El encuentro moderado por Susana Burgos contó con la participación de cuatro voces especializadas en el sector hotelero: Jesús Rodríguez, director de consultoría estratégica en Savills, Damián Muiño, vicepresidente de joint ventures y gestión de activos en Meliá Hotels International, Pablo Hidalgo, responsable de inversión hotelera e internacional en Mazabi Gestión de Patrimonios y Pedro García e Costa, socio director de KPI Hotel Management Services del Grupo Hipoges. Los portavoces compartieron su visión acerca de la evolución en la inversión hotelera, los tipos de interés, la sostenibilidad y la competencia en los nuevos modelos de alojamiento como Airbnb. 

Jesús Rodríguez comenzó la sesión hablando sobre las principales conclusiones del informe elaborado por Savills en el que señalaba que el mercado hotelero español cerró el primer trimestre de 2025 con un volumen aproximado de 1.250 millones de euros, sin incluir la operación de 430 millones en Canarias firmada a finales de junio. En ese sentido afirmó que esta operación “demuestra el interés del inversor por el segmento vacacional, pero no cambia la visión que tenemos para final de año. Seguimos proyectando un cierre de año cercano a los 3.000 millones de euros, ya que esperamos que varias operaciones de volumen se materialicen en el segundo semestre”, ha asegurado.

El inversor hotelero se decanta por el segmento vacacional

Según Damian Muiño, el interés del inversor se ha despertado en estos últimos tres años por el vacacional y ha afirmado que “el espectro se ha ampliado y sofisticado notablemente; antes se centraba en el producto urbano y ahora el interés se ha desplazado al vacacional”. Además, ha destacado que “en 2024, el 60% del volumen invertido se destinó al segmento vacacional, frente al 40% del urbano, y esta tendencia sigue consolidándose en 2025.

Con respecto a la rentabilidad dependiendo del tipo del inversor y del tipo de activo, Muiño detalló que “los grandes inversores se centran en proyectos con una rentabilidad cercana al 15%-20%, mientras que los family office tienen retornos del 7%-10%.

Jesús Rodríguez coincidió en esta transformación del mercado, señalando que el inversor ha dejado de centrarse únicamente en grandes capitales para abrirse a otras tipologías de producto.“Observamos una evolución clara hacia nuevos conceptos, como los eco-resorts, el glamping, o los hoteles con fuerte componente experiencial. En muchos casos, ofrecen rentabilidades comparables a las del segmento urbano tradicional, pero con un posicionamiento diferencial”. El giro hacia el vacacional responde también, según Rodríguez, a la escasez de producto, así como al cambio de comportamiento del viajero. 

Por su parte, Pedro García señaló que este cambio también responde a las necesidades del cliente y apuntó que actualmente los clientes cuentan con niveles de exigencia mayores y eso ha empujado a invertir en activos de alta gama y en hoteles de cinco estrellas tanto en España como en Portugal.

Una propuesta de calidad frente a Airbnb

Los modelos de alojamiento alternativos a los hoteles como Airbnb han llevado a los inversores y gestores de hoteles a incrementar su propuesta de valor. Ante este escenario Pablo Hidalgo detalló que “el cliente puede ser el mismo, pero lo que busca es distinto”. “Trabajar con grandes cadenas de hoteles como Meliá o Barceló nos permite garantizar a los clientes una experiencia, una seguridad y una excelencia”. Además, destacó la importancia en los servicios de los hoteles como la restauración, el spa o los servicios de coworking.

Muiño añadió que a pesar de que existe una sensibilidad en el precio por parte de los clientes, el valor y la ventaja competitiva de los hoteles reside en la experiencia. “Ofrecemos spa, restauración, espacios de coworking, programas de fidelización... todo eso suma. Aunque el cliente vacacional sigue siendo sensible al precio, busca cada vez más algo que le aporte valor añadido”.

La búsqueda de experiencias por parte de los huéspedes ha desarrollado alternativas al turismo tradicional como el slow travel y el turismo experiencial. En este sentido, Hidalgo expuso dos ejemplos que forman parte de su portfolio: el hotel de San Sebastían centrado en la gastronomía con un chef de alto reconocimiento y el hotel U-Music Madrid, desarrollado con Universal Music que combina el alojamiento con actividades como conciertos o teatros. 

La sostenibilidad, una necesidad indiscutible en el mercado

La relación entre la inversión en sostenibilidad y la rentabilidad fue otro de los grandes temas abordados en el coloquio en el que todos los portavoces estuvieron de acuerdo. García fue muy claro en este aspecto y destacó que no es un tema de reputación sino “una necesidad real” y que “a pesar de suponer una inversión inicial más elevada, los beneficios operativos y reputacionales son enormes”.

Hidalgo reforzó la opinión de García y afirmó que “la sostenibilidad no sustituye a la rentabilidad, sino que la complementa. Si mejoras la eficiencias, reduces costes. SI colocas placas solares eso te va a llevar a un mayor ahorro”. Además, destacó que el huésped valora estas cuestiones, ya que le da importancia a reducir la huella contaminante en el entorno.

A esta valoración se sumó Rodríguez con datos del infome de Savills que afirma que “el 55% de los encuestados considera importante la sostenibilidad a medio plazo, un 28% a corto plazo y un 17% poco relevante. Sin embargo, destacó que únicamente el 7% de los encuestados cree que va a realizar inversiones a corto plazo.
Por su parte, Muiño señaló que “muchos clientes corporativos ya nos exigen conocer y compensar su huella de carbono. Nuestro programa Meliá Pro ya facilita esos cálculos”. “La sostenibilidad es una inversión de futuro”, concluyó.

Tipos de interés y situación geopolítica

El impacto de la pandemia, la volatilidad geopolítica y el cambio en los ciclos de tipos de interés han transformado de forma estructural la forma en que los inversores planifican sus estrategias en el sector hotelero. García señaló que “hemos salido de tipos cero o negativos y ahora nos encontramos en un escenario donde el precio del dinero es más alto”. Esto nos obliga a plantearnos las decisiones de apalancamientos y las estrategias en materia de inversión. 

A nivel comparativo, Hidalgo hizo hincapié en que tanto en España como en la Unión Europea nos encontramos en una situación ventajosa frente a otros mercados gracias a la bajada en los tipos de interés. En esta línea apuntó que “En Reino Unido o Estados Unidos los tipos están por encima del 4%, mientras que en la eurozona ya estamos viendo operaciones con costes en torno al 2%”. Asimismo destacó que “hay que aprovechar el momento tanto para hacer una compra como para una venta porque no sabemos cuándo estos tipos de interés van a volver a subir.