¿Quién es Domus RS y qué le diferencia de otros actores del mercado inmobiliario?

Domus RS se define como una gran comercializadora del negocio inmobiliario. Abarcamos diferentes áreas  dentro de la actividad inmobiliaria, desde el residencial hasta el terciario. Realmente abarcamos todo el territorio nacional. Somos un comercializador especializado en el negocio residencial, pero insisto: abarcamos diferentes áreas; por eso yo diría que somos un actor de referencia. Trabajamos para los principales agentes del mercado, tanto promotoras como fondos, ayudándoles a evacuar sus activos inmobiliarios (es decir, a venderlos o colocarlos).

Domus RS tiene cuatro grandes áreas: Residencial, Capital Markets, Asset Management, Consultoría. ¿En qué consiste la actividad en cada una de ellas y qué objetivos tenéis?

Fundamentalmente, cada área atiende a lo que indica su nombre.

Residencial. El negocio residencial se centra, sobre todo, en la comercialización de obra nueva. Trabajamos con los principales promotores del país, comercializando sus proyectos típicos por todo el territorio. Actualmente hay más de 100 promociones en comercialización. Dentro del residencial también existe una división más granular: la venta de pisos sueltos o activos individuales, procedentes principalmente de carteras adquiridas por fondos que, a su vez, provenían de entidades financieras.

Capital Markets. El negocio de Capital Markets se divide en la asistencia en la búsqueda de financiación y la transacción de activos más singulares —desde terciario hasta hoteles, oficinas e incluso centros logísticos—.

Asset Management. En esta parte es en la que nos encontramos más cómodos: además de la comercialización, realizamos la gestión de los activos. Podemos gestionar un activo desde el inicio del ciclo —incluso cuando se trata de un préstamo o de un préstamo fallido— hasta convertirlo en un activo líquido. En definitiva, Asset Management se encarga de la gestión de los activos para su puesta en el mercado.

Consultoría. La consultoría engloba estudios y análisis de mercado necesarios para una correcta comercialización y gestión de los activos.

¿Cómo optimizan la gestión de los más de 14.000 activos bajo su control?

Buena pregunta. La realidad es que la cartera ha ido creciendo año tras año. Los 14.000 activos correspondían al cierre de 2024; cuando cerremos 2025, probablemente esa cifra se haya incrementado de forma sustancial.

La gestión se apoya en tres pilares fundamentales:

  • Sistemas de información. Los sistemas tecnológicos con los que contamos en Domus son clave para llevar a cabo una gestión activa y detallada de cada activo.
  • Equipo humano. Un equipo altamente cualificado, especializado por áreas de gestión, que trabaja día a día sobre la cartera.
  • Red comercial. Una red comercial potente que nos ayuda a evacuar —es decir, a comercializar— todos esos activos.

En resumen: personas, sistemas y red.

La compañía lleva varios años de gran crecimiento, especialmente en comercialización de obra nueva. ¿Qué resultados habéis cosechado durante el primer semestre?

Nosotros solemos decir que el año tiene sus picos y que la mayor parte del volumen se concentra al final del ejercicio. Aun así, este primer semestre —tomando como fecha de corte el cierre de junio— ha sido espectacular.

Hemos crecido y la cartera ha aumentado más del 20%. Hemos transaccionado más de 650 millones de euros en activos por todo el territorio y estimamos que se han realizado más de 2.000 transacciones de activos granulares. En conjunto, son cifras realmente notables que confirman la salud del mercado y del sector.

¿Qué perfil de comprador y qué tipo de vivienda han destacado en este ejercicio?

Nuestra variedad de producto en el área residencial nos permite trabajar en distintos segmentos. Estamos viendo que el usuario final sigue siendo muy activo, el comprador que adquiere la vivienda para uso habitual: familias y particulares que buscan su hogar.

También está muy presente el comprador inversor, que busca oportunidades no solo en las capitales de provincia, sino también en entornos que a priori resultaban menos atractivos, donde la estrategia pasa por reformar la vivienda y obtener rentabilidad.

Además, tenemos un mercado de segunda residencia muy dinámico y está cambiando: ya no se limita a las zonas tradicionales, sino que se extiende a entornos que hace unos años no eran tan demandados para este tipo de inversión.

¿Cuáles son los principales objetivos de este nuevo plan?

Pensar en la compañía a dos o tres años vista siempre resulta difícil, porque el mercado es muy dinámico y cambia continuamente. Dicho esto, nuestro plan estratégico 2025–2027 se centra en dos pilares fundamentales.

Por un lado, el cliente: queremos aumentar la base de clientes, fidelizar la que ya tenemos y seguir convirtiéndonos en un actor de referencia en todo el mercado.

Por otro lado, la tecnología: hemos vivido en los últimos años una auténtica revolución tecnológica en el sector inmobiliario. Hace diez años habría parecido inimaginable vender viviendas sin trato personal, únicamente por ordenador o mediante Teams/Zoom y actualmente ya operamos con ello.

Además, continúan emergiendo nuevas herramientas que pueden implementarse en un comercializador como herramientas de apoyo, inteligencia artificial, etc, que estamos incorporando progresivamente.

En resumen: el plan 2025–2027 se apoya en cliente y tecnología.

¿Qué regiones representan mayor potencial de crecimiento para la compañía?

Nosotros contamos con presencia en todo el territorio nacional, lo que nos da una visión muy clara del funcionamiento y el rendimiento de las diferentes zonas. El mercado residencial en España ha mostrado una fuerza enorme en los últimos años y sigue en pleno crecimiento.

Actualmente tenemos una presencia muy notable en el norte de España, en Madrid, en Barcelona y en Levante, y estamos apostando de forma decidida por mercados como Málaga y, en general, Andalucía. Adicionalmente, estamos presentes en Portugal, un mercado que consideramos estratégico y que creemos que nos dará muchas alegrías en el futuro. Es un mercado menos maduro en cuanto a número de actores que el español, lo que nos permite prever un crecimiento y un desarrollo muy importantes.

Además, tal y como mencionamos anteriormente, estamos observando un cambio en el perfil del comprador de segunda residencia. Tradicionalmente este se concentraba en la Costa del Sol, Andalucía o Levante, pero en los últimos dos años hemos visto un claro incremento de operaciones en el norte del país: Galicia, Asturias, Cantabria e incluso País Vasco. Cada vez más clientes deciden cambiar su modelo de veraneo hacia propuestas diferentes a las que tradicionalmente ofrecen el sur o Levante.

¿Qué retos prevén afrontar en 2025 y cuáles son las perspectivas?

Fundamentalmente, los riesgos pueden venir por el lado económico, es decir, por un cambio en las condiciones macro que, por lo que estamos viendo, no parece que vayan a producirse. A diferencia de la crisis anterior, que se produjo en el ámbito financiero y arrastró al mercado inmobiliario, en este caso, si llegara una crisis, sería más bien por el lado de la demanda: que los precios suban tanto que el comprador final no pueda acceder a la vivienda.

Adicionalmente, el sector residencial arrastra problemas endémicos difíciles de solucionar a corto plazo: la escasez de suelo, los largos plazos de gestión urbanística y la falta de mano de obra. Las constructoras no son capaces de satisfacer la demanda de los promotores para poner en el mercado de nuevas viviendas.

Por tanto, una “tormenta perfecta” sería la combinación de un deterioro económico global —con crisis de confianza incluida— y un agravamiento de esos problemas internos: falta de suelo, lentitud en su desarrollo y limitaciones de capacidad en la construcción.

¿Cómo puede influir la situación económica en la demanda de obra nueva, residencial atomizado y capital markets?

Mientras no aparezcan circunstancias externas graves —como una crisis de confianza o una crisis política severa—, estamos en un entorno de tipos de interés a la baja, tanto en España como en Europa y en Estados Unidos. Con tipos bajos, el mercado inmobiliario se convierte aún más como sector refugio, lo que incentiva tanto al comprador final de vivienda como al inversor a apostar por el residencial.

¿Cuál es el problema? No ser capaces de producir el número de viviendas suficiente para atender a la demanda. En estos momentos, el mercado residencial produce entre unas 75.000 y 90.000 viviendas al año, cuando lo necesario sería más del doble. El déficit anual supera, por tanto, las 100.000 viviendas.

En consecuencia, aunque los tipos de interés sean bajos, si no se incrementa la producción de vivienda, el mercado seguirá teniendo un problema de oferta.

¿Cómo están afectando los tipos y del euríbor a vuestra estrategia de precios y lanzamientos?

Venimos de un periodo con tipos más elevados y ahora estamos en un escenario de tipos a la baja. Esto, en realidad, solo puede tener un efecto positivo: que los lanzamientos se incrementen. Por un lado, porque el promotor se financia a un coste más barato, y por otro, porque el comprador final percibe que es un buen momento para adquirir vivienda con tipos más razonables.

En su momento vimos un periodo muy vivo de financiación hipotecaria cuando los tipos estaban en mínimos y era posible contratar hipotecas fijas por debajo del 1%. Aquello dinamizó enormemente el mercado. Hoy no estamos en ese escenario, pero las bajadas actuales están siendo bien aceptadas y el mercado considera que los niveles de financiación siguen siendo razonables.

La firma de hipotecas ha vuelto a alcanzar nuevos máximos en el primer semestre del año. ¿Qué impacto en demanda estáis observando por la dinámica hipotecaria en España? ¿Considera que este repunte es puntual o va a seguir siendo sostenido en el tiempo? ¿Cuál es la percepción?

La demanda de vivienda es enorme, como mencionamos antes, por lo que creo que las hipotecas seguirán creciendo mientras exista esa necesidad tan fuerte en el mercado. La bajada de tipos de interés genera un mayor apetito por la inversión en vivienda.

Insisto: si tenemos un déficit de 100.000 viviendas de obra nueva al año, la demanda se mantiene muy solvente y el verdadero problema está en la oferta. Si somos capaces de poner en el mercado un mayor número de viviendas, incluso los ritmos hipotecarios podrían incrementarse en los próximos tres a cinco años.

¿Qué riesgos ve como más relevantes en los próximos dos años en el sector de la vivienda en España?

Un problema muy claro es el del abastecimiento de suelo. No se genera suficiente suelo para el número de viviendas que deberían ponerse en el mercado.

Otro riesgo proviene del ámbito político, en especial de posibles crisis internacionales que puedan desembocar en crisis de confianza y afectar a las fuentes de financiación. Hoy las entidades financieras son mucho más solventes que en el ciclo anterior, por lo que no vemos un riesgo directo. El verdadero problema aparecería si se suprime la financiación, algo que podría producirse no por la situación de las compañías o de las familias, sino como consecuencia de una crisis política internacional que derivara en desconfianza.

Dicho esto, si somos capaces de poner suficiente suelo a disposición de los promotores y el entorno financiero se mantiene como hasta ahora, auguro entre tres y cinco años bastante positivos para el mercado de la vivienda.