Entrevistamos a Fernando Ramírez, director de Merlin Properties justo antes de dar el salto al Ibex 35.
 
Comienza a cotizar el próximo lunes en el Ibex, qué supone para la compañía
Para nosotros es un tema que nos gusta, ha sido una excelente noticia porque aportará más liquidez, visibilidad. Tenemos una base accionarial donde el 80% de los inversores son internacionales y estos notarán un aumento en la liquidez del valor que al final es  bueno para todo el mundo. Aparte, para nosotros después de un año y medio muy intenso, donde todas las cirscunstnacias han venido rodadas y la compañía ha hecho un esfuerzo por llegar hasta aquí, lo vemos como la guinda de todo el proceso de frenética actividad.

Se estrenó en julio de 2014 a través de una OPV de 1.0500 valores. Hoy capitaliza más del doble que estaría incluso por encima de hasta 7 compañías del Ibex35. ¿Se plantean algún objetivo?
No. Nosotros el objetivo no lo vemos de tamaño de compañía relacionado tanto con la acción, de hecho cuando salimos a bolsa ninguno de los miembros del equipo directivo podría tener en la cabeza que íbamos a tener esta capitalización tan rápido y cotizando en el selectivo año y medio después. Donde estamos ahora es en la integración de todos los activos de Testa, enfocados mucho en la gestión y sí seguimos mirando adquisiciones, seguiremos creciendo en tamaño y si eso viene acompañado de incremento en la capitalización, bien porque eventos de capital o porque la acción siga en una tendencia tan positiva, estupendo. Pero nosotros vemos el crecimiento de la compañía a nivel activos.

Una vez digerida la compra de Testa ¿se plantean alguna adquisición más?
La adquisición de Testa después de seis meses está muy bien enfocada. Todavía nos quedan cosas por hacer y el año que viene es intenso en lo que es puramente gestión de activos. El nivel de adquisición lo vemos más a nivel activos individuales, seremos más selectivos – porque ahora tenemos una calidad de activos extraordinaria donde hay muchos activos ocultos que hay que cristalizar – y además la selectividad bien porque  miramos cosas que mejoren la calidad de lo que ya tenemos, cosa que no es fácil. Seguimos activos en logística, algo en oficinas, el mercado portugués ya tenemos algún edificio y queremos aumentar la base de activos allí. En cuanto a actividad corporativa, es un tema binario que no se puede prever. Hoy por hoy no tenemos nada pero si la oportunidad encaja con la compañía, como pasa con Testa, los activos lo valen, nos colocan por encima del retorno objetivo que  tiene la compañía, que es un 10% anual, por supuesto que lo miraremos.

Hay muchos expertos que dicen que la compañía podría ser un gigante con pies de barro, crece mucho en poco tiempo e igual el equipo directivo no tiene capacidad para crecer tanto en tan poco  tiempo. ¿Qué les diría?
La compañía tiene un equipo extraordinario con un track record de más de 20 años en el me4rcado inmobiliario español y portugués. La capacidad de hacer operaciones, digerir activos, implementar planes de negocio, extraer valor y generar retorno para el accionista, es lo que llevamos en nuestras venas desde hace dos décadas. Es cierto que estábamos empezamos a crear los equipos más de “casco y visita de obras”. No había ingenieros industriales o arquitectos en nuestro equipo y ha sido uno de los pluses que ha traído cualitativamente Testa.

Cuando las cosas salen bien como están saliendo hasta la fecha, es inevitable que salga gente temiendo pero al ser una compañía cotizada no hay nada más objetivo que los números. Estamos hablando de una compañía con capacidad de generación de cash flow superior a 180 millones de euros, política de apalancamiento reducido por debajo del 50% con lo que la gente que puede tener en la cabeza compañías del pasado, con una simple lectura de nuestras cuentas, quedan disipadas.

En los nueve primeros meses del año perdieron 130.3 millones de euros por la integración de Testa pero sin contar estas adquisiciones habrían ganado 146,6 millones. ¿Qué previsión tienen para el cierre del año?
Nuestra cuenta de resultados es muy sencilla: cobramos alquileres de nuestros inquilinos, tenemos una serie de gastos de  gestión que algunos son repercutibles y otros no, y después tenemos la estructura de gastos generales de la compañía que, en nuestro caso, son conocidos de antemano porque están capados al 6% de la renta o al 0,6% del Valor Neto de los Activos.  Pero la cuenta es sencilla, si cogemos el último trimestre y lo multiplicamos por cuatro son las previsiones de final de ejercicio, muy en línea con el consenso de mercado. De forma anualizada, el cash flow es de 180 millones de euros después del pago de intereses.

¿Qué activos integran en su estrategia?
Al principio estuvo enfocada a una filosofía prudente y además muy diversificada, el mercado español no da para ser una Socimi o un Reit especializado. Decidimos centrarnos en lo que crecemos que sabemos hacer mejor que son oficinas, Centros comerciales y logísticos. Si profundizamos, en oficinas hablamos de ubicaciones prime en Madrid y Barcelona. En Centros Comerciales solo lo hacemos dominantes – que dominan la zona de influencia y la posibilidad de que se haga un centro comercial más grande en esa área queda minimizada – y centros comerciales prime urbanos, que son centros de visita diaria y que es imposible que surja competidor porque queda engullido en la trama urbanística y no hay suelo para construir más.

En logística identificamos los principales centros logísticos en España - en Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga – donde hemos crecido mucho a través de adquisiciones individuales y hemos creado una huella que ofrece soluciones logísticas a cualquier compañía que quiera operar en el territorio nacional.  Es más fácil para una compañía que viene a España hablar con un solo interlocutor que hablar con siete intermediarios de activos inmobiliarios. La compañía es número uno en metros cuadrados gestionados en oficinas en España .También en logística.

Además tenemos un activo atípico que son las sucursales de BBVA, que son un cohete de cash flow. Son 885 sucursales  desperdigadas por todo el territorio español y con la garantía de tener a BBVA como pagador y  que es el 30% de la renta de la compañía.

Para alguien que compare las actuales Socimis con el sector inmobilairio de 2007 ¿Cuáles son las principales diferencias?
Partiendo de la situación que se vivió con el anterior ciclo y la implosión del sector inmobiliario en 2007 yo invitaría a cualquier persona a que se pase por cualquier foro donde estamos  todas las Socimis y que se fije en el lenguaje que se utiliza. En líneas generales somos gente joven, de 40-45 años, con una orientación hacia el mercado anglosajón – la base de inversores es extranjera – y parece una tontería pero venimos de una época en la que las inversiones se hacían en servilleta y el valor estaba en conocer a  determinados políticos. Eso ha desaparecido e invita a la confianza.

Además, las Socimis por su configuración legal tienen características que  lo diferencian de las antiguas inmobiliarias. La capitlaización entonces del sector era casi de 45.000 millones de euros, hoy hablamos de 8.000 millones. Esa destrucción era porque dentro del sector inmobiliario hacían también residencial. Eso no se concibe en el mercado actual. Además dieron el siguiente salto: amasar bolsa de suelo y apalancarla. Eso la Socimi no puede hacerlo. Son generadoras de mucho cash flow,  perfil de riesgo más bajo y ese cash flow lo tiene que repartir como dividendo con lo que los pilares son tan sólidos como los edificios que gestionamos.