuevas adquisiciones.
Si bien las tasas más altas son un obstáculo para el crecimiento del REIT, éste sigue creciendo. La compañía informó recientemente sus resultados del primer trimestre y aumentó sus fondos operativos ajustados (FFO) por acción en un 4.6%, en comparación con el mismo período del año anterior.
La empresa se benefició de la adquisición de casi 1.200 millones de dólares en propiedades en 2023 e invirtió alrededor de 150 millones de dólares en proyectos de desarrollo. Estas inversiones de crecimiento permitieron al REIT aumentar su pago de dividendos mensual en un 2.9% durante el año pasado.
Agree Realty ha seguido encontrando atractivas oportunidades de inversión este año. Invirtió 140 millones de dólares en 50 propiedades minoristas de arrendamiento neto en el primer trimestre.
Ese total incluyó el gasto de 123.5 millones de dólares para adquirir 31 propiedades. Compró este inmueble a una tasa de capitalización promedio ponderada del 7.7%. La empresa aprovechó los menores valores inmobiliarios para asegurar mayores rendimientos de los ingresos.
Construido para crecer en cualquier entorno
Agree Realty se mantiene en una posición sólida para continuar ampliando su cartera de bienes raíces. Tiene un índice de pago de dividendos conservador para un REIT (72% de su FFO ajustado al final del primer trimestre), lo que le permite retener un flujo de caja libre significativo para financiar nuevas inversiones.
El REIT también tiene un balance similar a una fortaleza. Su ratio de apalancamiento era de 4.3 veces al final del primer trimestre después de tener en cuenta el impacto de una transacción de acciones a plazo no liquidada. Se trata de un nivel muy bajo para un REIT, especialmente uno centrado en poseer bienes inmuebles en arrendamiento neto altamente resilientes. Mientras tanto, no tiene vencimientos de deuda hasta 2028 y finalizó el período con más de 920 millones de dólares de liquidez total, incluido efectivo, capital a plazo pendiente y disponibilidad en su línea de crédito renovable.
Los recursos financieros de Agree Realty impulsan su opinión de que puede adquirir alrededor de 600 millones de dólares en bienes raíces este año a pesar de los continuos obstáculos en las tasas de interés. Eso debería permitir al REIT aumentar su FFO ajustado a entre 4.10 y 4.13 dólares por acción, aproximadamente entre un 4% y un 5% más que el año pasado. El REIT puede generar ese crecimiento sin desviarse de su estrategia central ni aumentar su riesgo.
Debido a la estrategia conservadora y al perfil financiero de la empresa, está posicionada para seguir creciendo en el futuro. También ha establecido relaciones con varios minoristas de alta calidad, lo que proporciona un potencial de expansión incorporado. Puede comprar sus propiedades existentes en transacciones de venta-arrendamiento y proporcionarles financiación para el desarrollo.
La empresa estima que sus socios actuales poseen más de 165.000 propiedades aptas para arrendamiento neto. Dado que actualmente posee menos de 2.200 propiedades, tiene un largo camino de crecimiento por delante. Puede seguir siendo disciplinado e invertir selectivamente en propiedades que cumplan con sus altos estándares.
Una acción de dividendos de bajo riesgo construida para el largo plazo
Agree Realty ha hecho un excelente trabajo aumentando sus dividendos durante la última década. Ha adoptado un enfoque conservador, construyendo una cartera de alta calidad protegida por un balance similar a una fortaleza.
Esa estrategia le permite seguir creciendo en casi cualquier entorno. Si a esto le sumamos su enorme pista de crecimiento y su atractiva valoración actual, Agree Realty parece una acción con dividendos ideal para comprar y mantener a muy largo plazo.
Agree Rlty REIT cotiza al alza en la tarde del jueves en los 58.85 dólares. La media móvil de 200 se encuentra sobre las velas semanales, RSI al alza en los 60 puntos y las líneas del MACD encima del nivel de cero.
La resistencia a mediano plazo se encuentra en los 59.43 dólares. Mientras, los indicadores de Ei se muestran mixtos.
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