En este artículo abordaremos la bajada de los precios de los pisos en todos aquellos lugares sobre los que disponemos de suficientes datos estadísticos: el conjunto del territorio nacional, casi todas las provincias y sus capitales y de muchas ciudades de provincias .

 Se trata de saber cuál es la bajada de precios de transacción (precios a los que se están vendiendo las casas en España) de las viviendas (casas o apartamentos) de segunda mano entre particulares desde el pico de la burbuja hasta finales de agosto de 2013, finales de agosto de 2014 y finales de agosto de 2015; finalmente compararemos la evolución del precio de la vivienda en el período 31 de agosto de 2014 y de 31 de agosto de 2014 a 31 de agosto de 2015 con el fin de conocer que ha sucedido en los últimos meses y las tendencias de los precios.

 
Términos que usaremos:


1. Precio de oferta. Es el precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble. Para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx;
2. Precio de pico. Es el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el apogeo de la burbuja para una determinada zona: nosotros tomaremos los valores de referencia marcados por el índice fotocasa arriba mencionado;
3. Precio de transacción. Se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano. En una fase de bajadas de precios de pisos, los precios de pico son inferiores a los precios de oferta ya que los compradores demandan rebajas adicionales para cerrar la compra de la casa en cuestión;
4. Indice Tecnocasa. Se trata del estudio que la red inmobiliaria Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que intermedia a través de sus delegaciones. Este índice se publica sobre una serie de grandes ciudades y es el único que recoge precios de transacción.
 
Realidades de las que partimos:


1. Los precios de los pisos de transacción vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 2007 . A partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios de Tecnocasa. Según este estudio, Barcelona fue la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar ;
2. Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios tales que Fotocasa, los vendedores potenciales seguían subiendo sus expectativas de precio de venta hasta después de que los precios de transacción comenzaran a bajar;
3. Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y transacción entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que sólo existen estadísticas sobre los tres tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa, versan sobre pisos de segunda mano vendidos entre particulares; de esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos

 
Sistemática de cálculo:

Uso del índice fotocasa. Para cada una de las provincias y ciudades, partiremos de la siguiente premisa: diremos que en el período que va desde finales septiembre de 2006 hasta el primer trimestre de 2007 (comienzo del período en el que los precios comenzaron a bajar) los vendedores eran capaces de vender sus pisos al mismo precio que pedían; es decir, los precios de oferta, de pico y el de transacción coincidían. Aunque muy posiblemente en muchas zonas esto no fuera cierto, sino que el precio de compraventa efectiva fuera superior o inferior al de oferta, nos ayudará a llegar a resultados.

De la misma forma, como precio actual de oferta, tomaremos los consignados en el índice fotocasa para las mismas zonas a finales de agosto de 2013, 2014 y de 2015 . Sabemos que desde finales de septiembre de 2006- primer trimestre de 2007, los precios de los pisos comenzaron a bajar, pero no conocemos exactamente en qué mes empezaron a caer en cada una de las zonas; por esta razón, en cada uno de los 302 lugares observados, tomaremos un mes distinto tras el 1 de septiembre de 2006 como el mes de apogeo.
Uso de la herramienta de Idealista. Idealista ha creado una herramienta en la que recoge la rebaja media que los compradores están dispuestos a pagar, respecto al precio de oferta, en distintas provincias y ciudades. Respecto al precio de los pisos en cada zona recogido en fotocasa para finales de agosto de 2013, de agosto de 2014 y de agosto de 2015, añadiremos un descuento adicional: este descuento será la mitad de la rebaja exigida por el potencial comprador en cada uno de los momentos de observación. Así, en una ciudad en el que el precio de oferta en septiembre de 2006 hubiese sido 2000 euros, el consignado en fotocasa a finales de agosto de 2015 1250 euros, y en el que Idealista diga que los compradores exigen un descuento adicional del 20%, diremos que el precio de venta efectiva alcanzable en este momento es del 10% inferior al de oferta. En este caso en concreto sería:

i. 1250 – 10% de 1250= 1.125 euros;
ii. 2000-1125= 875 euros;
iii. 875/ 2000= 43,75%
iv. Esto quiere decir que en este caso el descuento nominal (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) sería del 43,75% respecto al precio de pico

Recordemos que, a efectos de este artículo, el precio de oferta en el pico de la burbuja, equivale al precio de transacción.

En las ciudades en los que Idealista no recoja ningún precio de descuento deseado por los compradores respecto al precio de oferta de agosto de 2013, agosto de 2014 o agosto de 2015, tomaremos el valor medio de la media del conjunto de su provincia respectiva. Aunque estos valores para ambos períodos pueden no ser correctos para muchos lugares, sí que sin los más cercanos.


De esta forma, los resultados de las bajadas en las distintas zonas estudiadas son:
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Todas las bajadas de las que hablamos son en términos nominales: habrá que sumar la inflación de los distintos  períodos (del 15,3% desde septiembre de 2006) para conocer la bajada real de los precios; así, para el conjunto de España, la bajada del precio de la vivienda en términos reales es del 56,66%.
 
Es muy razonable pensar, que las bajadas de las que hablamos en este artículo se queden cortas. Buena prueba de lo anterior, es el hecho de que el índice Tecnocasa  , se constata una bajada de los precios de la vivienda de transacción del 56,93% desde precios de pico. Tecnocasa recoge precios de viviendas en las grandes ciudades de España, es decir, en zonas de primera vivienda de las que es razonable decir que los precios han bajado menos de todo el país. Por esta razón, sí que me parece plausible decir que, a todos los precios de bajada de este artículo haya que añadirles un 5% adicional; así, para el conjunto de España, la bajada habría sido del 55,03% y no del 50,03% de la que hemos hablado más arriba.
 
Conclusiones:
 
Respecto a los datos de 2014  , en estos últimos doce meses, los precios de los pisos han bajado el 0,20% a nivel nacional con lo que el ritmo de bajada de precios ha disminuido fuertemente;
En 158 de los 302 lugares analizados, los precios de los pisos han subido en el período 31/08/2014 a 31/08/2015 (contra los 22 en el período de 31/08/2013 a 31/08/2014) 
 
La situación de los precios es de clara estabilización para el conjunto del país superando, muy levemente, el número de lugares en los que los precios suben a aquellos en los que los mismos bajan.  De cara a futuro se plantea la gran pregunta de si los precios de los pisos pueden subir y de si estas subidas son sostenibles en el tiempo. En mi opinión los precios experimentaran una estabilización con, posiblemente, ligeras subidas para el conjunto del mercado a lo largo de los 12 próximos meses incluso varios años más, para bajar de nuevo en cuando los tipos de interés suban. 
 
El estancamiento de precios, bajadas mucho más discretas y pequeñas subidas, vienen  motivadas por la entrada de liquidez a activos de mayor rendimiento en un mundo donde la rentabilidad de los activos permanecerá muy baja durante un buen tiempo; en cuando los tipos de interés suban, o bien la mora aumente, la salida de dinero del mercado inmobiliario en búsqueda de mayor rentabilidad hará que los precios bajen de nuevo  ya que, simplemente, no hay demanda capaz de absorber la enorme oferta existente.

Estamos en un momento claramente táctico en el mercado inmobiliario en el cual prevalecen los bajos tipos de interés sobre cualquier consideración de valoración objetiva fundamental. Unos 4,3 a 4,8 millones de viviendas en el mercado  (ya sea a la venta de primera o de segunda mano -1,65 millones de unidades  -), una población en fuerte proceso de envejecimiento, además de una bajada secular de los precios de los alquileres directamente consecuencia del aumento de la oferta por mayor facilidad de desahucio del moroso, llevarán inevitablemente a una reaceleración de la bajada de los precios de los pisos en cuando los tipos de interés suban. En España, sencillamente, los pisos no valen lo que cuestan.  
 
Muy buena prueba de que los precios actuales son insostenibles, es lo que sucede en Vizcaya. Vizcaya es la provincia de España en la que existen el menor número de de viviendas vacías, en construcción o a la venta por habitante ; a pesar de ello, el número de pisos a la venta por debajo de 180 mil euros no ha dejado de aumentar a lo largo de los años. Así…
 
254 unidades el 26/05/2009
1181 en 26/05/2011;
2350 en 21/08/2012;
3986 en 06/08/2013;
5632 en 02/10/2014;
6631 en 06/10/2015 
 
Si los pisos estructuralmente estuvieran en un dinámica de subida, el número de viviendas a la venta a esos precios, habría disminuido y no aumentado que es lo que ha sucedido. Este dato refuerza la tesis de una estabilización, en incluso subidas de precios de la vivienda fomentado por razones tácticas coyunturales y no estructurales.
 
En cuanto suban los tipos de interés, en un mercado ya de poca liquidez, mermada esta por los grandes gastos de transacción (IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), dejará entrampados a muchos inversores. Nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen a un superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo de bajadas.
 
Todos los datos, así como su sistemática de cálculo, pueden ser descargados del Excel adjunto. Las columnas determinantes son la K (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2013), R (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2014), Z (bajada de precios de pisos nominales desde precio de pico hasta septiembre de 2015), y AB (comparación de bajada/subida de precios entre septiembre de 2014 y 2013).
 
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
 
Vea el excel completo, en el archivo adjunto

1.   En la estadística Fotocasa no existen datos para las provincias de Soria, las ciudades autónomas de Ceuta y de Melilla ni las ciudades de Avila, Badajoz, Cuenca, Lugo, Segovia y Soria 
 2.  Los estudios de Tecnocasa se publican entre tres y cuatro meses tras la finalización del período estudiado para las ciudades más importantes de España; así en abril-mayo de 2007 para el segundo semestre de 2006 y así sucesivamente. La media de los precios para el período observado es la mitad del mismo; así para el informe publicado en abril-mayo de 2007, y que estudia el precio medio de transacción del segundo semestre de 2006, la media de las constataciones de los precios se produce el 30 de septiembre o 1 de octubre de 2006. 
 3.  Así en la página 4 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf comparada con los resultados de la 3 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/1_2007/original/1_2007,pdf se observan ya las primeras bajadas en Barcelona (de 4487 a 4481), Jerez de la Frontera (de 1502 a 1473), Hospitallet de Llobregat (4186 a 3710), En otra (Málaga) se da un estancamiento de los precios (en 2163) y en el resto la subida es mucho más comedida que en los años anteriores,
4. Con el fin de entender qué dinámicas determinan las diferencias de precio entre los pisos que ofertan los particulares y aquellos que venden los bancos, has de leer “Sareb y bancos dificultan la venta de pisos a los particulares” de 12/03/2013 
 
 5. El descuento a nivel nacional medio fue del 23,9% en julio de 2013, de 21% en julio de 2014 y de  21,6% en julio de 2015
 
 
7.  Estrategiasdeinversion.com el 05/11/2014 “Bajadas de precios de pisos en 351 lugares de toda España
 
 
9. Fotocasa, el 19/06/2014, “ Comprar es una salvajada
 
 
 
10.  Libertad Digital, el 18/12/2011, “Los precios bajan incluso donde no hay oferta de pisos
 
 
11. Los datos son extraídos de la página de idealista.com para las fechas indicadas. Quiero agradecer al forero de burbuja.info azkunaveteya por la aportación de esos datos