En el espacio El Punto de Mira, organizado por Estrategias de Inversión, Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes, profundizó cómo la OPA sobre Aedas transformará la compañía. 

La fusión convertirá a la promotora en la plataforma residencial más grande de España, con cerca de 40.000 viviendas bajo gestión. Neinor incorporará las 20.000 viviendas de Aedas adquiridas con un descuento del 30% sobre su valor neto.  
Acerca de los plazos y sobre la finalización de la OPA, el CEO recordó que para llevar a cabo la operación con éxito tienen que superarse tres trámites reglamentarios: en primera instancia la autorización de la CNMV, el informe de la Comisión de Competencia y el filtrado de la regulación de inversiones extranjeras FDI. En este sentido, Neinor confía en que todos estos trámites se completen a final de año. 

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500 millones de euros más para accionistas 

La adquisición de Aedas permitirá incrementar de forma significativa la retribución al accionista prevista en el plan estratégico de 2023-27. Inicialmente, estaban previstos aproximadamente 600 millones de euros y ahora Neinor revisa al alza esta estimación hasta los 850 millones de euros, es decir un incremento superior al 40%. Importante destacar que de este importe de 850 millones de euros ya se han distribuido 365 millones de euros y hay pendientes aproximadamente unos 500 millones. 

Asimismo, la capacidad de entrega de viviendas crecerá hasta un rango de 6.000-7.000 unidades, gracias al banco de suelo actual y a los nuevos proyectos en desarrollo tanto propios como parte del negocio de gestión de activos de Neinor.

Según García-Egotxeaga, la operación presenta una TIR superior al 20%, un múltiplo cash-on-cash de 1,8 veces y un beneficio neto extraordinario adicional de 450 millones entre 2025 y 2030. Todo ello manteniendo un LTV inferior al 30% y un ROE que pasa de un objetivo previo del 15% a un rango de entre el 15% y el 20%, reforzando así la rentabilidad para el accionista.

Estructura de financiación

La OPA está valorada en aproximadamente 1.250 millones de euros, que han sido estructurados a través de una SPV supervisada por Neinor. De esta cantidad, 500 millones de euros corresponden a fondos propios de Neinor y 750 millones se financian a través de bonos senior garantizados por el fondo Apollo.

Para asegurar los 500 millones de aportación propia, Neinor aprovechó 275 millones de caja existente y futura y captó los 225 millones restantes mediante una colocación acelerada de acciones (ABB) ante inversores institucionales, tanto nacionales como internacionales, en un roadshow celebrado en Londres y Nueva York que despertó el interés de gestoras de primer nivel a nivel mundial.

Con respecto a la deuda de 750 millones de euros, García-Egotxeaga señaló que va a “estar encapsulada en la SPV”, con lo que no va a intervenir en el balance y va a permitir un LTV “por debajo del 30%”, en línea con su política financiera. Por su parte, los bonos senior devengarán un interés del 7,25% y se amortizará íntegramente en cuatro años, usando los flujos de caja generados por la cartera de Aedas, que hoy cuenta con 3.700 viviendas prevendidas y casi 14.000 en diferentes fases de desarrollo.

“Una integración natural” 

Borja García-Egotxeaga afirmó que tras finalizar la operación, en un primer momento ambas compañías mantendrán su identidad independiente los primeros años y compartirán equipos y metodología, así como se ha hecho con otras integraciones anteriores como Habitat y Quabit.

Neinor y Aedas convivirán en los lanzamientos de comercialización, respetando las guías de diseño y el legado de cada una, mientras se unen de forma progresiva. 

Según el CEO, esta fase de integración de forma progresiva va a permitir a Aedas integrarse de forma sólida y con el mínimo riesgo.