El mercado de la vivienda vive un momento complicado: se venden menos casas porque la oferta escasea y el acceso a la financiación no es nada fácil, pero los precios siguen subiendo a doble dígito en muchas estadísticas. 

“Los precios son el síntoma, pero no el origen del problema”, es lo que afirma Jerónimo Jover, Portavoz del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de la Región de Murcia que añade que lo ven cada día en la calle con familias que quieren comprar, inquilinos que no encuentran alquiler y propietarios que apenas tienen alternativa para cambiar de vivienda.

Jerónimo Jover se muestra tajante afirmando que “el gran desequilibrio está en la falta de oferta”, porque según los datos que manejan, en España se crean alrededor de 226.000 nuevos hogares al año, mientras que en 2025 se iniciaron unas 121.000 viviendas de obra nueva. “Es decir, la demanda crece mucho más rápido que la capacidad del mercado para generar vivienda. Por eso el Banco de España ya habla de una necesidad acumulada de unas 750.000 viviendas”.

Y, además, recalca que a todo eso se suman la falta de suelo disponible, la lentitud en las licencias, el encarecimiento de los materiales, la escasez de mano de obra cualificada y unos costes de construcción cada vez más altos. Por lo que cree que con este escenario, pensar que los precios van a caer de forma generalizada sin aumentar la oferta es engañarse. “No es una cuestión ideológica: es pura oferta y demanda”.

Por todo ello, para el ahorrador, ahora mismo comprar un piso es misión imposible, pero debe ser consciente de que hay alternativas para participar del ciclo inmobiliario sin hipotecarse como los vehículos inmobiliarios cotizados (REITs, SOCIMIS o fondos que invierten en ellos). Esto no es la solución, porque no convierten al inversor en dueño directo de una vivienda, pero sí le dan exposición a carteras de inmuebles, rentas y revalorización potencial, con más diversificación y liquidez que la compra tradicional; aunque eso sí, cotizan en mercado, fluctúan como acciones y no están libres de riesgos.

¿Cómo y dónde se puede invertir en el sector inmobiliario de forma barata?

Hay varias alternativas para poder invertir, aunque no hay que confundirlas porque son diferentes en cuanto a implicaciones. 

En este sentido, Guillermo Santos, socio y responsable de estrategia de iCapital recuerda que en España “ya no existen fondos inmobiliarios como tal desde hace mucho tiempo”, sino vehículos especializados, más vinculados al capital privado y SOCIMIs que cotizan en Bolsa, ya sea en el mercado continuo o en BME Growth. Y a este respecto señala que “para un pequeño inversor, las SOCIMIs pueden ser una buena alternativa para exponerse al inmobiliario, pero hay que elegir muy bien y hacerlo con el apoyo de un asesor especialista. Al final, hablamos de renta variable cotizada: puede dar dividendos y liquidez, pero también tiene volatilidad”.

Además, hay que tener en cuenta que no todas las opciones inmobiliarias ofrecen la misma facilidad de entrada y salida. De hecho, aquí, Guillermo Santos dice que “la liquidez inmediata solo existe realmente en las SOCIMIs que cotizan en el mercado continuo. El resto de vehículos son bastante menos líquidos”. Y no hay que olvidar que un inmueble físico y una acción inmobiliaria son inversiones muy distintas: un piso puede alquilarse, una acción puede pagar dividendos, pero su precio se mueve por catalizadores diferentes.

Como oportunidades, el experto de iCapital menciona nombres como Merlin Properties o Colonial, “por su dividendo y liquidez”, aunque recuerda que también están sujetas a los vaivenes del mercado. También apunta a compañías de menor tamaño, como Advero, cotizada en BME Growth, que considera “una opción interesante por su calidad de gestión”.

Por otro lado, otra de las alternativas para invertir en inmobiliario es a través de la financiación participativa inmobiliaria. Aquí, Álvaro Fuentes, Head of Investment en wecity subraya que este modelo no consiste en comprar un piso entre muchos ni en convertirse en propietario registral de una vivienda; sino que una plataforma como wecity no vende pisos enteros, “agrupan a muchos inversores, desde 500 euros, para financiar un proyecto inmobiliario concreto: puede ser un préstamo a un promotor para construir o reformar un edificio, o una participación en el capital de ese proyecto”. A cambio de esto, el inversor recibe una parte proporcional de la rentabilidad del proyecto, bien en forma de intereses, si se trata de un préstamo, o mediante reparto de beneficios, si participa en el capital. Y en este sentido, Álvaro Fuentes advierte de que es importante ser precisos, porque “no te conviertes en propietario de un piso con tu nombre en el Registro de la Propiedad. Te conviertes en inversor de un proyecto inmobiliario real, con sus plazos, su información y sus riesgos detallados desde el primer momento”.

Además, también diferencia claramente la financiación participativa de las SOCIMIs y explica que “una plataforma como wecity no es un fondo cotizado. No puedes deshacer la inversión con un clic como si fuera una acción. Son proyectos con un plazo definido, normalmente de 9, 12 o 24 meses, porque ese dinero se está utilizando para financiar algo tangible”.

Ahora bien, hay que ser conscientes de que la ventaja de este modelo no está en la liquidez inmediata, sino en la accesibilidad y la diversificación; ya que “con 500 euros puedes repartir tu ahorro entre varios proyectos, en distintas ciudades y con distintos plazos, en lugar de concentrar todos tus ahorros en un único piso”. Y así, te evitas la hipoteca, la notaría, los impuestos de compra, la gestión de un inquilino y el riesgo de tenerlo todo en un solo activo. “La revolución no es la liquidez, sino democratizar el acceso al inmobiliario y repartir mejor el riesgo”.

En cuanto a oportunidades, de cara al verano y con los tipos de interés todavía en niveles exigentes, Álvaro Fuentes considera que no hay un único activo ganador dentro del inmobiliario. “La vivienda en alquiler cuenta con una demanda estructural muy fuerte por la falta de oferta, aunque puede estar condicionada por la regulación. Los locales comerciales pueden ofrecer contratos vinculados al IPC, pero son más sensibles al consumo. Los hoteles tienen capacidad para ajustar precios casi en tiempo real, aunque dependen más del turismo y la estacionalidad. Y los centros de datos aparecen como uno de los segmentos con mayor viento estructural a favor, aunque todavía están más cerca del inversor institucional que del minorista”.

En definitiva, hay que ser conscientes de que el ladrillo ya no solo se juega comprando una vivienda. Las SOCIMIs ofrecen exposición cotizada, liquidez y dividendos, pero con volatilidad bursátil; y la financiación participativa permite entrar en proyectos concretos con importes más bajos, pero exige asumir plazos cerrados y riesgos específicos. Por lo que podríamos decir que son dos caminos distintos para un mismo objetivo: participar del mercado inmobiliario sin tener que comprar un piso entero y sin el desembolso que ello conlleva.

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