Precios de tasación. Las tasadoras, o bien dependen de los bancos o bien pertenecen a los mismos. Reconocer precios de vivienda ajustados a la realidad, sería constatar mayores pérdidas en las garantías de los préstamos hipotecarios.
Grandes pérdidas en las mismas pueden hacer que un banco colapse. Por esta razón, la realidad se reconoce a medida que el banco vaya generando beneficios que le permitan digerir las pérdidas por el negocio inmobiliario. El ejemplo clásico más conocido y usado por el sistema financiero para gestionar este proceso, es el SAREB o la socialización de las pérdidas de los sectores inmobiliario y bancario.
Precios de oferta. Son los que encontramos en las páginas de los distintos portales inmobiliarios. Recogen el precio ideal al que el vendedor se desharía de su propiedad. Entre los precios de oferta y a los que realmente se vende una casa, existe una diferencia que se ha ido acentuando según el precio de compra-venta efectiva bajaba. Es decir, respecto al precio anunciado, menores descuentos tenían que realizar los vendedores en 2006 (el momento de pico de los precios de la burbuja) que a fecha de hoy hasta que conseguían vender la casa1 .
Precios de compra-venta efectiva. Se trata de la constatación de los precios a los que finalmente se venden las viviendas. Solo existe una estadística que recoja los precios finales de venta para una serie de ciudades: la estadística Tecnocasa. En este artículo trataremos sobre los datos que la misma arroja sobre las ciudades que estudia y su interpretación. Desgraciadamente, ningún medio recoge esta estadística con la profundidad que se merece y mucho menos se le dedica el análisis que requiere.
¿Cuáles son las limitaciones de los precios constatados por al estadística de Tecnocasa2 ?
• Zonas de economía de media a muy baja. En las distintas ciudades para las que se realiza, el índice no recoge precios en zonas de economía media alta, alta o muy alta;
• Concentración geográfica de los datos. Tecnocasa no compila los datos para el conjunto de las ciudades del país, sino que se centra en una serie de poblaciones que son las más importantes;
• Demora en los resultados. Al realizarse el estudio cada semestre, la media de fecha de constatación del precio de venta de los inmuebles está en la mitad del mismo; es decir, para el estudio publicado en el segundo semestre de 2013, que se refiere a transacciones que tuvieron lugar en el primer semestre de 2013, la fecha de transacción media ha de estar en el 30 de marzo o el 1 de abril de 2013;
• Falta de datos desde la publicación del estudio hasta ahora: al ser la constatación media a fecha de 30 de marzo o el 1 de abril de 2013, no sabemos qué ha sucedido en la evolución de los precios desde entonces hasta el momento actual;
• Precios de venta entre particulares. No incluye los precios de las viviendas vendidas por la banca sino que se ciñe, exclusivamente, a los inmuebles residenciales cuyo vendedores son propietarios particulares3
Bueno, para todos estos aspectos hay solución:
• Zonas de economía de media-alta a muy baja. Realmente da igual que no las recoja porque la aplastante mayoría de la población del país no vive en este tipo de zonas. Son las zonas de economía muy baja a media las que son habitadas por una mayoría de ciudadanos;
• Concentración geográfica de los datos. Más bajan los precios de los pisos en la vivienda de veraneo que en las zonas de primera residencia. O lo que es lo mismo: los datos publicados por Tecnocasa representan las menores bajadas para el conjunto de núcleos urbanos. Mas bajan los precios de los pisos en Bilbao que en Laredo, por ejemplo, o en la costa malagueña que en Málaga capital porque, antes se deshacen los propietarios de sus segundas viviendas que de las primeras;
• Demora en los resultados y falta de datos desde la publicación del estudio hasta ahora. El índice Fotocasa (uno de los índices de precios de oferta) recoge expectativas de precios en gran número de municipios de España. Si partimos de la falacia de que los precios de oferta suben o bajan tanto para un período de tiempo, como los precios a los que las casas finalmente acaban vendiéndose, podemos calcular cuál ha sido el desarrollo de los precios de las mismas para el periodo que va desde el 31 de marzo- 1 de abril de 2013 hasta el 31 de enero de 2014;
• Precios de venta entre particulares. Es una constatación que el sistema bancario intenta parar la bajada de los precios de las viviendas que posee: a tal efecto, la mejor arma que tiene es la concesión de créditos para financiar solamente la venta de sus propias viviendas. Aquellos que adquieren casas de particulares lo tienen mucho más difícil para acceder al crédito. Es correcto decir que las condiciones de gran restricción de crédito que vivimos en la actualidad, son las que van a perdurar, o lo que es lo mismo: una vez que la banca se quite sus bienes inmobiliarios, serán las prácticas de préstamo para adquisición de particulares a particulares las que queden. Por esta razón, resulta más interesante saber qué sucede en el mercado entre particulares al no estar manipulado por el sistema financiero4.
Siguiendo esta dinámica de cálculo, los resultados son los siguientes:
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Ver: V, VI , VII y VIII
Precio de pico euros/metro2 Precio ultimo euros/metro2 Bajada añadiendo la bajada o subida añadiendo los datos de fotocasa en términos nominales hasta 31/01/2014 desde pico Bajada añadiendo la bajada o subida añadiendo los datos de fotocasa en términos reales hasta 31/01/2014 desde pico
En conjunción con las estadística de fotocasa, llegamos a la conclusión de que el ritmo de bajada de los precios de los pisos se ha aminorado, pero continúa con la excepción del municipio de Hospitalet de Llobregat. Por razones de una aplastante oferta (5,2 millones de pisos vacíos, a la venta, en construcción o en el mercado de alquiler), un envejecimiento profundo del país y la pérdida de población en términos absolutos, mayores facilidades para el desahucio del inquilino moroso con la consiguiente salida de pisos en alquiler al mercado y la menor disposición de los bancos a préstamos hipotecarios como consecuencia de la reforma de Basilea III, los precios de los pisos continuaran bajando9 .
La actual entrada de liquidez en el mercado inmobiliario español, tanto nacional como extranjera, está motivada tanto por valoración de bienes inmuebles como, sobre todo, por la bajada secular de tipos de interés que tuvo lugar desde 1973-2013. El hecho de que la renta fija de alta calidad (el llamado Investment Grade) este en mínimos históricos, atrae demanda táctica. Una vez que los mercados de renta fija se corrijan, parte importante de esa liquidez dejará nuestro país, con lo que el ritmo de bajada de los precio de las casas se acelerará de nuevo al no existir ningún dato fundamental de oferta-demanda que sustente los precios actuales10 .
Pisos, hasta 2016-2018, ni tocar: ahora toca demorar los máximo la adquisición de vivienda, alquilar y renegociar un alquiler ya existente.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo superar el crack inmobiliario” (editorial Manuscritos).
1) Para ver cuál es la diferencia entre el precio al que los vendedores aspiran y aquel que ofrecen los compradores, puedes echar un vistazo a http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas
2) Los resultados de la misma para los distintos períodos, así como la sistemática de cálculo, las encuentras en http://www.grupotecnocasa.es/group/es/saladeprensa/informemercadovivienda.html
3) Con el fin de entender las diferencias de precios entre los pisos ofertados por la banca y los bancos y sobre por qué es muy mala idea adquirir la vivienda que te financien al 100%, lee “Los tres mercados inmobiliarios” http://www.elimparcial.es/economia/los-tres-mercados-inmobiliarios-119973.html
4) Para más información lee, por favor, el artículo de Adicae “Los pisos de la banca pueden ser hasta un 56% más caros que los de los particulares” en http://laeconomiadelosconsumidores.adicae.net/index.php?articulo=1905
5) El momento de pico de precios de los pisos para las distintas ciudades analizadas por Tecnocasa es: Bilbao estadística sobre primer semestre de 2006 (fecha efectiva de constatación de transacción del 31 de marzo o uno de abril de 2006); Barcelona, Hospitalet de Llobregat y Málaga, el estudio sobre segundo semestre de 2006 (fecha de constatación de transacción del 30 de septiembre o el uno de octubre de 2006); Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza, el estudio sobre el primer semestre de 2007 (fechas medias de transacción del 30 de marzo o el uno de abril de 2007)
6) Para todas las ciudades, excepto para Bilbao, los últimos puntos de constatación de precios de compra-venta efectiva de Tecnocasa, son los publicados en la estadística sobre el primer semestre de 2013 (precios de constatación del 31 de marzo o uno de abril de 2013, de media). Para Bilbao, el último precio medio constatado es el del primer semestre de 2010, o lo que es lo mismo, del 31 de marzo o uno de abril de 2010.
7)Lo que hacemos es tomar la bajada o la subida de los precios de los pisos desde el último punto de constatación de Tecnocasa hasta finales de enero de 2014 usando la estadística de Fotocasa. Así la bajada -19,47% para Bilbao, -0,00559% Barcelona, +1,9678% (subida) Hospitalet de Llobregat, -3,55% Madrid, -3,359% Málaga, -3,65% Sevilla, -4,866% Valencia y de -4,620% para Zaragoza
8) La inflación calculada para los distintos períodos es de 17% en el caso de Bilbao, el 15,4% para Barcelona, Hospitalet de Llobregat y Málaga y de 14,1% para el resto de ciudades
9) Con el fin de entender mejor todos estos aspectos, así como el resto de dinámicas de relevancia que atañen a la realidad del mercado inmobiliario, te animo a que leas la entrevista del 11 de febrero de 2014 “Aquellos precios que hoy parecen un chollo serán considerados caros, es cuestión de esperar” http://www.abc.es/economia/20140211/abci-entrevista-borja-mateo-201402101043.html
10) Más detalles sobre esta idea, encontrarás en el artículo “Precios de pisos: previsiones para 2014” del 4 de febrero de 2014 en http://vozpopuli.com/blogs/4026-borja-mateo-precios-de-pisos-previsiones-para-2014
