¿Cómo definiría el desempeño de la compañía en 2025 a nivel financiero?

2025 ha sido un año muy importante para Neinor, probablemente el más relevante desde su refundación. Sabíamos que sería un ejercicio muy intenso desde el punto de vista de mercado. La esperada desescalada de los tipos de interés iba a liberar una demanda que se había quedado embalsada durante 2023 y 2024, por lo que todo el sector anticipaba un fuerte incremento de las ventas.

A ese contexto se sumaban nuestros propios hitos corporativos. Por un lado, estábamos consolidando la absorción de Habitat, un proceso que comenzó a finales de 2024 y que ha ocupado buena parte de 2025. Además de la actividad ordinaria —lanzar promociones, vender viviendas y adquirir suelo— se cruzó también la operación de AEDAS, en la que vimos una oportunidad estratégica importante.

Desde el punto de vista financiero, todo ello ha exigido un trabajo adicional a la compañía. En relación con Habitat, lo primero que hicimos a principios de año fue refinanciar toda su deuda para reducir aproximadamente en un punto y medio el tipo de interés marginal que se estaba pagando.

En cuanto a la operación de AEDAS, estructuramos un vehículo de financiación mediante una emisión de bonos senior con el fondo estadounidense Apollo, por unos 765 millones de euros aproximadamente. A ello se sumaron dos ampliaciones de capital por un total de 360 millones de euros para facilitar la adquisición de AEDAS.

Además, refinanciamos 100 millones de euros de nuestro propio bono para reducir también en torno a un punto el tipo de interés. Y, por supuesto, seguimos gestionando la financiación ordinaria del capex de obra, que como sabéis procede principalmente de financiación bancaria tradicional.

Neinor Homes ha cerrado 2025 en el rango alto de sus objetivos.¿Qué destacaría personalmente como el mayor logro del año?

El principal logro ha sido mantener el foco en la ejecución del negocio pese a todos los procesos corporativos que estaban en marcha. Hemos sido capaces de seguir cumpliendo con las entregas, las ventas y el desarrollo de las obras, además de obtener licencias y permisos en plazo, algo que siempre supone un reto.

Todo esto se ha conseguido mientras, durante la primera mitad del año, avanzábamos en la integración de Habitat, incluyendo la integración de plantillas, que es siempre un proceso complejo. A partir de junio se añadió la transacción de AEDAS, que también requiere dedicar muchos recursos internos.

La mayoría de estos procesos los gestionamos con equipos propios. Evidentemente contamos con el asesoramiento de entidades como JPMorgan y Banco Santander, pero no somos una compañía que externalice excesivamente estos trabajos. Muchas veces el esfuerzo de entender informes externos es comparable al de elaborarlos internamente, por lo que preferimos mantener ese conocimiento a nivel interno.

En apenas ocho meses han asegurado el control de AEDAS. ¿Cómo están viviendo  el proceso de integración desde dentro? ¿Cuáles van a ser los próximos pasos?

A nivel interno el proceso se está viviendo con mucha ilusión. Para Neinor es un proyecto muy motivador. En el caso de AEDAS, también percibimos una buena disposición.

Hasta ahora hemos tomado el control del Consejo de Administración. El consejo tenía tres comisiones: Remuneraciones y Nombramientos, Auditoría y Tecnología. En Neinor no contamos con comisión de Tecnología, por lo que se ha eliminado. En cambio, hemos mantenido a los presidentes de las comisiones de Remuneraciones y Auditoría que ya existían, ya que aportan continuidad y un profundo conocimiento de la compañía, especialmente en materias de compliance y auditoría interna.

El resto del consejo se ha reforzado con representantes de Neinor. Además, hemos firmado un acuerdo de prestación de servicios mediante el cual Neinor ofrece determinados servicios de asesoramiento y logística a AEDAS. Para ello hemos creado varios comités de trabajo.

Uno de ellos está centrado exclusivamente en la actividad promotora —diseño, construcción, comercialización y posventa— con participación de los directores de ambas compañías. También hemos constituido un comité más amplio con todas las direcciones generales para abordar cuestiones operativas del día a día.

Estos comités se reúnen cada dos semanas, alternando entre nuestras oficinas y las de AEDAS en el Paseo de la Castellana. El objetivo es ir alineando protocolos de comunicación, procesos de aprobación de pedidos y lanzamientos de promociones, así como flujos de trabajo de facturación o contratación. Paralelamente estamos analizando la integración de sistemas tecnológicos y revisando cuestiones de compliance, prevención de blanqueo de capitales y políticas comunes, como las relacionadas con inversión en suelo.

Nuestro mensaje a la plantilla de AEDAS es claro: necesitamos su talento. La nueva compañía entregará entre 5.000 y 6.000 viviendas al año, frente a las 2.000–3.000 que entregábamos cada empresa por separado. Es evidente que puede haber alguna duplicidad puntual, pero en general el crecimiento requiere prácticamente toda la estructura existente.

La deuda neta ajustada sube a 1.124 millones y el LTV pasa del 16% al 35,9% tras AEDAS. ¿Cuál es el rango de LTV objetivo post-integración y en qué horizonte esperan?

Históricamente hemos dicho que queremos mantener el LTV por debajo del 30%. En esta operación se ha creado una sociedad específica donde se ha estructurado la deuda vinculada al acuerdo con Apollo.

Cuando se consolida todo el grupo aparece una deuda corporativa en torno a 1.100 millones de euros, pero aproximadamente 800–900 millones están encapsulados en ese vehículo, que es el responsable de responder por esa financiación, no Neinor directamente.

Nuestro objetivo es reducir esa deuda lo antes posible. La operación no habría sido posible sin la emisión de bonos con Apollo, pero contamos con una visibilidad muy elevada sobre la generación de caja.

Actualmente tenemos alrededor de 9.000 viviendas vendidas sobre plano en nuestro order book, que se entregarán en los próximos dos o tres años. Esto representa aproximadamente 3.000 millones de euros en ingresos futuros.

Una parte importante de esos ingresos se destinará a amortizar la deuda asociada a la operación, lo que permitirá que en 2028 el grupo vuelva a niveles de LTV cercanos al 30%.

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El libro de preventas es de 8.909 unidades. ¿Qué porcentaje de ingresos 2026–2027 está ya asegurado con este nivel de preventas?

Estamos ultimando el nuevo plan de negocio consolidado de ambas compañías. En los próximos cinco años el grupo entregará entre 5.000 y 6.000 viviendas anuales, con un EBITDA estimado en torno a 250 millones de euros y unos ingresos cercanos a los 1.500 millones anuales.

Los aproximadamente 3.000 millones de euros de preventas que mencionaba antes corresponden a viviendas que ya están vendidas y, en muchos casos, en construcción. Para iniciar una obra es necesario alcanzar determinados niveles de preventa y asegurar la financiación bancaria del proyecto.

Por tanto, lo que queda ahora es finalizar las obras y entregar las viviendas. La visibilidad de ingresos es muy alta, especialmente en los dos primeros años del plan.

El plan estratégico proyecta una mejora del BPA. ¿Qué variables son más determinantes para cumplir con ello?

Si nos centramos únicamente en la ejecución del negocio, la clave es seguir haciendo bien lo que sabemos hacer: desarrollar promociones y entregar viviendas. Tanto Neinor como AEDAS cuentan con equipos muy sólidos y procesos bien establecidos.

Más allá de posibles retrasos puntuales en licencias o trámites administrativos, las promociones están en marcha y las ventas están aseguradas.

Otra cuestión distinta sería que surgieran nuevas oportunidades corporativas. España sigue siendo un mercado en el que pueden aparecer operaciones interesantes. No hay nada concreto sobre la mesa, pero si surgiera alguna oportunidad relevante podría influir en la evolución del plan.

Más del 80% del GAV está concentrado en las 8 principales provincias. ¿Qué estrategias van a llevar a partir de ahora? ¿Ven la concentración como un riesgo o como una ventaja competitiva ante el problema del suelo?

En realidad la actividad está concentrada sobre todo en cinco grandes regiones: Madrid y su área metropolitana, Málaga y la Costa del Sol, Comunidad Valenciana (especialmente Valencia y Alicante), Cataluña y País Vasco.

Ahí es donde históricamente han operado tanto Neinor como AEDAS. Es cierto que AEDAS tiene alguna promoción puntual en ciudades como Zaragoza o Valladolid, pero son proyectos más puntuales.

Estas regiones concentran la mayor parte de la actividad promotora del país. En España se construyen aproximadamente unas 110.000 viviendas al año y se entregan alrededor de 85.000.

Nosotros gestionamos actualmente un banco de suelo de unas 37.000 unidades, de las cuales 24.000 corresponden a suelo propio. Ese volumen representa aproximadamente cinco años de actividad.

Incluso siendo ya la mayor promotora residencial del país, nuestra cuota en cada uno de estos mercados sigue siendo relativamente reducida, en ningún caso cercana al 10%.

Además, contamos con una ventaja clave: suelo muy bien comprado. Para un promotor, ese es el mejor seguro de rentabilidad.

Si tuviera que enviar un mensaje a los accionistas, ¿qué le diría?

Vivimos un momento de gran incertidumbre global: tensiones geopolíticas, cambios tecnológicos acelerados y expectativas de mercado ligadas a la inteligencia artificial que pueden generar volatilidad.

Frente a todo eso, nuestro negocio se basa en un activo tangible: suelo. Suelo bien ubicado en las ciudades con mayor demanda de vivienda de España.

La demanda embalsada de vivienda en el país se sitúa en torno a 800.000 o incluso un millón de unidades, concentradas precisamente en estas grandes áreas urbanas.

Nuestro banco de suelo actual nos da visibilidad de negocio para al menos cinco años de actividad. Sobre esa base ofrecemos un negocio estable, con previsibilidad de ingresos y potencial de generación de caja.

Seguiremos buscando oportunidades de crecimiento, pero siempre con un criterio claro: crecer con rentabilidad. El tamaño por sí mismo no es un objetivo. Lo importante es generar retornos atractivos para nuestros accionistas.