Con el fin de usar datos
1 que sean homogéneos en el tiempo me voy a valer de la estadística Fotocasa. Podría haber tomado cualquier otra que usara una misma sistemática de datos para el período de estudio tal que idealista, pisos.com, yaencontre.com o “El preciómetro”, pero me he decantado por Fotocasa2
por la facilidad de acceso a las series. Los resultados del análisis que realizaremos en este artículo serían casi los mismos independientemente de la fuente que hubiésemos usado.
Descripción del índice de Fotocasa y sus limitaciones:
• Se trata de precios de oferta, es decir, los precios a los cuales los vendedores sacan a la venta sus viviendas. Estos precios varían a lo largo del tiempo, dándonos Fotocasa la fotografía a finales de cada mes correspondiente para una zona geográfica patria específica;
• No recoge los precios de compra-venta efectiva, es decir aquellos a los que se acaban vendiendo las viviendas;
• Los precios publicados son de euros por metro cuadrado
La única estadística existente que compila precios de compra-venta efectiva, es la Tecnocasa con las limitaciones de la misma3 . A falta de que Tecnocasa nos pueda decir mes a mes a qué precios se venden las viviendas, usamos los datos de Fotocasa. En este artículo no nos interesa saber si los pisos en España a final del mes de marzo de 2010, por ejemplo, se intentaban vender a 2.349 euros el metro cuadrado y el precio al cual se vendían finalmente, sino si la tendencia de los precios de oferta es a la baja, subida o estabilización del ritmo de subida o de bajada.
Basado en la experiencia que hemos tenido, es razonable pensar que, cuando los precios de oferta comienzan a subir a un menor ritmo, esto puede ser expresión de varias dinámicas que permanecen ocultas:
• aumento de la oferta superior a la demanda de casas;
• que los precios de compra-venta efectiva de los pisos puede ser menores que los de oferta;
• que la diferencia entre precio de oferta y precio de compra-venta efectiva aumenta, es decir, que para vender los vendedores han de realizar cada vez mayores concesiones respecto a los precios de oferta;
• que el precio de alquiler puede comenzar a aumentar dado que parte de la demanda de vivienda, por la razón que sea, se está yendo al alquiler;
• dificultades de acceso a la financiación con lo que la demanda se contrae;
• cambios fiscales que hacen a los compradores demorar la compra ante una bajada de precios por menor presión.
El comienzo de la bajada de los precios de oferta y el aumento en el ritmo de su caída, es expresión de uno o varios de los siguientes factores:
• que los precios de compra-venta efectiva de los pisos bajan;
• que la diferencia entre los precios de compra-venta efectiva y los precios de oferta es mayor cuanto mayor es el aumento del ritmo de bajada de los precios de oferta;
• que comienza a acumularse oferta sin vender con lo que la misma ha de bajar sus pretensiones en el precio de venta;
• que aumenta el número de personas que demoran la adquisición de vivienda ante la expectativa de que los precios de los pisos (precio de oferta y de compra-venta efectiva) bajen
Para ver si los precios de oferta han bajado o no, y por tanto poder sacar conclusiones sobre si los pisos de compra-venta efectiva están bajando hagamos el siguiente ejercicio:
• tomemos la serie histórica de precios de oferta de Fotocasa para el conjunto de España;
• miremos, para los intervalos de un año, seis meses y un mes respecto a los precios de hace un año, seis meses y un mes, en qué meses han bajado más o menos los precios de oferta de la vivienda por metro cuadrado;
• todo lo anterior en porcentajes de subidas y de bajadas;
Una vez analizados los mismos, podremos llegar a conclusiones sobre lo que sucede en el mercado.
• Tomarenos todos los meses, desde junio de 2006 (pico de precios de compra-venta efectiva a nivel nacional) según la estadística de Tecnocasa. Desde entonces hasta abril de 2014 disponemos de un total de 95 puntos de observación puesto que ya han pasado 95 meses desde entonces;
• Tres cuadros: bajadas porcentuales en los últimos doce, seis y un mes respecto del mes correspondiente
PRIMER CUADRO
Variación respectos a hace doce meses para toda la serie
20 menores bajadas y subidas de precios 20 mayores bajadas de precios
SEGUNDO CUADRO
Variación respectos a hace seis meses para toda la serie
20 menores bajadas y subidas de precios 20 mayores bajadas de precios
Variación respecto al mes anterior para toda la serie
20 menores bajadas y subidas de precios 20 mayores bajadas de precios
Como se puede observar, de todas las observaciones realizadas, y para los últimos doce meses (mayo 2013- abril 2014)…
• En el período de variaciones de doce meses, ninguno de los últimos doce meses se halla entre los 20 meses en los que los precios hayan subido más o bajado menos. Por contra, tres meses de los últimos 12, están en los puestos primero, quinto y dieciséis de las mayores bajadas interanuales de los precios de los pisos (los períodos de doce meses que comprenden hasta mayo, julio y julio de 2013);
• En el período de variaciones de seis meses, tres períodos que finalizan dentro de uno de los meses de entre los últimos doce (mayo de 2013 a mayo de 2014), ocupan los puestos 17, 19 y 20 de menores bajadas (diciembre de 2013 y enero y febrero de 2014); por contra tres meses ocupan los puestos tercero, sexto y décimo de los períodos de seis meses que finalizaron durante los últimos doce (desde mayo de 2013) en los que los precios de la vivienda más bajó (mayo, junio y julio de 2013);
• En el período de un mes, tres meses se encuentran entre aquellos en los que los precios más han subido/menos han bajado respecto a los precios del mes anterior, ocupando los puestos 4, 14 y 20. Por el contrario, ninguno de los últimos doce meses se hallan entre aquellos en los que los precios hayan bajado más respecto del mes correspondiente anterior
Conclusiones de los números:
• Es aún demasiado prematuro para decir que el ritmo de bajada de los precios de los pisos haya descendido; como hemos visto, varios de los meses dentro de los últimos doce corresponden a las mayores bajadas en la serie histórica. La velocidad de bajada la entendemos en porcentaje respecto del precio anterior observado;
Es cierto que, respecto al punto de partida que es cien (el precio de pico), las bajadas en términos absolutos son menores aunque en términos porcentuales respecto a las ultimas acaecidas, sean las mismas o mayores. Una bajada de 30% respecto a 100 euros quiere decir que el precio baja 30 euros a 70, el 30% respecto a 70 euros son 21 y así sucesivamente;
• El ritmo de bajada, respecto a precios del año anterior, para un solo año, es de 1,04% en 2007, 8,70% en 2008, 9,99% en 2009, 3,83% en 2010, 6,63% en 2011, 10,46% en 2012, 8,51% en 2013 y 1,16% en los cuatro primeros meses de 2014. Realizando una extrapolación de los datos de los primeros cuatro meses de 2014, este año acabará con una bajada de los precios de oferta de 3,48%, es decir, como el segundo año de menores bajadas de los precios de los pisos desde que comenzó su desplome en 2006. Es muy posible que ahora nos hallemos en ritmos de bajadas de precios similares a los registrados en 2010
Conclusiones para compradores/inversores:
• La corrección del mercado inmobiliario aun no ha finalizado aunque las grandes bajadas en términos absolutos respecto a los precios de pico han llegado, tal vez, a su fin;
• Aún es demasiado pronto para invertir: la salida masiva de vivienda al alquiler y la bajada de precios de alquiler con erosión de las rentabilidades del capital invertido, además de cambios fiscales que graven aún más la tenencia de bienes inmuebles, harán que los precios bajen. Un aumento de los tipos de interés, o bien la corrección el mercado de crédito puede llevar a repentinas y fuertes bajadas de precios de las casas4 ;
• El dato más importante es que, estructuralmente en España ni hay demanda ni la habrá: en el grupo de edad de 10-24 años, respecto al de 25 a 38 años, existe el 38% menos de población
Puedes bajarte toda serie histórica en el Excel adjunto para llegar a tus propias conclusiones.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”, así como de “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
1) http://www.registradores.org/ca/detalle_nota_prensa.jsp?DS48.PROID=28800
2) http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx
3) https://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-largo/experto/20140225/bajadas-precios-pisos-grandes-ciudades-espana
4)http://www.abc.es/economia/20140204/abci-mercado-inmobiliario-percepciones-erroneas-201401290854.html
