Urbanitae ha crecido hasta convertirse en la plataforma líder en España. En Europa tenéis 230 proyectos financiados, 540 millones de capital financiado…¿Cuál es el factor clave para llegar a estas cifras?

Es una pregunta que nos hacemos todos los días y creo que es una mezcla de factores. El primero de todos, hemos estado en un ciclo inmobiliario muy bueno. Esto no es mérito propio de Urbanitae pero sí que hayamos aprovechado ese ciclo para construir la plataforma que hemos hecho. En este sentido, ha sido clave la cuidadosa selección de proyectos porque, aun habiendo vivido un ciclo bueno también ha habido incertidumbre con el Covid, Guerra de Ucrania…que han incrementado mucho los costes de construcción y de obra. Eso lo hemos capeado muy bien porque hemos elegido muy bien los proyectos.  Ya hemos devuelto más de 100 millones de euros a los inversores con una TIR media de más del 12%, nunca hemos perdido capital.  

Otro factor es que siempre pensamos a largo plazo. Nosotros tenemos cierta presión por publicar proyectos ahora mismo, tenemos mucha demanda inversora pero hemos sido muy disciplinados con lo que publicamos de forma que alguien que invierta con nosotros se alegre, cinco años después, de haberlo hecho. El gran activo que tenemos en Urbanitae es la relación con ese inversor que ya empieza a recibir retornos de sus proyectos y que reinvierten. Más de un 80% de lo que devolvemos se reinvierte. Así que las claves están claras: enfoque en un producto muy bueno, seleccionado y cuidado con el foco en el inversor y el largo plazo. 

No sólo hacéis crowdfunding sino que cada vez tenéis más productos. ¿Qué opciones tenéis ahora mismo para los inversores? 

Urbanitae inicia su carrera como plataforma de crowdfunding o inversión colectiva pero en realidad nosotros la vemos como una plataforma de inversión inmobiliaria que brinda oportunidades de inversión a cualquier tipo de inversor. En ese afán de convertirnos en una plataforma de inversión global, estamos abriendo nuevos productos y la primera línea de negocio que hemos lanzado es Direct Investments, que es la inversión tal y como la percibimos la mayoría de personas: ahorrar para comprar una casa y ponerla en alquiler. Viendo la demanda de este tipo de proyectos, permitimos al inversor encontrar buenas oportunidades y acompañarle en todo: desde la fase de compra, con la financiación de por medio, a la fase de obra (si es necesario)  y puesta en rentabilidad con el alquiler. Pero también tenemos la parte de obra nueva. En Urbanitae somos uno de los players que más obra nueva pone en carga al año, estamos en 2000-3000 viviendas anuales de obra nueva que hay que vender. Hablamos con los promotores para que nos reserven 5-10 pisos de cada promoción para ofrecérsela a nuestros clientes por debajo del precio de mercado y que les permite entrar en una fase muy temprana en la que los precios están muy optimizados. De este modo tenemos inversores que quieren invertir, promotores que necesitan vender y podemos machearlos. 

A nivel societario también estáis cambiando y a nivel de internacionalización sois el mayor proveedor a nivel europeo. ¿Cómo veis la sociedad ahora mismo y qué pasos estáis dando para crecer en Europa?

Urbanitae es un grupo de empresas entre las que se encuentra la más conocida que es la plataforma de crowdfunding, que es una sociedad con una autorización regulatoria para poder hacer esta labor. Las distintas actividades que hace el grupo se estructuran a través de sociedades específicas para cada una de las mismas. Y a nivel global, estamos en Portugal y España muy activos, en Francia hemos hecho algún proyecto y haremos alguno más antes de que termine al año, en Italia estamos a punto de lanzar  proyectos…Todo esto a nivel societario exige crear una filial en cada uno de los países. Todavía es un grupo de empresas relativamente pequeño a nivel de complejidad pero, según vayamos lanzado nuevas líneas de negocio, iremos abriendo nuevas sociedades dentro del grupo para poder dar atención a la misma. 

En este momento en que se necesita tanta vivienda y parece que la financiación bancaria para el promotor es escasa o no circula con la fluidez que se necesita, esto claramente es una alternativa. ¿Hasta dónde pensáis que os puede llevar?¿En qué se basa vuestro modelo de crecimiento de los próximos años? 

La banca financia, y lo hace muy bien, pero solo determinados proyectos. Aquellos que no entran en su radar directamente no los cubre, y tiene sentido que sea así: no forman parte de su modelo. Al final, la banca es la fuente de capital más barata a la que pueden acceder los promotores. De hecho, en nuestros proyectos de equity acudimos a la banca para financiar posteriormente la obra con deuda bancaria. En ese sentido, somos complementarios.

En Urbanitae contamos con dos vías principales para financiar obra nueva. La primera es el equity: aportar capital junto con el promotor y entrar en sociedad para desarrollar el proyecto. A partir de ahí, acudimos a la banca para completar la financiación con deuda. La segunda es la deuda directa: capital que prestamos al promotor o a la promoción para ejecutar la construcción. Y es precisamente en este terreno donde la banca no suele entrar.

¿Por qué? Porque hay determinados segmentos que no son habituales en su actividad. Por ejemplo, la financiación de segundas residencias resulta complicada para los bancos. Lo mismo ocurre con proyectos de villas de lujo o mansiones en zonas exclusivas como La Moraleja, Marbella o Mallorca. Ese tipo de promociones, por lo general, la banca no las financia.

El negocio de la banca no es financiar obras, sino conceder hipotecas. En el ámbito de la obra nueva residencial —especialmente la primera vivienda— los compradores acuden al banco a solicitar una hipoteca, y ahí es donde realmente está el interés y el negocio de las entidades financieras. Por eso, en Urbanitae operamos en el segmento de la deuda, complementando ese hueco que deja la banca.

España sigue siendo un país muy bancarizado. Se estima que entre el 70% y el 80% de todo el capital que se presta al sector promotor procede de la banca. En comparación, en países como Reino Unido la proporción es más equilibrada, con un 50% de financiación bancaria y un 50% de financiación alternativa. En Estados Unidos, de hecho, el peso es mayor para la financiación alternativa: un 80% frente al 20% bancario.

La tendencia en España apunta hacia una convergencia con estos modelos internacionales. Todo indica que en los próximos cuatro o cinco años la distribución podría situarse en torno al 60% de financiación bancaria y un 40% de financiación alternativa. Esto significa no solo que nuestro negocio crece, sino que también lo hace el propio mercado: la banca se está replegando y especializando en aquello que realmente constituye su core business, mientras que los financiadores alternativos entran a cubrir y complementar el hueco que dejan las entidades tradicionales.

¿Qué rentabilidad media tienen cada uno de vuestros proyectos? ¿Hay mucha diferencia entre las grandes capitales u otro tipo de proyectos quizás en otras provincias? ¿Cómo estáis enfocando?

En nuestro comité de inversiones trabajamos con unos parámetros muy claros: rentabilidad y riesgo. Para cada nivel de riesgo exigimos una rentabilidad mínima que justifique la operación, y sobre esa base tomamos las decisiones de inversión.

En proyectos de deuda estamos viendo rentabilidades anuales de entre el 10% y el 12%. Suelen ser operaciones con una duración máxima de dos años (24 meses), con garantía hipotecaria en primer rango, lo que los convierte en proyectos muy garantistas y conservadores, pero que siguen ofreciendo retornos muy atractivos. De hecho, los últimos años han sido un momento histórico para invertir en deuda de promoción: prácticamente no existe mora en el sector promotor en España, los proyectos salen adelante y las rentabilidades se mantienen en doble dígito. Es un binomio riesgo-rentabilidad muy favorable.

En el caso de proyectos de equity, donde entramos con el promotor como socios de capital y asumimos más riesgo, también existe un potencial de rentabilidad mayor. Nuestro objetivo es que el business plan parta de retornos del 15% al 20%. Evidentemente, luego hay proyectos que superan esas expectativas y otros que rinden por debajo, pero lo importante es que ninguno ha generado pérdida de capital hasta la fecha.

Por último, en la línea de Direct Investments, que consiste en la compra de activos para alquilar, buscamos rentabilidades de mercado ligadas al arrendamiento. Aquí depende mucho de la ubicación: en zonas muy competidas como Madrid es difícil superar rentabilidades netas del 3%-4%, salvo que se trate de operaciones muy especiales o de tipo “distressed”, que no forman parte de nuestro objetivo principal.

“Medio millón de viviendas en cinco años en España es misión imposible”
 

¿Estáis ampliando capital o abriendo el capital a otros inversores, entre ellos family office y constructoras o constructoras promotores? ¿Qué estáis buscando con esta ampliación?

En Urbanitae, nuestra evolución como grupo inversor ha estado muy ligada, históricamente, al público retail, especialmente a través del crowdfunding y la financiación participativa. Sin embargo, en esta nueva etapa estamos migrando hacia un modelo más amplio que incluye también a grandes patrimonios, inversores con capital relevante y el segmento de banca privada o wealth management.

Dentro de este movimiento estratégico de diversificación de la base inversora, queremos incorporar en nuestro equipo y en nuestro accionariado a perfiles vinculados con ese mundo. No solo para aprender de su experiencia, sino también para alinear intereses y recorrer juntos este camino de crecimiento.

Esto implica dar entrada en nuestro capital a family offices e inversores con los que ya tenemos relación desde hace tiempo, así como a profesionales del sector promotor. De esta manera, no solo ampliamos la base de inversión, sino que también ganamos capacidad para acceder a proyectos más grandes, de mayor envergadura y con tipologías más variadas.

 ¿Se va a poder hacer en España medio millón de viviendas en cinco años? 

No, es imposible. Hoy por hoy, con las reglas de juego actuales, es inviable por muchas razones, no solo por las que son de dominio público y que suelen señalarse.

Para empezar, los plazos administrativos hacen que el calendario sea inviable. ¿Cómo vamos a construir tantas viviendas si en algunas zonas las licencias tardan casi dos años en concederse? Solo con ese retraso ya se consume buena parte del plazo de cinco años. Entre que compras el suelo, solicitas la licencia, te la conceden —a menudo tras un año y medio de espera—, inicias la obra y finalmente entregas la promoción, el tiempo se ha agotado. Con lo cual, todo lo que no esté ya en marcha no podrá entregarse en ese horizonte temporal. Y en ese sentido tenemos bastante visibilidad sobre los proyectos que efectivamente están arrancando.

Pero el problema no acaba ahí. Incluso si mañana todo cambiara de golpe y las licencias se concedieran en 24 horas, y cualquiera pudiera acceder a suelo y comenzar a construir, seguiría faltando un recurso clave: la mano de obra. No hay capacidad suficiente para acometer el volumen de viviendas que necesitaríamos.

Esto lo vemos incluso a pequeña escala. Hoy en día, cualquiera que intente hacer una reforma en su propia casa —me incluyo personalmente— se enfrenta a grandes dificultades para encontrar profesionales disponibles. Hay tal exceso de demanda que muchos rechazan trabajos pequeños y, en los casos en los que aceptan, presentan presupuestos absolutamente desproporcionados. Esto refleja un problema estructural de falta de mano de obra cualificada y de capacidad de construcción.

“Salir a Bolsa es una opción realista en 2027-2028” 
 

Viendo todo lo que se necesita construir en los próximos años, vuestro modelo de negocio y que lo habéis validado con éxito, ¿Pensáis salir a Bolsa?

Es una buena pregunta. Nosotros tenemos bastante claro que para salir a Bolsa es necesario contar con un volumen de negocio elevado. Hacerlo siendo todavía una empresa pequeña, en principio, no encaja con nuestra visión porque no tendría demasiado sentido.

También influye mucho el mercado en el que decidas cotizar. Salir en una Bolsa sin liquidez, donde apenas hay transacciones y, por tanto, no se genera un verdadero mark to market, tampoco resulta atractivo.

Por eso, de momento no estamos contemplando una salida a Bolsa a corto plazo. Sin embargo, sí lo vemos como una opción de futuro. Según la hoja de ruta que hemos trazado, es posible que entre 2027 y 2028 valoremos seriamente esa posibilidad.

 ¿Cuántos empleados sois actualmente?

Algo más de 90. Somos un equipo relativamente pequeño. Ahora con la presencia en más países probablemente el año que viene crezcamos de forma relevante pero no creo que vayamos a doblar o triplicar la plantilla. Se trata de crecer de forma escalonada y escalable y con una persona más poder hacer tres o cuatro veces más el volúmen. 

 ¿Dónde estará Urbanitae en cinco años?

Dentro de cinco años, vemos a Urbanitae como una auténtica plataforma europea de inversión, operando de forma activa no solo en los grandes mercados del continente, sino también en países de menor tamaño con gran potencial. Estamos explorando oportunidades en mercados como Holanda, Bélgica o Polonia, que consideramos especialmente interesantes.

Además, nos gustaría haber dado ya los primeros pasos fuera de Europa. No sabemos todavía si será en Asia o en América, pero creemos que es fundamental empezar a plantar esas primeras semillas internacionales que nos permitan evolucionar hacia una plataforma realmente global.

El objetivo es construir un modelo crossborder en el que un inversor madrileño pueda destinar capital a proyectos en Berlín, Milán o Ámsterdam, y al mismo tiempo un inversor holandés pueda participar en oportunidades en España u otros países.

Queremos que Urbanitae se convierta en una plataforma global de inversión inmobiliaria en sentido amplio: no solo promoción de obra nueva, sino también segunda mano, proyectos de alquiler, fondos inmobiliarios y, en definitiva, cualquier tipología vinculada al mundo de la inversión en real estate.

Con la misma rentabilidad que está dando España, cuando vayas a salir igual las rentabilidades tendrán que cambiar… 

El dinero, en realidad, es bastante agnóstico respecto a dónde invertir. Cuando se analiza de forma fría, lo que busca es un equilibrio adecuado entre rentabilidad y riesgo. Por eso, si dentro de uno, dos o tres años el binomio rentabilidad-riesgo en España deja de ser atractivo, debemos tener la capacidad de movernos hacia otros mercados.

En este sentido, la internacionalización no es solo una cuestión de ambición o crecimiento, sino sobre todo un movimiento defensivo de diversificación. La economía, como bien sabéis, funciona por ciclos. Ahora estamos atravesando un ciclo positivo y, sin duda, parte del éxito que hemos tenido se debe también a la suerte de haber coincidido con él. Pero este ciclo terminará, y cuando lo haga necesito que Urbanitae esté diversificada y presente en otros mercados.

No podemos vernos en la situación de tener que recomendar a nuestros inversores invertir en España si consideramos que aquí ya no tiene sentido. Si no tenemos presencia internacional, estaríamos obligados a seguir invirtiendo en el mercado local aunque no fuera la mejor opción, y eso es algo que no puede ocurrir.

Por eso nuestro objetivo es diversificar tanto a nivel geográfico como a nivel de producto. El inmobiliario no es únicamente promoción de obra nueva: existen muchas otras tipologías de inversión. Con esa diversificación conseguimos crear una compañía preparada para resistir los cambios de ciclo y con vocación de mantenerse fuerte en el largo plazo.