En 2024, encontrar un piso de alquiler en España se ha convertido en una carrera de obstáculos tan desesperante como absurda: 124 personas contactan con cada vivienda nueva que se oferta en tan solo diez días. Para hacernos una idea del nivel de saturación, una situación equilibrada se da con entre 10 y 15 interesados. Estamos a más de 800% del nivel saludable. Y lo peor es que esta cifra ha subido como la espuma: hace cinco años, eran solo 16. Y siento decir que esto es una media. En lugares en los que se ha implementado la Ley del Gobierno, que introduce medidas para limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas, así como para proteger a los inquilinos frente a desahucios, la presión se hace más insoportable. Barcelona, por ejemplo, tiene una presión de 421 interesados en diez días por cada vivienda que sale al mercado.

Fuente: Carlos Arenas Laorga

¿Qué ha pasado? ¿Por qué el alquiler en España se ha convertido en una jungla? Y sobre todo: ¿por qué las políticas públicas no solo no están ayudando, sino que están agravando el problema?

Ya hemos explicado en algún artículo anterior que las medidas para facilitar el alquiler tienen que pasar por un incentivo a la oferta, no por su restricción. En la vida, cuando algo escasea y muchos lo quieren, sube de precio (es una ley universal ceteris paribus). Pero si además la oferta se reduce, el mejunje se vuelve explosivo. Es exactamente lo que está pasando en las grandes ciudades y zonas turísticas de España.

Según el Barómetro del Alquiler 2024, se han perdido más de 96.000 viviendas en alquiler en tan solo un año (solo en Barcelona 40 mil). En paralelo, la presión de la demanda ha batido récords. Ciudades como Barcelona (421 interesados por piso) o Vizcaya (191) son dos ejemplos de ciudades que han declarado zona tensionada sus territorios. A la vista están los resultados. Por supuesto, hay otras ciudades como Madrid o Valencia que, por su elevada demanda, también tienen dificultades, pero muy alejadas de estas dos mencionadas. Valencia se sitúa en torno a la media, con 125 y Madrid, la que debería tener mayores problemas, se mantiene por debajo incluso de la media con 109 interesados por cada vivienda.

En estas zonas tensionadas que han decidido considerarse como tales se han aplicado con entusiasmo las medidas estrella de la Ley de Vivienda: limitación de precios en zonas, más trabas al propietario, requisitos adicionales y una política fiscal más gravosa.

Fuente: Carlos Arenas Laorga

El resultado no podía ser distinto al que estamos viendo. Muchos propietarios han retirado sus pisos del mercado, pasándolos a alquileres turísticos o, directamente, dejándolos vacíos ante el riesgo regulatorio. Como bien explicaría cualquier profesor de economía, cuando se pone un precio máximo artificial (como el control de alquileres), la cantidad ofertada cae. El incentivo desaparece, y el bien desaparece con él.

Puede que el precio del metro cuadrado por alquiler haya caído en estas zonas, claro. Pero resulta mucho más complejo poder acceder a un piso. A este respecto podemos poner multitud de metáforas y ejemplos históricos. Aunque normalmente utilizo el de productos básicos en economías planificadas o el racionamiento en economías de guerra. En sistemas económicos donde el gobierno controla estrictamente los precios de la mayoría de los bienes y servicios, es común observar escasez (pensemos en Venezuela, Cuba o la extinta URSS). Los productores no tienen incentivos para innovar o producir más allá de lo que el gobierno les exige, y la demanda, a precios artificialmente bajos, supera con creces la oferta. Esto lleva a estantes vacíos, largas colas y, casi siempre, el surgimiento de mercados negros.

Fuente: Carlos Arenas Laorga

Pero cuidado. Es que ni siquiera ha caído el precio especialmente… Según el Observatorio de la vivienda: “La provincia más cara para vivir de alquiler en España es Barcelona, con un precio medio de 1.604€, un 11% más que el año anterior. Por encima de los 1.000€ hay otros ocho territorios. Se trata de las Islas Baleares (1.598€), Madrid (1.495€), Guipúzcoa (1.430€), Vizcaya (1.232€), Málaga (1.191€), Las Palmas (1.070€), Valencia (1.044€) y Santa Cruz de Tenerife (1.031€).”

Las medidas del Gobierno tenían, en principio, un objetivo loable (si somos bien pensados): abaratar el acceso a la vivienda. Pero han olvidado una regla básica; que no se puede forzar la oferta con leyes si no se crean incentivos para que esa oferta exista o si, como esta pasando, se destruye cualquier aliciente.

El caso catalán es paradigmático. De los 271 municipios declarados como zonas tensionadas, la mayoría se encuentran en Cataluña. Es precisamente en estas áreas donde más se ha reducido la oferta. Pero no un poco. ¡Un 50% en el caso de Cataluña! En lugar de solucionar el problema, se ha cronificado. Nada que no supiéramos de ante mano.

La única salida sensata pasa por fomentar la oferta. No hay atajos.

  • Seguridad y estabilidad jurídica. Es fundamental recuperar la confianza de quienes ponen su vivienda en alquiler. Si las leyes se perciben como una amenaza, los pisos desaparecen del mercado.
  • Incentivos fiscales y urbanísticos. Agilizar licencias, facilitar la rehabilitación y premiar el alquiler a largo plazo (en lugar de demonizarlo) es esencial. Reducir impuestos, no aumentarlos.
  • Construcción, no restricción. España necesita más vivienda en alquiler, especialmente en grandes ciudades. Eso implica construir más y habilitar parcelas allí donde haya demanda.

Menos controles es igual a mayor vivienda en oferta. Intentar resolver un problema de escasez con más intervención no es solo ineficaz, es contraproducente. El mercado del alquiler en España necesita aire, no corsés. Necesita más viviendas, no más trabas. Y necesita políticas que entiendan que la oferta no se impone por decreto, sino que se cultiva con incentivos claros y reglas del juego estables.

Mientras no lo hagamos, seguiremos viendo cuchitriles a 1.000 euros con más de 100 personas en la puerta. Y seguiremos frustrando a una generación entera que solo quiere lo más básico: un techo que pueda pagar.