Si hay algo que ha transformado la vida y la economía española fue el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2007. Según datos del BBVA Research, entre 1998 y 2007 la contribución directa de la construcción al crecimiento económico fue, en promedio anual, superior al 20%. En aquella época se llegaron a construir en España 750.000 viviendas cada año, una cifra prácticamente sin comparación en el resto del mundo.
No es de extrañar que en aquel momento la tasa de paro alcanzase mínimos históricos, por debajo del 8% con una base de afiliación a la seguridad social de más de 20 millones de personas.
Como no podía ser de otra manera, esa efervescencia también se vivió en la bolsa en la que un día sí y otro también se vivían operaciones corporativas entre empresas del sector. Algunas de ellas se vivieron como auténticas guerras encarnizadas. Los reyes del parqué no eran otros que empresarios del ladrillo que vinieron a hacerse de oro como Enrique Bañuelos (Astroc) o Luis Portillo (Inmocaral) y que salieron del parqué por la puerta de atrás y envueltos en números rojos y quiebras.
Cuando la primera carta del castillo de naipes cayó, el sector inmobiliario arrasó a su paso todo lo que encontró en su camino: el empleo, los salarios, la solvencia del sistema financiero, la clase media, la esperanza sobre el futuro… y el sector en bolsa.
Casi una década del hundimiento del sector y de la economía, parece que todo ha cambiado y que hay razones objetivas como para tener esperanza.
Con todo, el experto de Bankinter señala que “la recuperación del mercado inmobiliario no supondrá en modo alguno recuperar los niveles de demanda de los años del boom inmobiliario”. Debido tanto a la reducción de la población y a la alta tasa de paro “que seguirá siendo superior al 17,5% hasta finales de 2017 suponen cambios estructurales en el mercado que hacen inalcanzables los niveles de demanda superiores a 900.000 viviendas anuales”, explica.
Pero no eso no implica que las actuales circunstancias no sean buenas para invertir. Rafael Fernández Heredia, analista de Beka Finance considera que en el actual es un buen momento para entrar en el sector desde un punto de vista de inversor. Considera el experto que “en un futuro será interesante por la llegada de demanda extranjera, ya que va a elevar los precios
En Bankinter han calculado que la rentabilidad bruta por alquiler de vivienda “destaca positivamente si se compara con otras alternativas de inversión que están ofreciendo rentabilidades cercanas a 0% como los depósitos o la renta fija a largo plazo. La ausencia de alternativas de inversión (excepto la renta variable) y la ausencia de inflación configuran un contexto de mercado en el que la inversión en vivienda puede proporcionar una rentabilidad bruta cercana a 4,0%”.
Pablo Gómez-Almansa, director de Inversiones del fondo inmobiliario de Arcano, lo tiene claro ya que “la confianza del consumidor anima a retomar la confianza en un nuevo ciclo, el denominado ‘posterior a la crisis’”.
Pero, ¿qué ocurre con los inversores que quieran optar por invertir en el sector inmobiliario en bolsa?
Después del tsunami que experimentó esta industria tras la crisis, en estos momentos en el parqué español cotizan una gran cantidad de compañías, entre inmobiliarias puras y SOCIMIS.
De ellas, seis son las auténticas reinas tanto por capitalización como por potencial en bolsa. Las dos únicas inmobiliarias tradicionales, Colonial y Realia, proceden de antes de la crisis. Las otras cuatro son nuevas en los mercados y pertenecen a este nuevo segmento de las SOCIMIS: Merlin Properties, Lar España, Axiare e Hispania Activos.
SOCIMIS
Pero si hay un segmento que en los últimos años ha sido protagonista de la bolsa han sido las SOCIMIS, los equivalentes a los REITs anglosajones. Lo que está claro es que se trata de una opción fiscal especialmente ventajosa para los propietarios de activos inmobiliarios y que por eso las salidas a bolsa de este tipo han sido muy numerosas.
Se trata de un activo que se compromete a repartir la mayor parte de sus ingresos vía dividendos a sus accionistas. En estos momentos, la rentabilidad por dividendo de las SOCIMIS ronda en España el 5%, lo que no sería su único atractivo, según explica el experto de Beka Finance.
En su opinión “se trata de una buena opción, pero no solo por la rentabilidad por dividendo, sino también porque veremos amplias mejorar en el valor liquidativo por el aumento de los precios y los alquileres”.
De acuerdo con el experto, las mejores opciones estarían dentro de las SOCIMIS ligadas al sector hotelero, al comercial y a las oficinas. ”Los dos primeros ya están en la fase inicial del ciclo alcista”, apunta. Las favoritas para esta firma en estos momentos serían Hispania y Lar.
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