En su Junta General Extraordinaria, Neinor Homes ha aprobado la retribución de un total de 126 millones de euros para los accionistas. ¿Cuáles son los términos exactos de este reparto de dividendos?

Hubo un cambio de plan de negocio que se anunció en marzo de este año, que venía a romper la dinámica de dividendo que había tenido la compañía. La compañía venía de hacer un pago anual de dividendos de 50 millones de euros y a partir de este nuevo plan lo que hacemos es modificar la política de retribución al accionista de manera que para este ejercicio 2023, estaba previsto el desembolso de una cantidad de en torno a 125 millones de euros. Para el año que viene, para el 2024, 200 millones de euros y para el siguiente año, otra vez 125 millones de euros. Esto son 450 millones de euros sobre una capitalización bursátil de la compañía de 700 millones a distribuir en los dos próximos años.

En concreto, lo que ha aprobado la Junta General de Accionistas es el tramo del dividendo correspondiente al año 2023. Este dividendo correspondiente al año 2023 lo normal habría sido que se hubiera hecho efectivo en los primeros meses de 2024, pero estaba sujeto a la generación de caja de la propia compañía. Como la generación de caja ha ido funcionando de acuerdo con ritmos incluso mejores que los que teníamos previstos a principio de año, se decidió, justo antes del mes de agosto, convocar esta Junta General de Accionistas para aprobar este primer tramo de 125 millones. 

Se aprueba un primer paquete de 35 millones que se desembolsarán durante el mes de octubre, una cancelación de la autocartera que tenía Neinor en el torno a 51 millones de euros de acciones propias que se van a cancelar, se amortizan, por lo tanto, sobre el valor de capitalización que tiene la compañía, el que tiene una acción ahora, son menos acciones para repartir el mismo valor. Y otro tramo que quedará en torno a 40 millones de euros que se distribuirá más adelante.

Lo que se ha hecho en esta Junta General de Accionistas también es aprobar que sea el propio Consejo de Administración sin volver a hacer otra Junta, el que desbloque el pago de este segundo tramo.

El primer tramo que hacemos ahora en el mes de octubre son 35 millones de euros. Esto, si se compara con la capitalización bursátil y el valor que tiene la acción hoy en día, implica una prima de emisión de 0,477 euros por acción, en bruto. La forma de hacer esta devolución o este dividendo es mediante una reducción de capital porque es lo más interesante desde el punto de vista fiscal. Hay muchos inversores que a veces no quieren entrar en acciones de cotizadas porque luego tienen mucha carga fiscal cuando cobran los dividendos. En este caso entre el bruto y el neto que van a recibir, porque se hará el pago descontando ya la tasa de impuestos, es apenas un 1%.

La emisión bruta es de 0,477 euros por acción, pero lo que se va a ingresar a cada accionista es 0,466 euros por acción, que aproximadamente es una rentabilidad del 5% en este primer tramo solamente con este primer parque de 35 millones, sin tener en cuenta la cancelación y lo que nos queda de año.

¿Por qué Neinor ha decidido dividir el pago del dividendo en dos partes?

Esto depende un poco de los flujos de generación de caja de la compañía. Nosotros, dentro del año 2023, dentro de los flujos de generación de caja, tenemos dos grandes pilares. Por un lado, la entrega de viviendas, que este año está muy desplazado al final del año, por lo tanto, ahí va a haber mucha generación de caja y es lo que habilitará el pago del siguiente dividendo. Y la desinversión o cristalización de algunos edificios que tenemos en alquiler.

Ya anunciamos con nuestro plan estratégico hace un año que la compañía tenía previsto ir desinvirtiendo de los edificios que tiene en alquiler porque el mercado no estaba reconociendo su valor y entonces siempre cuando los pudiésemos vender a GAV, a Gross Asset Value, la compañía los iría vendiendo.

Nos marcamos como objetivo vender dos edificios de alquiler durante el ejercicio 23. En lo que vamos de ejercicio pusimos a la venta unos cuantos edificios de la cartera que tienen Neinor y hemos vendido cuatro, por lo tanto, ha entrado suficiente flujo de caja como para que podamos hacer este primer adelanto.

El 2023 se anunció como el año de la recuperación y si bien es cierto, la situación ha mejorado respecto a los años anteriores, aún seguimos viviendo ciertas irregularidades como pueden ser la inflación y subida de tipos... ¿Cómo está evolucionando el negocio de Neinor Homes? ¿Se está viendo muy afectado por estas irregularidades que comentamos?

El año 2023 para el sector inmobiliario era un año que venía cargado también de mucha incertidumbre. Estamos todavía sufriendo coletazos de la pandemia y uno de los más fuertes está siendo la inflación fruto de las políticas monetarias que se aplicaron, sobre todo, en Estados Unidos y en la Unión Europea en las que se inyectó muchísimo capital a la sociedad, a las entidades financieras, al sistema… fruto de esto hemos vivido una curva inflacionista muy importante.

La forma de combatir la curva inflacionista fue la política monetaria y ha sido la subida de tipos de interés. En el último año hemos visto una subida de tipos de interés en torno a 525 puntos básicos en Estados Unidos y 425 en la Unión Europea y esto, aplicando el manual de la economía, se dice que esta subida de tipos de interés iba a impactar directamente en el crecimiento económico de los países. Hay incluso unas tablas y unos baremos que al principio de año los expertos nos dijeron y que prácticamente metían en recesión a Estados Unidos y Europa. A España le iban a dejar con un crecimiento famélico y eso era cómo se vislumbraba el principio de año.

Aquí hay varias noticias, por un lado, vemos cómo la inflación ya ha comenzado a disminuir primero a Estados Unidos y detrás vamos los europeos. Vemos también que las curvas de tipos de interés han tocado a máximos y el consenso de mercados es que estamos en máximos o muy cerca de alcanzarlos y ya para el año que viene se espera una rebaja de tipos de interés en Estados Unidos de 100 puntos básicos y en la Unión Europea, algo menos en torno a 75 puntos básicos.

No ha habido recesión ni en Estados Unidos ni en Europa y a España, por ejemplo, de un crecimiento famélico ahora ya la última estimación que hizo antes de verano la OCD era un crecimiento del 2,1%. Según el BBVA, el equipo de analysis research, están hablando de un crecimiento económico para España del 2,4% y esto es importante porque para nosotros hay dos variables, para el negocio promotor. Por un lado, la tasa de desempleo del país y, por otro, la salud de sistema financiero.

La tasa de desempleo del país se podría ver muy afectada por variables de crecimiento económico. Estamos viendo, afortunadamente, que estamos en máximos del mercado laboral en España, por tanto, no ha habido destrucción de empleo y eso es muy buena noticia para el sector.

La banca sigue muy saneada y en este contexto también de la salida del COVID y de todos estos warnings que había sobre la economía, la oferta de vivienda nueva se va reduciendo, vamos viendo cómo, y esto no es solamente un fenómeno que pasa en España, pero en España está más acentuado, apenas se construyen 80.000 viviendas al año.

Como consecuencia de todo esto nos encontramos una demanda suficientemente solvente y amplia, con una oferta cada vez más pequeña. La consecuencia de esto es que el negocio va bien, nosotros cuando hicimos lectura de resultados de primer semestre en el mes de julio, reiteramos objetivos del año, la compañía está funcionando bien, vamos acabando bien las promociones y, por lo tanto, desde punto de vista estamos satisfechos de la evolución del año.

En tu caso, cuentas con una experiencia de más de 20 años en el sector, viviste la crisis de 2008 de primera mano, ¿dirías que la situación ahora es diferente al periodo previo a la crisis inmobiliaria? ¿podemos hablar de burbuja?

La situación es diametralmente distinta. En aquella crisis más que una crisis inmobiliaria, lo que vivimos fue el colapso de una crisis del sistema financiero provocado por una crisis inmobiliaria de la subprime en Estados Unidos por paquetes tóxicos que la banca había estado intercambiando.

Como consecuencia de aquella crisis financiera, los sectores que estaban más apalancados en todo el mundo fueron los que más sufrieron. En la economía española si había un sector que estaba fuertemente endeudado en aquel momento era todo lo que tenía que ver con el sector inmobiliario tanto desde el punto de vista de promotores, como de los propios clientes.

Desde el punto de vista de promotores, en aquella época se lee mucho que en España se hacían 650-700 mil viviendas dobra nueva, frente a las 80 mil que se hacen ahora. Pero esas 600-750 mil viviendas que se estaban haciendo en aquel momento, las estaban haciendo promotoras que eran relativamente jóvenes, que habían crecido muchísimo en cinco seis años a base de endeudarse. Las compañías promotoras trabajaban con unos niveles de duda entonces en niveles del 70-80% sobre el valor de sus activos. Hoy en día estamos trabajando por debajo el 25%, es decir, el escudo que tenemos frente a disrupciones en el mercado es enorme, frente a lo que pasó en aquel momento.

La sociedad estaba fuertemente apalancada también en la época en la que la gente entraba a comprar un piso y le daban el 130% del valor de hipoteca y en cuanto la banca empezó a estornudar -y estornudó muy fuerte- el sistema colapsó.

Ahora la situación es diametralmente distinta, la banca se encuentra fuerte, está muy capitalizada; el nivel de deuda de los promotores y más en España, es muy bajo, trabajamos con cuotas por debajo del 25%; estamos en un mercado residencial de obra nueva muy pequeño, en torno a 80 mil unidades, con un ritmo de compra de vivienda en España que se sitúa entre 550 y 700 mil viviendas al año, de las que sólo 80 mil corresponden a obra nueva… Por lo tanto, es un sector que, desde ese punto de vista, está muy saneado.

No hay que olvidar tampoco que en España no ha habido un tensionamiento de precios fuerte en los últimos 10 años. Los ritmos de crecimiento como consecuencia de las restricciones del propio Banco Centro Europeo a la banca española a la hora de dar créditos a clientes, han provocado que el ritmo del crecimiento del precio de la vivienda haya sido muy bajo en los últimos años, una media de en torno al 4% después de una gran crisis. No hemos vivido situaciones como en otros países como en Estados Unidos, en Inglaterra o en Australia, donde han estado subiendo desde el Covid, a doble dígito y ahí sí se originó una pequeña burbuja, que es pequeña porque después de la subida de tipos y todo lo que ha habido, que empezaron a caer los precios de vivienda, han caído muy moderadamente y ya están recuperándose.

En España no esperamos nada ni parecido. España hoy, a nivel internacional en el segmento inmobiliario, es el sitio más seguro para invertir y esto es como consecuencia del batacazo que nos dimos en 2008 y de los deberes que hemos hecho.

A nivel particular, en julio reafirmaron el cumplimiento de sus objetivos. Los resultados presentados en el primer semestre representan solo 1/3 del objetivo anual y aun así reiteran el cumplimiento de los objetivos ¿Cómo se explica esto? ¿Esperan un impacto de las irregularidades comentadas con anterioridad? ¿de qué objetivos estaríamos hablando exactamente?

Ahora estamos en un cumplimiento de un tercio del objetivo del año, lo que pasa es que una promotora no es la industria donde hay un horno que todos los meses hace 100.000 toneladas y eso es siempre igual, en el caso de una promotora inmobiliaria esto no funciona así.

Nosotros, a final del año anterior, cuando planificamos el año miramos qué promociones y cuándo van entrando las promociones, cuando se van entregando… Nosotros la planificación que teníamos del año, y lo dijimos en enero porque se trata de ser transparente, era que, en el primer semestre íbamos a entregar muy poco este año porque nos quedan muy pocas promociones; y en el segundo semestre nos quedan un montón de ellas, por tanto, está muy desnivelada la curva de entregas en la segunda parte del semestre esto es neutro, es la realidad, es lo que hay. Es una figura muy similar al año 2019 y 2020 que pasaba exactamente lo mismo y a final del año se entregan las promociones que se tienen que entregar.

Por eso reiteramos objetivos porque además tenemos más visibilidad ahora que a principio de año porque las obras van avanzando, las ventas se van produciendo…

A día de hoy, el objetivo de la compañía para el año es situar el EBITDA entre 140 y 150 millones de euros, esto implica un nivel de entrega de vivienda entre 2.500 y 3.000 unidades y doy números grandes porque a final del año siempre hay promociones que estaban previstas entregar en enero que se entregan en diciembre y al revés, pues por el papel del ayuntamiento o porque hubo tres días que llovió mucho en un sitio… cosas normales del mundo promotor.

A día de hoy tenemos las ventas ya realizadas de todo lo que se entrega este año. Estamos con un nivel de ventas por encima del 95%, prácticamente todas las promociones que se entregan este año están terminadas, los últimos certificados finales de obra están previstos para la primera quince en octubre. Luego queda la tarea administrativa, papeles de ayuntamiento, de Iberdrola, etc. Las cosas normales de los promotores para ir entregándolo, por lo tanto, hay muy buena visibilidad.

Respecto al lanzamiento de promociones para los años siguientes, este año ha resultado más sencillo, por ejemplo, que el año pasado, porque ha habido una variable que se ha notado mucho este año en el sector nuestro, que han sido los costes de construcción, que llevan congelados o disminuyendo desde hace aproximadamente 12 meses. Eso nos facilita mucho a lo de lanzar proyectos, de encajarlos, de pedir ofertas… y, por tanto, muy buena visibilidad para este año y muy buena visibilidad para el 2024 y 2025 que tenemos todo el producto lanzado.

Para cerrar la entrevista nos gustaría que nos explicaras por qué un inversor debe considerar a Neinor como un valor interesante para invertir.

Estamos en un momento crucial en Neinor ahora. Estamos en el mejor momento que ha habido para invertir en Neinor en los últimos años y digo esto porque Neinor es una compañía que lleva cinco años cumpliendo su plan de negocio y si algo hemos estado poniendo encima de la mesa es que la acción no sube, por el Covid, por la guerra de Ucrania, por la inflación… por lo que sea y la acción no sube.

El plan de negocio que hemos aprobado este año en marzo persigue que el accionista de Neinor, que los propietarios de la compañía, disfruten del éxito que está teniendo la compañía.

Es una compañía que todos los años hace un montón de millones de EBITDA, genera un montón de caja opera, con un nivel de deuda muy baja… Todo este dividendo no viene de deuda, viene de generación de caja y, por tanto, lo que queremos hacer es compartirlo con el accionista.

Dentro de los grandes problemas que tiene Neinor, y no solamente Neinor sino todas las cotizadas del inmobiliario español, es que cotizamos con descuentos muy grandes respecto al valor neto de los activos. Con este plan de negocio lo que vamos a hacer es reducir ese gav de descuento con el que está cotizando la compañía y lo vamos a hacer con el dividendo que hay de 450 millones de euros que se va a repartir en los dos próximos años y medio, pero son 600 millones de euros de aquí a 2027, prácticamente la capitalización de la compañía. Se va devolver vía dividendo con generación de caja sin incrementar deuda.

Esto lo que ha provocado automáticamente es que se descuento con el que cotiza la compañía sobre nav se va a tener que ir reduciendo obligatoriamente porque va a seguir quedando activo, a seguir quedando compañía visible o tangible, por lo tanto, ahora comienza este plan. Para el accionista comienza con esta primera emisión de dividendo, pero que va a tener una continuidad en los próximos años y en los próximos años, aparte de toda esta devolución vía dividendo, al ir reduciendo este descuento que tenemos sobre nav, va a ir cristalizando más valor para el accionista, por tanto, creo que el momento es único ahora para entrar en la compañía.