Hablamos con Roberto Knop, Director de programa de Real Estate en el IEB sobre las claves del momento actual en el mercado residencial, los riesgos para el pequeño propietario y las alternativas de inversión que empiezan a ganar protagonismo.
En el Observatorio se señala que el inicio de 2026 deja una imagen desconcertante: cifras récord de inversión institucional conviviendo con una incipiente “operación salida” de propietarios del mercado del alquiler. ¿Cómo se le explica al ciudadano de a pie que el capital siga entrando con fuerza mientras la oferta de alquiler parece vaciarse?
La aparente contradicción entre una fuerte entrada de capital y una reducción de la oferta de alquiler responde a la coexistencia de dinámicas distintas dentro del mercado residencial. Por un lado, los inversores siguen identificando oportunidades en un contexto de elevada demanda, escasez estructural de vivienda y una creciente dificultad de acceso tanto a la compra como al alquiler. Por otro, muchos propietarios particulares están reconsiderando su permanencia en el mercado ante el incremento de costes, la incertidumbre regulatoria y la reducción de márgenes.
De hecho, uno de los indicadores que mejor refleja esta tensión es el esfuerzo económico que deben realizar los hogares para acceder a una vivienda. Según un reciente estudio de Idealista, el esfuerzo destinado al alquiler ya alcanza el 35% de los ingresos familiares, superando en diez puntos porcentuales al necesario para comprar una vivienda. Este dato es especialmente relevante porque evidencia que el problema actual no es una falta de demanda, sino una insuficiencia de oferta. Existe una enorme cantidad de hogares que necesitan alquilar, pero cada vez menos viviendas disponibles para absorber esa demanda.
Esta situación se está reflejando también en algunas decisiones empresariales recientes. La compañía Velzia ha anunciado la liquidación de parte de su cartera de viviendas premium y la salida de determinadas líneas de negocio vinculadas al house flipping de lujo, una decisión que muchos analistas interpretan como una señal de mayor prudencia ante un mercado más selectivo y con menores márgenes. Sin embargo, estos movimientos no significan necesariamente una pérdida de atractivo del sector inmobiliario. Lo que estamos observando es una reasignación del capital: mientras algunos propietarios e inversores monetizan las plusvalías acumuladas durante los últimos años, otros continúan entrando atraídos por una demanda residencial que sigue siendo extraordinariamente sólida.
Por eso el ciudadano percibe una paradoja. El capital sigue viendo valor en la vivienda española, pero una parte creciente de la oferta de alquiler está desapareciendo. El resultado es un mercado donde conviven inversión récord, escasez de producto y un esfuerzo económico cada vez mayor para los hogares que buscan una vivienda.
Esto conecta con 3 puntos clave:
- La tasa de esfuerzo del 35% (el problema social).
- La salida de propietarios y casos como Velzia (el problema de oferta).
- La entrada de capital institucional (la visión del inversor).
El problema de la vivienda en 2026 no es la falta de inversión; es que la inversión no se está transformando en suficiente oferta de alquiler.
El informe destaca que el mercado está transitando hacia la realización de plusvalías debido a la regulación, la rentabilidad y el entorno macroeconómico. ¿Por qué se está produciendo este movimiento?
La transición hacia una fase de realización de plusvalías responde a una combinación de factores financieros, regulatorios y de ciclo de mercado. Durante los últimos años, la vivienda ha experimentado una intensa revalorización, impulsada por la escasez de oferta, la fortaleza de la demanda y el atractivo de España para la inversión nacional e internacional. Muchos propietarios acumulan hoy ganancias latentes muy significativas y empiezan a preguntarse si el binomio rentabilidad-riesgo sigue justificando mantener el activo en cartera.
Paradójicamente, esta decisión se está produciendo en un momento en el que los precios siguen mostrando una fortaleza notable. De hecho, España y Portugal son actualmente dos de las excepciones dentro del panorama europeo, manteniendo crecimientos de precios claramente superiores a la media y rompiendo la tendencia de moderación observada en otros mercados. Esta resistencia del precio residencial está llevando a numerosos inversores a considerar que nos encontramos en una fase madura del ciclo, donde resulta razonable materializar parte de las ganancias obtenidas durante los últimos años.
A ello se suma una rentabilidad que, aunque continúa siendo positiva, se enfrenta a mayores presiones. El incremento de costes financieros, fiscales y operativos, junto con una regulación cada vez más exigente en determinados mercados, está reduciendo los márgenes netos para muchos propietarios. La cuestión ya no es únicamente cuánto sube el valor de la vivienda, sino cuánto riesgo adicional debe asumir el inversor para seguir capturando esa rentabilidad.
Las decisiones empresariales que hemos visto recientemente también apuntan en esta dirección. La reestructuración de estrategias por parte de operadores como Velzia, incluyendo la liquidación de determinados activos premium y la reducción de exposición a modelos de house flipping, refleja una actitud más prudente y selectiva ante un mercado que sigue siendo atractivo, pero donde cada vez es más importante proteger beneficios y gestionar el riesgo.
Por tanto, más que una salida del mercado, lo que estamos observando es una evolución natural hacia una fase de consolidación. El capital no está abandonando el inmobiliario; está rotando, seleccionando mejor los activos y, en muchos casos, transformando plusvalías potenciales en beneficios reales mientras los precios continúan en niveles históricamente elevados.
Muchos inversores no venden porque teman una caída de precios; venden porque consideran que ya han ganado suficiente.
El informe también apunta que el inversor particular suele imitar las decisiones de los fondos institucionales, amplificando la caída de la oferta de alquiler. ¿Qué riesgo real existe de que este “efecto señal” provoque una sobrerreacción en el pequeño propietario y termine asfixiando aún más el mercado para los inquilinos?
El principal riesgo es que los pequeños propietarios interpreten determinados movimientos corporativos como señales generalizadas de deterioro del mercado. Cuando empresas relevantes anuncian ventas de activos o cambios de estrategia, puede generarse la percepción de que es un buen momento para abandonar el alquiler residencial.
Sin embargo, conviene diferenciar entre decisiones empresariales concretas y tendencias estructurales. Casos recientes como la reestructuración de Velzia responden a circunstancias específicas de determinados segmentos del mercado, especialmente el residencial premium y las estrategias de compra, reforma y venta rápida. La demanda de alquiler sigue mostrando una fortaleza significativa en la mayoría de los mercados urbanos, por lo que las decisiones de inversión deben analizarse desde una perspectiva de largo plazo y no únicamente a partir de titulares coyunturales.
Mientras el terciario se enfría, la vivienda sigue siendo un activo refugio, aunque con riesgos concentrados en zonas tensionadas como Madrid, Barcelona o Málaga. Para el inversor patrimonialista que busca huir de esa presión regulatoria y de precios, ¿dónde se encuentran ahora mismo las geografías más resilientes o los refugios más seguros dentro de España?
Para un patrimonialista, la respuesta ya no es únicamente geográfica. Es cierto que existen mercados más equilibrados que Madrid, Barcelona o Málaga —como Valencia, Zaragoza, Sevilla, Alicante, Murcia, Valladolid, A Coruña u Oviedo-Gijón— donde todavía puede encontrarse una mejor relación entre precio de entrada, demanda estructural y rentabilidad esperada. Pero el verdadero cambio es que el inversor empieza a buscar también productos conectados con el residencial, no solo vivienda tradicional.
En ese sentido, los segmentos con más recorrido son aquellos que se benefician indirectamente de la presión residencial: residencias de estudiantes, flex living, coliving, senior living y trasteros. No todos son accesibles para el pequeño inversor, porque muchos requieren escala, gestión profesional y capacidad operativa, pero reflejan hacia dónde se está moviendo el capital. Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 sitúa las residencias de estudiantes como el tercer sector con mejores perspectivas en Europa, por detrás de centros de datos e infraestructuras energéticas, y también destaca los trasteros y otros activos de almacenamiento entre los productos con mayor atractivo inversor.
La lógica de los trasteros es especialmente interesante. Si el precio del metro cuadrado residencial está en máximos, no tiene sentido económico dedicar metros caros de una vivienda a almacenar objetos. En ciudades densas, con pisos pequeños y familias que necesitan optimizar espacio, el almacenamiento externo se convierte en una extensión funcional de la vivienda. Por eso el self storage está ganando peso como activo defensivo y urbano: JLL señala que el mercado español está muy atomizado y que las 25 principales compañías apenas concentran el 4% del mercado, lo que apunta a una fase de consolidación impulsada por capital institucional.
Las residencias de estudiantes responden a una lógica similar: no son vivienda tradicional, pero sí resuelven una necesidad habitacional real. España sigue teniendo déficit de camas en muchas ciudades universitarias, y el producto combina demanda recurrente, rotación natural y capacidad de gestión profesional. CBRE ya señalaba que la inversión en residencias de estudiantes en España alcanzó 415 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2024, el 17% de la inversión total en Living.
Por tanto, los refugios más resilientes no están solo en otras ciudades, sino en activos vinculados a necesidades básicas: vivir, estudiar, almacenar, cuidar y compartir espacio. El inversor que quiera reducir riesgo debe mirar menos la vivienda como producto único y más el ecosistema residencial completo. Ahí es donde probablemente se encuentren las oportunidades más sólidas del próximo ciclo
Desde su experiencia en el IEB, ¿cuál es el error financiero más común que cometen los propietarios particulares a la hora de decidir si mantienen a un inquilino o liquidan el activo?
El error más frecuente consiste en tomar decisiones basadas exclusivamente en la evolución reciente de los precios o en noticias puntuales sobre determinadas compañías. La inversión inmobiliaria debe evaluarse considerando la rentabilidad neta esperada, la capacidad de generación de ingresos y el horizonte temporal del inversor.
En los últimos meses han tenido gran repercusión mediática algunas operaciones corporativas, como la liquidación de activos premium por parte de Velzia o la revisión de determinados modelos de negocio vinculados al house flipping. Aunque estos movimientos aportan información relevante sobre la evolución del mercado, no deben interpretarse como una señal automática para comprar o vender. Cada decisión requiere un análisis individualizado del activo, del perfil de riesgo y de las perspectivas específicas de cada ubicación.