Cree y espera que no se vuelvan a dar niveles de compraventa de viviendas como los que vimos hace una década. Niveles que, tal y como se demostró, no serán sostenibles. Claro que eso no quiere decir que no haya potencial de crecimiento que dependerá, en gran medida, de la capacidad que tengamos como país y como industria  de proveer viviendas nuevas en propiedad a los jóvenes. Hablamos con Francisco Pumar, Director general de Grupo Insur sobre los objetivos y previsiones de la compañía.

La compraventa de viviendas cerró 2017 con un crecimiento del 14,6%. El año pasado se terminaron 57.000 viviendas, un 10% de las 600.000 viviendas del período 2006-2007. ¿Volveremos a ver niveles como los de hace una década?

 

Creo y espero que no, ya que a la postre se demostró que no era sostenible. Las condiciones que se dieron en el pasado ciclo inmobiliario fueron únicas y entiendo que no se darán de nuevo (incorporación de España al Euro, flexibilización de las condiciones financieras para la compra de vivienda, incremento de la población, relajación del sistema financiero respecto del riesgo inmobiliario, etc.). No obstante lo anterior creo que existe todavía un potencial de crecimiento en la actividad conforme la economía siga manteniendo la senda de recuperación y se siga generando empleo. Algunos servicios de estudios de entidades financieras y tasadoras cifran ese nivel medio entre las 175.000-225.000 viviendas años. En todo caso, el potencial de este crecimiento dependerá en buena medida de la capacidad que tengamos como país e industria, de proveer viviendas nuevas en propiedad a los jóvenes, cuya capacidad adquisitiva y de ahorro se ha visto sensiblemente mermada tras la pasada crisis.

¿Cuál es el nivel de viviendas anual que absorbe el mercado español? 

El mercado de la vivienda empezó a reaccionar positivamente en 2014 y así ha continuado, con mayor o menor intensidad en los años siguientes, aunque sabiendo que partíamos de cifras muy bajas y estamos todavía a mucha distancia  de los años centrales del anterior ciclo expansivo. Desde 2014 el mercado (volumen de transacciones)  ha aumentado a una tasa media del 15% anual,  2017 cerró con un volumen de transacciones de 532 mil unidades,  pero que comparado con 2006, con 953 mil unidades, representa un mercado un 44% menor.

Las predicciones son que el mercado de la vivienda seguirá creciendo en los próximos ejercicios, apoyado en la evolución de la economía española, con una intensa creación de empleo, cada vez de mejor calidad y, no obstante el endurecimiento de la política monetaria, con unas favorables condiciones financieras.

Todo parece apuntar a que el mercado será más sostenible en el futuro, al igual que lo va a ser la economía española. Nuestro patrón de crecimiento es hoy en día más sostenible y saludable y nosotros desde luego nos sentimos más cómodos con esta forma de crecimiento.

 

Cerraron 2017 con una cifra de negocio de 84,6 millones y beneficio de 4,2 millones de euros. ¿Qué previsiones tienen para lo que resta de año?

Esperamos incrementar sensiblemente en los próximos ejercicios la cifra de negocio y en consecuencia la cifra de resultados. Comercialmente las actividades van francamente bien, tanto en patrimonial como en promoción. Respecto de ésta última, las cifras de 2018 dependerán de la efectiva entrega de las promociones que tenemos en curso, una vez obtenidas las cada vez más complicadas y tediosas licencias de primera ocupación.

Conforme a nuestro plan estratégico, que abarca hasta 2021, nuestra intención es desarrollar y entregar 2.500 viviendas y alcanzar una cifra de negocio en nuestra actividad patrimonial de 17 millones de euros anuales.

En 2017 crecieron todas las actividades – tanto promocional como actividades de construcción y gestión – ¿cuál es la que actualmente tiene más potencial de crecimiento?

Para Grupo Insur todas las ramas de actividad son importantes. Somos lo que somos y estamos donde estamos, habiendo superado la peor crisis que ha sufrido el sector inmobiliario gracias a nuestro modelo de negocio que combina la actividad de promoción residencial con la actividad patrimonial. Respecto de la primera actividad, señalar que Insur es una promotora-constructora, frente al modelo actual de promotoras cotizadas que no tienen interiorizada la actividad de construcción de sus promociones.

Indudablemente, en estos años de recuperación del sector, este segmento tiene y va a tener en los próximos trimestres especial relevancia. El crecimiento de las actividades de gestión y construcción, debido a este modelo de integración vertical de promotora-constructora, será en consonancia con el de la actividad de promoción, ya que sólo construimos y gestionamos las promociones propias y las que desarrollamos para nuestras participadas con Socios externos.

Como muestra nuestro nivel de preventas, que alcanzó su máximo histórico en el primer trimestre de 2018 con 210,5 Millones de Euros, la actividad está en plena aceleración. Actualmente Grupo Insur cuenta con 1.988 viviendas en desarrollo, de las cuales 864 están ya en construcción y 598 comercializadas. Además, el Grupo tiene suelos en cartera para la construcción de 2.652 viviendas adicionales.

Por otra parte, el segmento patrimonial, que es clave para nosotros, ya que nos proporciona unos flujos de caja recurrentes y dota de estabilidad al modelo de negocio, también está mostrando claras señales de recuperación. Actualmente contamos con una ocupación del 76% y nuestro objetivo es llegar al 90% en 2020. Se están tomando medidas para diversificar nuestra actividad, geográficamente, fomentando la actividad en Madrid, de clientes, impulsando una estrategia multi-inquilino en el portfolio de oficinas, como de producto, transformando algunos edificios de oficinas en hotelero e invirtiendo aceleradamente en retail.

En el caso de los segmentos de construcción y gestión, la previsión es que sus resultados aumenten en los próximos años, ya que cada vez realizamos más promociones de manera conjunta con inversores privados, lo que nos permite diversificar el riesgo y nos da la capacidad de afrontar proyectos de mayor envergadura.

Cuentan con una ocupación del 76% a cierre de 2017, ¿qué les falta para llegar a tasas más elevadas?

Nuestra ocupación se vio afectada al ser desocupados varios edificios por parte de la Administración, que era nuestro principal cliente en el segmento patrimonial.

Uno de los pilares fundamentales de nuestro plan estratégico es la recuperación de la tasa de ocupación, con el objetivo del 90% en 2020. Se están dando las condiciones para que este objetivo pueda ser alcanzado con anterioridad a esa fecha.

Actualmente estamos en el buen camino, y todas las medidas adoptadas tendentes a la mejora de la comercialización están dando sus frutos. Se han reacondicionado espacios y hemos empleado nuevas fórmulas de ocupación y como nuestros edificios están en las zonas prime no tenemos duda de que alcanzaremos los objetivos. En el 2017 comercializamos 14.100 m2 frente a los 11.763 m2 comercializados en 2016. Todo ello además conforme a la estrategia de diversificación anteriormente comentada.

En Madrid estamos construyendo Río 55, un parque empresarial dividido en dos edificios de 14.000 m2 cada uno, junto al “Campus Google” y la actuación urbanística Mahou Calderón.

¿Qué objetivos se han planteado respecto a la deuda, que terminó 2017 en 177,6 millones de euros?

Grupo Insur se ha caracterizado siempre por mantener un prudente nivel de endeudamiento, con un ratio LTV inferior al 40%. En el primer trimestre de 2018 el LTV teniendo en cuenta las sociedades que integran por el método de la participación ascendió a 38,4%.

También creo que es importante señalar, que dentro de nuestros objetivos estratégicos está diversificar las fuentes de financiación y en este sentido, registramos en julio de 2017 un programa de pagarés en el MARF con un saldo vivo máximo de 20 millones de Euros. Las emisiones del programa han sido mayoritariamente a 3 y 6 meses y con tipos entre el 1,10% y el 1,5%.

Está justificado el descuento sobre el NAV de 311 millones al que cotiza Insur

El descuento con el que cotiza la acción es del 37,2%. De ninguna manera creemos que esté justificado ese descuento y trabajamos cada día para que el mercado aprecie el saber hacer y capacidad de gestión de Insur. Estamos haciendo muchos esfuerzos por dar a conocer la compañía y explicar mejor nuestro modelo, distinto y alternativo a los que hoy cotizan en bolsa. En nuestro plan estratégico esto era uno de los puntos fundamentales. Por ejemplo, hemos aumentado la cobertura de analistas (actualmente nos cubren Kepler, Arcano, Sabadell y Fidentiis) y estamos dando más información al mercado.

Con la venta de autocartera dimos más liquidez al valor, y entraron grandes inversores institucionales como Cobas, Santander, etc.

Todo esto, unido a los buenos resultados, creo que ha influido en que aparezcamos cada vez más en el radar de los inversores que confían en Insur como una oportunidad de inversión.

Han aprobado recientemente un dividendo de 0,11 euros con cargo a las cuentas de 2017. ¿Prevén algún cambio en este sentido?

Insur tiene una política constante de dividendos que implica un pay-out aproximado del 47% del beneficio consolidado.  No existe ningún cambio adoptado respecto de esta política.