¿Hacia dónde se inclina la balanza en el sector de las oficinas teniendo en cuenta que España es apetecible para los inversores extranjeros? ¿Está el mercado en un buen o mal momento?

Enrique Ayala, director territorial de Madrid de Grupo Insur, considera que hay “cierta presión a la baja en la renta por parte de los inquilinos, consecuencia de la situación sanitaria que hemos vivido y que impacta en la economía”. En su opinión, los ajustes de renta que se han producido en un mercado como el de Madrid son “mucho más livianos” que en otras zonas de Europa, donde han llegado al 30%, aunque destaca que puede haber diferencia entre submercados e, incluso entre edificios.  

"Hay edificios que van a sufrir y zonas que van a  sufrir y edificios y zonas que no van a hacerlo” y que incluso “pueden mantener una tendencia al alza de las rentas”, subraya. Ayala también insiste en que “la gran mayoría de los operadores activos en el sector estamos en hacer edificios de mayor calidad y con mejores instalaciones, porque es lo que nos están demandado nuestros clientes. O somos capaces de proveer de esos edificios de calidad o se irán con la competencia”.

En opinión de Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de Vitruvio, de los principales usos en los que se puede invertir, el de oficinas, junto a comercial, es donde se puede encontrar más valor actualmente, debido a que el logístico es un mercado muy hinchado en valoraciones. “En todos los usos se puede invertir pero probablemente oficinas y comercial son los dos usos terciarios donde hay más valor. En oficinas particularmente”, hace hincapié.

Acciones con más potencial según el consenso de mercado
Acciones del Ibex 35 con más potencial según el consenso de mercado. 5 de ellas con más de un 20% de potencial.

“Esta crisis tiene un componente muy claro y es que no se produce por un desequilibrio estructural. En el momento en el que la vacunación cumpla sus objetivos, vamos a ver un cambio importante”, explica López-Chicheri, quien reconoce que “en el segmento de oficinas existe, a corto plazo, una caída de ingresos y una cierta desocupación, es decir, una caída de las rentas”.

Pero dicho esto, subraya que “hay que entender que la española es una economía de servicios, que significa que para que una empresa tenga productividad necesita creatividad, la cual se alcanza en la oficina”. “Más allá de que haya un aumento de teletrabajo para determinados tipos de empresas y de puestos, venimos de un país que solo el 4% de los puestos era de teletrabajo”, añade.

López-Chicheri también señala aspectos como que la tasa de esfuerzo de pago de alquiler de oficina desde los años 70 no ha hecho más que caer. En España se mueve en torno al 4%. Asimismo, la tendencia en los últimos 20 años es que se han ido reduciendo los metros cuadrados por empleado, pero como un efecto péndulo posiblemente ahora comience a relajarse. “A corto plazo el mercado de oficinas está sufriendo pero no creo que vayamos a entrar en una dinámica perniciosa. De hecho por estar sufriendo un poco se generan oportunidades de entrada interesantes”, destaca.

Guillermo Fernández-Cuesta, Director Inmobiliario y adjunto al CEO de Árima, apunta que promotores, constructores o propietarios de oficinas lo que hacen es una buena caja para que el inquilino haga el mejor uso posible.

Fernández-Cuesta indica que en el sector de las oficinas la tasa de esfuerzo, cuál es el esfuerzo de ingresos que supone la renta, “no está nada claro”. En su opinión, muchas compañías toman malas decisiones a la hora de alquilar sus oficinas, por ejemplo intentando ahorrar en el precio por metro cuadrado y dejando de lado cuestiones tan importantes como las certificaciones energéticas, algo que a la larga puede ser un ahorro para ellas.

“Ahora perece que la gente se está informando un poco mejor. Dirección general y recursos humanos va a tener un rol más relevante. Compañías como las tres que estamos representadas, seguramente esa reducción de valor no será tan drástica, si se da alguna”, afirma.

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