¿Cómo valora ADVERO Properties SOCIMI el año 2020 a nivel del sector inmobiliario en general y, en particular, de su negocio core? ¿Cómo va a salir en términos financieros su compañía de este ejercicio?
Creo que cuando hablamos de sector inmobiliario a veces tendemos a pensar solo en “venta o alquiler de viviendas”, cuando es mucho más que esto; no podemos olvidar pues que se incluyen ahí también la gestión de locales comerciales, venta, alquiler, gestión de locales comerciales, oficinas, hoteles, naves industriales. Debemos pensar si todos estos activos están en zonas prime o no, porque afectará diferentemente las circunstancias de mercado. Debemos tener en cuenta cada uno de estos subsegmentos a la hora de analizar el “sector inmobiliario”, porque la crisis les ha afectado de manera diferente y también la salida de la crisis va a ser diferente en cada uno de ellos.
En nuestro caso, desde ADVERO Pties, centrados en alquiler residencial asequible y de calidad para franjas de población de renta media, lo cierto es que a pesar de los retos que nos ha planteado el Covid, hacemos un balance positivo del año, básicamente por tres motivos: no han caído los niveles de ingresos y ocupación en aquellos activos que ya teníamos en comercialización, seguramente porque nuestro target está en rentas asequibles y en pisos con muy buenas calidades; hemos sido capaces de llevar a cabo una ampliación de capital en el mes de junio por prácticamente 7 millones de euros (6,7 millones); y además hemos incorporado tres nuevos activos a nuestra cartera en Madrid (a finales de 2019 estábamos centrados en Cataluña y 2020 ha servido para empezar nuestra diversificación geográfica en Madrid). Con lo cual, el cómputo global es que no ha sido un año de parón para nosotros, hemos aprovechado bien el ejercicio, aumentando recursos financieros, ampliando nuestra cartera, diversificándonos geográficamente y sin ningún impacto relevante en nuestros ingresos.
En cuanto al cierre financiero del ejercicio, estamos todavía pendientes de publicar los resultados, pero si miramos los del primer semestre, lo que indicaban esos datos es que hay un impacto por la salida de ADVERO a bolsa en noviembre de 2019, por tanto, las cuentas de 2020 recogen ese incremento de gastos adicionales como sociedad cotizada, lo que implica que necesitamos unos mayores niveles de ingresos para absorber ese incremento en costes.
En definitiva, este va a ser el impacto que vamos a tener este año. Si bien el negocio no se ha visto afectado, a nivel de cuenta de resultados tenemos ese impacto extraordinario, que también es cierto que con la estructura y la cartera que tenemos en estos momentos de activos, cuando todos ellos ya estén en comercialización y alquilados, el binomio ingresos-gastos dará un resultado positivo como se recogía en el plan de negocios a tres años que publicamos en el momento de salida a bolsa.
Más de un año en BME Growth (antes MAB). ¿Cómo valoran este tiempo en bolsa, que precisamente ha coincidido con la crisis del Covid?
Realmente ha sido un estreno retador, pero positivo también. ADVERO salió a cotizar en noviembre de 2019 y doce meses después (en noviembre del año pasado) la revalorización era del 35%, con lo cual ha sido muy positiva. Si tomamos el período enero-diciembre 2020, por tomar el año natural, nos hemos situado en una revalorización del 9,5%. Con estos datos, hemos sido la sexta compañía inmobiliaria con el mejor comportamiento en bolsa en nuestro mercado, en BME Growth, de entre las 79 compañías cotizadas del mercado que hay en nuestro segmento, el inmobiliario.
También es verdad que, seguramente, por la juventud que tiene ADVERO, la liquidez todavía no es la óptima y el hecho de ser un valor ciertamente ilíquido, nos ha protegido de los vaivenes del mercado este año. Nuestros accionistas en estos momentos no están en voluntad vendedora porque estamos dando unas excelentes rentabilidades, por lo cual la liquidez no es alta. Es cierto que este es un dato ficticio, porque tenemos una base de inversores que siempre están esperando ampliaciones de capital para poder entrar. Por ello, no nos gusta decir que no somos un valor ilíquido porque somos capaces de encontrarle esa contrapartida, si bien es verdad que no hay operaciones en bolsa en el día a día y eso en estos momentos nos ha protegido en la pandemia.
A día de hoy, la cartera de activos residenciales de ADVERO Properties SOCIMI incluye 8 inmuebles con un total de 126 viviendas. ¿Prevén ampliarla en 2021?
ADVERO inició su actividad en febrero de 2018. Entre 2018-2019 adquirimos cinco edificios en la periferia de Barcelona, que hoy están totalmente en rentabilidad, alquilados y con una ocupación altísima, del 98% (el 2% que falta es evidentemente por los días que pierdes en las rotaciones, reformas, etc., sino nuestra ocupación es del 100%). A finales de 2019, justo después de la salida a bolsa, el consejo de administración decidió diversificar geográficamente la compañía, y se decidió empezar a buscar activos fuera de Barcelona y Cataluña. Y en medio de la pandemia, fuimos capaces de seguir remando, de hacer frente a la adversidad, y en diciembre de 2019 compramos en Madrid un activo que había que rehabilitar íntegramente (algo que hicimos a lo largo de 2020) y en el segundo semestre de 2020 compramos dos activos más en la capital española, en los barrios de Tetuán y Vallecas. A día de hoy, estamos ultimando temas administrativos con el inmueble rehabilitado y los otros dos tienen un buen ritmo de comercialización y de ocupación.
Respecto a nuevos mercados, tenemos capacidad financiera en estos momentos, fruto de la ampliación de capital que hicimos a mitad del año pasado, y estamos en posición compradora. Creemos que la vivienda de alquiler asequible es una necesidad a lo largo y ancho del territorio español, con lo cual, estamos abiertos a cualquier región y estamos analizando desde áreas en el norte de España, levante y sur.
La intención del Gobierno de imponer a las Socimis una tributación mínima del 15%, según establecen los Presupuestos Generales del Estado para 2021, ¿es muy preocupante?
Creo que cualquier modificación en las reglas del juego de un sector siempre hay que analizarlas con las luces largas, no de posición, y pensar qué implicaciones tendrán en el largo plazo las modificaciones que se están planteando.
La vivienda es un tema central en cada legislatura desde hace años, pero falta visión estratégica a largo plazo. Quizás porque los gobiernos piensan en cómo sacar el mejor rédito electoral en los cuatro años de su mandato y, por tanto, cualquier iniciativa que vaya a tener una necesidad de inversión en recursos más a largo se descarta. En cualquier caso, claramente la manera de atacar los problemas de vivienda, y los precios de alquiler en concreto, es aumentando la oferta. Hay una demanda que está empujando y va a seguir presionando por necesidad estructural del país, y la única manera es aumentando la oferta, algo que requiere tiempo y presupuesto público si se quiere hacer desde el gobierno. En estos momentos, y especialmente en los próximos años sobre todo a raíz del sobre endeudamiento por la crisis del Covid, el sobreendeudamiento en España va a ser algo preocupante como para que se pretendan hacer estas iniciativas desde el gobierno. Por ello, el gobierno debe aliarse y fomentar la inversión privada para que se incremente el parque de vivienda en el país, para equilibrar oferta y demanda; todo lo demás se equilibra de manera natural (precios, calidad de la vivienda, etc.), de otra manera, cualquier iniciativa que mine la inversión privada, va en detrimento del país y de la ciudadanía, que no va a tener suficiente oferta en el mercado y la que haya no será de calidad.
En mi opinión, se demoniza en exceso la inversión institucional, cuando lo cierto es que, en un país como España, los fondos y socimis pueden ser los grandes financiadores de la necesidad de vivienda que tiene el país.
¿Qué efecto real puede tener en el mercado una medida como ésta? ¿Puede alejar al inversor?
Sin duda, el inversor, tanto institucional como minorista, lo que busca es rentabilidad y seguridad jurídica, y cualquier movimiento que ponga entredicho esto aleja la inversión de nuestro sector, y el inversor la buscará en otros segmentos, sectores o países. Que cambien las reglas del juego de repente no es nada positivo. Por otro lado, otros efectos adversos que tienen estos cambios es que envejece el parque de viviendas y empeora la calidad de la oferta, porque el inversor busca una rentabilidad y si se limitan los ingresos y se aumentan los gastos, el resultado inmediatísimo es que va a dejar de invertir en el mantenimiento de esos activos. Con lo cual, tiene un doble efecto perverso: los activos que ya están en el mercado perderán calidad por falta de mantenimiento; y España no podrá desarrollar ese parque de viviendas en alquiler que tantísimo necesita y que tantísimo está demandando su población.
Más allá de lo que pueda suponer este cambio fiscal, ¿qué pasará después, en la “era poscovid”? ¿Cuáles son las previsiones para el alquiler residencial?
En España se ha primado mucho más la compra de vivienda como vehículo muchas veces de inversión y seguridad de futuro, que el alquiler. Somos un país tradicionalmente sedentario en cuanto a necesidades laborales; solemos nacer, crecer, reproducirnos y morir en la misma ciudad, o tradicionalmente ha sido así, y esto fomentaba que comprases una vivienda, vivieras allí toda tu vida y te hipotecaras a 35 años. Esto está cambiando por necesidades culturales e incluso laborales, que hace que la gente necesite mayor flexibilidad (las generaciones más jóvenes no quieren hipotecarse a 35 años). Si bien una parte de la población sigue queriéndola, hay otra parte que no, y hay que encontrar ese equilibrio en poder satisfacer las demandas en general de toda la población y que haya un parque de viviendas que pueda satisfacer a aquellos que quieren comprar y a aquellos que quieren alquilar. España, a diferencia de otros países, esto no lo tiene, y tiene que enfocarse en ello porque hay una tendencia clarísima e imparable, salvo momentos puntuales como el actual, en el que pueda haber picos de liquidez en el mercado y movimientos hacia la compra de nuevo. Pero si miramos los próximos diez años en España, se necesitaría que se diera un aumento la oferta de vivienda en alquiler, es la tendencia que hay a largo plazo. Hay que hacer un alquiler que sea asequible y el alquiler solo es asequible si hay una buena oferta que sea capaz de satisfacer la demanda.
