En el debate participaron Pablo Méndez, director de inversiones y gestión de suelo de Culmia, Alfredo Díaz-Araque, director gerente de APCE, Daniela Marchesano, directora de Real Estate de Hipoges y Ernesto Tarazona, CEO de Serviland.

Uno de los temas que versaron en este encuentro fue que la Ley de Suelo llevaba consigo un consenso técnico, pero faltó el consenso político por intereses políticos y partidistas. Esta ley tenía previsto introducir plazos más cortos y mecanismos para facilitar suelo a promotores para el desarrollo de las viviendas. En ese aspecto, Ernesto Tarazona recordó que La Ley de Suelo estuvo “a punto de aprobarse pero faltó el acuerdo político”. “Sin una legislación homogénea a nivel nacional y sin seguridad jurídica, será imposible atraer inversión y acelerar la producción de vivienda”, apuntó.

El problema no es el suelo

El encuentro comenzó con el acuerdo entre los expertos de que España no sufre un problema de suelo, sino que el verdadero problema está en los tiempos de transformación que tarda un suelo en desarrollo en convertirse en suelo finalista.

Pablo Méndez destacó que muchos desarrollos acumulan más de quince años de tramitación, lo que hace que una vez finalizados todos los trámites esos desarrollos queden obsoletos y “no casen con la demanda real”. Asimismo, subrayó que otro de los problemas es la necesidad de inversión económica para determinados suelos que no ayudan a esa oferta futura.

Por su parte, Alfredo Díaz-Araque hizo hincapié en que “la materia prima está ahí, pero falta capacidad de desarrollo”. Además, retomó las palabras de Susana Burgos sobre las declaraciones del vicesecretario de Hacienda, Vivienda e Infraestructuras del PP, Juan Bravo, quien cifró el potencial de construcción en 9,2 millones de viviendas sobre suelo ya disponible, y añadió que según el informe del propio Ministerio de Vivienda se hablaba de incluso más viviendas, una cifra que alcanza los 9,5 millones. 

Costes y financiación

La extensión en los plazos a la hora de desarrollar el suelo lleva consigo un coste importante que impacta también en el precio final de la vivienda. En ese sentido, Daniela Marchesano afirmó que “el suelo representa entre un 25% y un 50% del precio final de la vivienda”, y anunció que los retrasos en la transformación de ese suelo “agravan esa carga económica”.

Marchesano advirtió también que “la banca solo financia el suelo finalista” y destacó la necesidad de contar con organismos que apoyen las fases previas para activar estos proyectos. 

En este punto, Díaz-Araque introdujo una lectura optimista tras el informe del Tribunal de Cuentas sobre el SEPES (Sociedad Estatal de Suelo). “El informe ha reconocido que los procesos urbanísticos del SEPES pueden alargarse hasta 20 años y que eso incrementa los costes en torno a un 18%. Que la propia Administración se dé cuenta de que sus tiempos encarecen la vivienda es una buena noticia. Significa que estamos empezando a entender el problema desde dentro y quizá estemos en las vías de la solución”, afirmó.

Desde el punto de vista empresarial, Tarazona añadió que “este sector es intensivo en capital, y sin capital privado no hay desarrollo posible”. Por eso, defendió que “si el inversor no percibe estabilidad y reglas claras, simplemente no entrará”. Y advirtió: “O se genera un entorno de confianza o tendremos que recurrir a capital público, que hoy por hoy es insuficiente”.

Plan Estatal de Vivienda

Los ponentes coincidieron en valorar positivamente el nuevo Plan de Vivienda, que recupera las ayudas a la vivienda protegida tanto en compra como en alquiler. No obstante, Díaz-Araque matizó que el plan no aborda la raíz del problema: la financiación del suelo y la agilización de los trámites. 

Tarazona, por su parte, echó en falta “una política clara para impulsar la transformación del suelo”, y planteó que las ayudas públicas deberían moverse del producto final hacia las fases iniciales del desarrollo, donde realmente se genera "el cuello de botella".

Seguridad jurídica y consenso político

La estabilidad normativa fue otro de los ejes centrales del debate. Marchesano pidió “un marco legal predecible y ágil” para planificar inversiones a largo plazo, mientras Tarazona reiteró que “sin seguridad jurídica no habrá inversión, y sin inversión no habrá vivienda”.

Díaz-Araque insistió en la necesidad de desbloquear la Ley del Suelo, “técnicamente perfecta”, pero es necesario que se hable y que vayamos "paso a paso" para ir avanzando.