¿Por qué el sector inmobiliario europeo en un escenario de desaceleración económica?
Todavía hay muchas oportunidades en Europa y la rentabilidad del sector inmobiliario procede, principalmente, de las rentas- que es el dinero que los inquilinos nos pagan como alquiler a nosotros y a nuestros clientes como sus caseros-. Este es el principal elemento de la rentabilidad que vemos en el sector inmobiliario y esto muestra una media muy estable de entre el 4 y el 5%. Y cuando comparamos esto con los tipos de interés y las previsiones de los tipos a medio plazo vemos que al inmobiliario europeo todavía le queda energía en todos los sectores
¿Qué opina de las valoraciones tras años de subidas?
Nosotros prevemos que todavía veremos giro de la rentabilidad en el corto plazo, hasta en los próximos doce meses, pero es justo decir que el mercado está descendiendo y que empezaremos a ver algunas caídas en las valoraciones en algunos sectores más que en otros en los próximos dos a cuatro años.
Creo que las valoraciones europeas siempre dependen de evidencias comparables y se mueven más lento que el mercado. Por eso no creo que las valoraciones se vayan a mover tan rápido como podría hacerlo el mercado y si miramos sectores particulares como el minorista, podrían moverse de forma más rápida que otras áreas como la logística o el sector residencial, que en este momento reciben mucho interés por parte de los inversores y cuanto mayor interés, más demanda y más presión para mantener baja la rentabilidad.
¿Cuáles son sus sectores preferidos y los que menos le gustan?
Tengo mucho cuidado cuando hablo del sector minorista porque está compuesto por diferentes subsectores, un centro comercial es muy distinto a una tienda de una calle principal. Pero los obstáculos afectan a ambos y a otras áreas del segmento minorista. Creo que hay presiones corporativas en muchas compañías minoristas en este momento y por eso hemos asistido a algunos cierres de compañías minoristas y creemos que esta tendencia se va a mantener. Los alquileres de las calles comerciales y en los centros comerciales también están presionados y los veremos caer, lo que tendrá implicaciones en las valoraciones. Definitivamente, la tendencia al alza del comercio electrónico está impactando al sector, y pienso que esto sólo va a continuar aumentando. Esta navidad habrá más gente haciendo sus compras online que jamás antes con lo que quizá no veremos las calles comerciales abarrotadas como hasta ahora.
Aunque el sector minorista está bajo presión, esto no significa que en nuestros fondos no tengamos inversiones en el sector que nos gustan. Por ejemplo, las tiendas de conveniencia apoyadas por un supermercado, por ejemplo, es algo que siempre va a tener sentido en algunas zonas de destinos vacacionales. No creo que los grandes centros comerciales regionales vayan a sufrir tanto como otros centros Tier 2. Creo que los centros de los distritos también estarán estables si tienen una posición monopolística. No todos son malas noticias, pero a nivel de sector, sí que hay obstáculos.
Lo contrario de esta tendencia, y he mencionado al e-commerce, es el sector de la logística, que está recibiendo toda la atención de los inversores en estos momentos. Esta tendencia también está experimentando un giro. Cuando miramos en la logística urbana estamos ante un área con mucho interés. Los retos, desde luego, se centran es que en el entorno urbano es difícil encontrar espacio en el que levantar este tipo de promociones debido a que tienen que competir en usos con los desarrollos residenciales. Es una batalla por ver quién puede pagar un mayor alquiler para poner estas unidades de contextos urbanos.
¿Cómo afecta el brexit al sector en el Reino Unido?
Contestaré esta pregunta desde una perspectiva europea porque cada vez hay más inversores británicos que se están fijando en Europa donde en este momento ven más estabilidad y más oportunidades de crecimiento. Por lo contrario, vemos que en el Reino Unido los inversores han retenido grandes cantidades de dinero para invertir en el país, todavía está ocurriendo; todavía vemos llegados de capital de todo el mundo, pero se producen con una advertencia y hasta que no haya una solución al brexit, y quizá tras las elecciones del 12 de diciembre podamos tener algo de claridad, pero los resultados electorales no siempre se han asimilado a las encuestas. Y si el actual gobierno no vuelve con una mayoría, muchos otros partidos están advirtiendo que habrá otro referéndum, aunque se haya votado el artículo 50 y se vuelva a Europa, entonces en 2020 todo seguiría desarrollándose como lo ha hecho en los últimos tres años.
Personalmente, me agrada decir que yo voté claramente por la permanencia, pero creo que todo el mundo ya está cansado del brexit en estos momentos y a nivel corporativo pensamos que un brexit pactado en 2020 será el escenario por el que transitaremos. A este punto, volviendo al sector inmobiliario, creo que tendremos una mayor claridad, que los inversores contarán con mayores certezas acerca de qué nos deparará el futuro.
¿Cuál es su visión del mercado inmobiliario español?
Como compañía hemos invertido mucho en el mercado inmobiliario español durante los últimos dos a tres años. Eso se debe en parte porque tenemos un equipo aquí y confiamos mucho en las transacciones que puede originar nuestro equipo local de operaciones para algunos de nuestros fondos. A varios de nuestros fondos panaeuropeos les gusta el mercado inmobiliario español en todos los sectores. Nuestra exposición en la actualidad se centra en oficinas, sector minorista y logística, así como en activos alternativos de forma creciente. Por ejemplo, uno de nuestros fondos tiene un hotel en Barcelona. Creo que se mantendrán las presiones en la rentabilidad conforme aumente la competencia pero todavía hay algo de margen en España, lo que desde una perspectiva panaeuropea es muy beneficioso porque la rentabilidad de las rentas son muy importantes y si la rentabilidad fuera algo mayor, el retorno ajustado al riesgo sería más alto y esto es algo muy beneficioso para nuestros fondos panaeuropeos. Sólo nos veo haciendo más cosas en España. Probablemente más en logística y oficinas. También estaría bien algo del sector residencial y más alternativos. En cuanto al sector minorista tenemos algo de exposición, tanto en España como en Portugal y si el activo correcto se presenta y las valoraciones se mueven, volverá a formar parte del foco de nuevo.
