Fue la vigésimo octava Socimi en dar el salto al MAB con una capitalización de 20.7 millones de euros. David Calzada, CEO de VBA Real State Socimi visita el plató de la Bolsa de Madrid para hablar del negocio las perspectivas de la sociedad cotizada de inversión inmobiliaria.


VBARE es la primera SOCIMI especializada puramente en el alquiler residencial. ¿Qué ventajas ofrece esta especialización? Realmente no somos los primeros porque hay otras que se dedican al residencial como son Fidere, de Blackstone, y Optimum, una Socimi basada principalmente en Cataluña. Si bien nosotros somos de las primeras que nacimos con vocación de crecimiento y captación de fondos en el mercado. 

¿Cuáles son los mayores riesgos de centrarse en el mercado de alquiler residencial? Ahora mismo los mayores riesgos que podemos ver es que no se produzcan los incrementos de renta o revalorización de activos que podemos prever que ocurrirán en el corto y medio plazo. Pero si no, en principio no vemos ninguna tipología de riesgo específica fuera de las macro que puedan influir en el resto de compañías del sector o que tengan inversiones en España.

¿En qué zonas centran su negocio? Nosotros como estrategia tenemos la inversión en las top 10 ciudades españolas, en sus áreas metropolitanas, en zonas con una amplia demanda de alquiler y que consideremos que tiene un crecimiento en el corto/medio plazo importante. En ese sentido, hasta ahora nos hemos centrado en Madrid ciudad y localizaciones adyacentes aunque estamos mirando de cerca otras ciudades españolas como puede ser el Centro Urbano de Málaga.​

Las rentas medias de sus inmuebles están entre los 500 y los 700 euros/mes. ¿Por qué han decidido centrarse en las clases medias? En nuestra estrategia tenemos dos barreras de entrada: inmuebles que ofrezcan al menos una rentabilidad neta  directa sobre el activo sin ningún tipo de financiación de al menos el 4% y que tenga un descuento sobre el valor de mercado de al menos el 10%. Para conseguir esos dos objetivos nada más nos podemos centrar en determinada tipología de activos que son las que cuadran con nuestra estrategia y por las que ofertamos las rentas medias. 

¿Es más rentable este segmento de mercado que el que se dirige a las clases altas? Claramente.​

Las rentas medias se han incrementado hasta un 65% en los últimos cinco años en Barcelona, un 40% en Palma y casi un 20% en Madrid. ¿Cuáles son las subidas medias de los alquileres que esperan para estas zonas en próximos ejercicios? Primero hay que echar la vista atrás y ver que venimos de un ciclo con una clara bajada de rentas y ahora estamos, en los dos últimos años, en un ciclo expansivo. Hay una tendencia a la esterilización de las ventas pero todavía consideramos que en 2017-2018 todavía habrá un crecimiento de rentas que pueda alcanzar los dos dígitos. Sin embargo, eso paulatinamente tenderá a que los crecimientos vayan en sintonía con el IPC. Todavía existe una diferencia muy grande entre oferta de viviendas en alquiler y la demanda, por parte de profesionales, de viviendas. Eso puede hacer que nos acerquemos acrecimientos acumulados en torno al 20% en los dos próximos años.

¿Están abiertos a nuevos mercados geográficos, ya sea fuera de las grandes ciudades de España o, incluso, en otros países? Mercados internacionales no, no lo conocemos. Sí conocemos España, nuestro objetivo es la inversión en las top 10 ciudades españolas y estamos mirando otras localizaciones muy de cerca.​

¿Cuál es la rentabilidad media que buscan obtener con los alquileres? La barrera estratégica que tenemos a la hora de comprar el activo es que nos proporcione una rentabilidad neta sobre el activo de al menos el 4%. A día de hoy en términos anualizados lo estamos mejorando.

¿Cuántos inmuebles tienen en cartera y cuál es el valor actual de esta cartera? Actualmente tenemos 182 pisos en cartera que adicionalmente comprenden 18 plazas de parking y 61 trasteros. La cartera a 18 de diciembre tiene un valor de 22 millones de euros.

¿Qué porcentaje de ocupación tienen sus inmuebles? Actualmente estamos en un 84%

¿Qué inversión tienen prevista realizar este año para invertir en la compra y reacondicionamiento de viviendas? Somos un vehículo con captación de crecimiento y captación de fondos. La velocidad de inversión que tengamos dependerá de flujos o fondos de capital que captemos. Ahora no tenemos una liquidez para acometer ciertas inversiones.

¿Cuánto han invertido desde su salida al MAB en diciembre?, ¿y desde su constitución como SOCIMI? Salimos el día 23 de diciembre y hasta hoy no hemos invertido en nada. Hemos estado estudiando un par de operaciones que nos gustaban mucho pero que finalmente no han fructificado porque todos nuestros activos los sometemos a Due Dilligence y no han fructificado. Es verdad que el día anterior al salida al MAB procedimos a hacer nuestra última adquisición que fue un edificio en el Distrito de Tetuán de 16 viviendas.

¿Han adquirido inmuebles de la SAREB? Si.​

Están centrados en residencial wholesale, es decir, al por mayor, no en casas o pisos individuales. ¿Por qué decidieron centrarse en esta rama del mercado? En residencial nos centramos porque entendemos que hay un nicho. Desde 2013 que empiezan a proliferar todas las SOCIMIS y que es previsible que sigan saliendo  muchas más , todas se han centrado en una tipología de activos como era el terciario, centros comerciales, retail, oficinas…etc y había un nicho que, el residencial, que a día de hoy no estaba explotado. Entendemos que después de toda la crisis de años anteriores hay un nicho de mercado importante porque estamos a unos precios por debajo del precio de construcción a día de hoy. Nadie se dedica de forma muy activa al residencial y entendemos que hay una oportunidad para comprar, invertir y alquilar bien en esta tipología de activo en los 3-5 años siguientes.  

¿Están abiertos a estudiar la adquisición de alguna compañía o inmobiliaria cotizada o no cotizada si su portfolio de activos les encaja? Sí. La compra de un activo si está dentro de una compañía que esté saneada estamos abiertos. También es cierto que entendemos que hablar una proliferación de SOCIMIS que saldrá al MAB en próximos meses y esa expansión, ya sea por  temas regulatorios o de mercado, tenderá a un mercado donde se concentren las SOCIMIS con lo cual se produzcan operaciones corporativas, pero será a medio plazo.

La proliferación de SOCIMIS ha atomizado el mercado inmobiliario español. ¿Qué consecuencias a nivel de precios y oferta han supuesto? Tendríamos que diferenciar por tipo de activo. Para las grandes SOCIMIS que cotizan en el mercado continuo junto a las del MAB ha provocado que haya habido una necesidad de invertir de forma rápida lo que ha propiciado que hoy haya una escasez de producto bueno para las grandes SOCIMIS: Producto bueno en activos como terciario, oficina, retail…

Sin embargo, sigue habiendo amplio camino en residencial. Obviamente ha impactado en los precios y es probable que haya una pequeña burbuja o, por lo menos, escasez de producto que haga que los operadores se tengan que ir a localidades secundarias.

¿Qué rentabilidad objetivo -entre la rentabilidad del dividendo y el aumento del valor de los activos- ofrecen?
En alquileres la estrategia es el 4% neto sin apalancamiento. Y tenemos un compromiso frente a los inversores de proponer a la Junta un dividendo anual del 3%.

¿Están abiertos a realizar ampliaciones de capital para dar entrada a nuevos socios institucionales?, ¿algún institucional nacional o internacional les ha mostrado su interés? Totalmente. Nacimos con vocación de crecimiento y captación de fondos y desde ese punto de vista estamos trabajando desde el primer día todos los trimestre intentando levantar fondos, que es la única manera de crecer. Hemos tenido conversaciones con fondos internacionales interesados en nuestro modelo de negocio: primero porque es creen España, segundo porque se creen nuestro modelo de negocio y tercero, porque se creen la gestión del equipo de la compañía.

Salieron al MAB con una capitalización de 20 millones y entre sus planes de futuro está dar el salto al Mercado Continuo. ¿Manejan fechas para el salto?, ¿de qué depende? Salimos con una capitalización de 20,7 millones de euros, actualmente ha habido movimiento aunque estamos en estos entornos. El MAB para nosotros ha sido un peaje que ha supuesto una primera etapa. En nuestro objetivo que seguir creciendo, una vez tengamos una capitalización adecuada que puede estar 150 millones de euros nos plantearemos dar el salto al continuo.

Un acceso que no dependerá solo dela capitalización sino de la situación macro que tengamos en ese momento determinado.