Ktesios SOCIMI: "Tenemos el foco en replicar nuestro modelo de negocio en Portugal"

Ktesios es la primera SOCIMI residencial española en cotizar en Euronext Lisboa. ¿Cómo prevén que será su evolución?

Ktesios no solo es la primera SOCIMI residencial con impacto social que cotiza en Euronext Lisboa, sino en todo Euronext e incluso es la primera SOCIMI cotizada con la estrategia de inversión específica que tenemos que es la inversión en activos residenciales en poblaciones alejadas a grandes localidades, pero con microentornos económicos favorables y ofreciendo alquileres asequibles, es decir, una inversión en zona periférica con impacto social. En este sentido, somos la única SOCIMI cotizada con estas características.

En cuanto a lo que prevemos de Ktesios, vamos a seguir nuestro plan de crecimiento y ajustados a nuestro modelo de negocio, para seguir creciendo en España y Portugal. Consideramos que tiene un valor sustancial, no solo por el impacto social que tiene sino a nivel inversión, la acción consideramos que va a tener una revalorización sustancial en tanto y cuanto nosotros al adquirir los activos, lo hacemos con descuentos de un 40% y un 50% del valor del mercado. Ahora mismo estamos cotizando a 12 euros, pero el valor por acción según el experto independiente, puede estar entre un rango de 18 y 22 euros. Hay que pensar que compramos con ese descuento del 50%, lo cual genera una plusvalía latente inmediata en la inversión.

Puesto que ya están dentro de la bolsa en Lisboa, ¿se plantean adquirir activos en Portugal?

Ktesios tiene una política de ser una inversión patrimonialista, con un crecimiento orgánico, sostenible y con un reparto de dividendos recurrente y estamos en ello. Desde su lanzamiento en el 2019 hemos empezado con este proceso de adquisición de activos aquí en España, empezamos en la comunidad de Castilla La Mancha, en las provincias de Toledo y Ciudad Real, ya hemos ampliado y tenemos también en Andalucía y Murcia y la idea es seguir creciendo aquí en España, aunque ya tenemos también el foco en replicar nuestro modelo de negocio tal cual en Portugal, ya estamos en contacto con algunos proveedores locales de Portugal, pero poco a poco en el medio plazo, estaremos entrando en Portugal si todo va bien.

Están preparando ya una ampliación de capital de hasta 10 millones de euros, ¿qué supone para la compañía este hecho?

Cuando se sale a cotizar en bolsa, uno de los aspectos importantes es ampliar el crecimiento y atraer nuevos accionistas, la entrada a los mercados en capitales internacionales, por tanto, no solo va a ser una ampliación de capital, sino que nuestra obligación es ese crecimiento en el tiempo, nosotros esperamos hacer unas ampliaciones recurrentes para poder crecer en tamaño, volumen y patrimonio, pero eso también se traduce en inversión y adquisición de nuevos activos, tanto aquí como en Portugal. Esto es lo que significa un mayor volumen para mejorar la diversificación y mejorar también la rentabilidad del retorno que se espera.

Ktesios se dirige hacia un nicho muy concreto, el de residencial en localidades alejadas de las grandes ciudades, pero ¿qué deben de tener esas localidades para que Ktesios decida invertir en ellas?

Nos debemos enfocar y especializar en productos y nosotros nos hemos especializado en esta tipología de inversión, en estas zonas porque es donde podemos obtener mayor rentabilidad, no tenemos competencia institucional y lo que queremos es ser una SOCIMI de verdad, que cumpla con este objetivo social, por un lado, dar entrada a todo tipo de inversión, pero también ayuda a dinamizar estas zonas que están un poco olvidadas y a las cuales el inversor institucional no ha entrado.

Pero no todo vale porque necesitamos la generación de la rentabilidad, que se da por el alquiler, por tanto, deben tener como mínimo un microentorno económico favorable de manera que, en la zona de alrededor, entre 40 o 100 kilómetros, podamos ver plantas logísticas, industria, que se genere empleo y vida. Esto nos ayuda a nosotros a poder ofrecer los activos que tenemos en alquiler y, además, la oferta que tenemos son viviendas de buena calidad y a precios muy asequibles que rondan los 350-400 euros de media.

¿Tienen previsto ampliar su inversión hacia otras localidades de mayor tamaño o más cercanas a los grandes núcleos urbanos?

No es que estemos cerrados a invertir en otras localidades, pero lo cierto es que en zona prime de las grandes capitales no vamos a conseguir lo que buscamos y si lo encontramos obviamente entraríamos, pero sabemos que no existe. El hecho de buscar un activo en Madrid, en el barrio de Salamanca que es zona prime, son activos extremadamente caros, no podemos comprar con estos descuentos de entre un 40% y 50%, no podemos obtener una rentabilidad de un 6-5 y no podemos ofrecer alquileres asequibles, con lo cual, para nosotros lo importante es que esté en el foco de esta tipología de activos, que la hemos estudiado bastante bien, la hemos testado durante seis años para mirar dónde era y sabemos que este tipo de inversión existe en donde estamos presentes, además es donde nos hemos especializado y consideramos que es un mercado con mucho potencial y tenemos nuestro expertis allí y vamos a seguir apostando por ello.

Ahora bien, si se presenta una oportunidad como esa, que no las he visto, obviamente se valoraría.

Además de apostar por localidades más periféricas, apuestan también por los alquileres asequibles, ¿qué beneficios tienen estas inversiones frente a otras en residenciales de lujo?

Cada tipología de inversión tiene sus características y cuando se lanza, cada SOCIMI tiene su estrategia de inversión, hace sus números y se especializa. Nosotros nos hemos centrado aquí porque, por un lado, somos los únicos institucionales que estamos invirtiendo en esta tipología de activos en estas localidades, lo que nos da una ventaja al no tener competencia constitucional, porque la gestión muy bonita pero también muy compleja. Además, nos genera mayor rentabilidad.

Un ejemplo muy gráfico es que nosotros de media compramos alrededor de 30 o 35 mil euros, ósea que con un millón de euros podemos comprar entre 20 y 30 viviendas, en las zonas prime con un millón de euros compras tres. Por tanto ocurre que de esta forma gestionas menos, es decir, tienes menos inquilinos, pero nos ponemos en riesgo por la poca diversificación, si yo invierto en tres inmuebles y me impaga uno, el 33% de mis ingresos está comprometido; en el caso de nuestra inversión, de las 25 o 30 que yo he comprado, si me impaga uno o hasta cinco es manejable y esto es lo que nosotros buscamos, buenas rentabilidades, pero mitigando ese riesgo a través de la diversificación.

En general es una cuestión del modelo de negocio en el que hemos visto con todos los análisis de mercado que hemos hecho y todas las pruebas que hemos hecho durante este tiempo vemos que es una apuesta firme que viene dando resultados porque lo venimos haciendo hace muchos años y que consideramos de que tiene aún muchísimo potencial.

Aquí también hay una cuestión muy importante, el hecho de que muchos de estos activos vienen de lo que quedó de la crisis del 2008, el cual se lo han adjudicado entidades financieras o lo han comprado fondos de inversión, que lo han comprado en mega carteras, pero no es su activo corp, con lo cual, lo tienen ahí y nosotros podemos acceder a esto a precios muy competitivos pero que a la vez nos permite cumplir con ese compromiso social que tienen las SOCIMIS de profesionalizar el sector.