El sector inmobiliario en España está pasando por un momento de luces y sombras en la actualidad. Por un lado, los precios de la vivienda continúan subiendo y parecen no tener techo. En el primer trimestre del año, el precio de la vivienda se situó en los 2.226 euros por metro cuadrado, lo que se tradujo en un 8,1% respecto al mismo periodo del año anterior, según un informe de Property Management. Por otro, el acceso a la vivienda que se complica cada vez más debido a los cuellos de botella en la construcción, la escasez en el suelo finalista y los trámites burocráticos tensionan al mercado.
La demanda, sin embargo, no cede: la caída del Euríbor en mínimos y el interés por el alquiler mantienen la presión sobre el parque inmobiliario. Esto lleva a un desequilibrio entre oferta y demanda.
En este escenario, el capital sigue apostando por “el ladrillo”. La inversión inmobiliaria llegó a los 3.001 millones de euros en los tres primeros meses del año, con 671 millones de euros destinados al residencial, según BNP Paribas Real Estate. Aunque este dato supone una bajada interanual del 27%, el número de operaciones aumentó, lo que muestra apetito por activos residenciales de alquiler o reconversión.
Pero, ¿es necesario comprar una casa para invertir en vivienda? No. El mercado ofrece vías alternativas sin asumir los costes y riesgos de la propiedad directa. Una de las opciones más viables es a través de las empresas cotizadas del sector inmobiliario, ya que permiten al pequeño inversor obtener liquidez, dividendos y exposición al valor del suelo.
Dejando a un lado la compra directa de propiedades, hay cinco empresas que cotizan en bolsa y que se dedican, sobre todo, a construir, hacer crecer o administrar inmuebles destinados a vivienda.
Insur
Grupo Insur, empresa inmobiliaria patrimonialista y promotor cotizado, es líder en la gestión de Inmuebles de Andalucía y cuenta con una cartera patrimonial de 118.000 metros cuadrados entre oficinas, hoteles y locales comerciales. En su línea de promoción posee una cartera de 3.806 viviendas en zonas prime de Andalucía y Madrid.
Su modelo de negocio combina la promoción de obra nueva con una cartera patrimonial en alquiler y cerró el primer trimestre con un nivel de preventas de 68,1 millones de euros, un 107,2% más que durante el mismo periodo del ejercicio anterior. La cifra de ingresos fue de 30 millones y el EBITDA se situó en 4,7 millones de euros. Insur distribuirá en 2025 un dividendo de 0,55 euros por acción a cuenta de 2024, lo que resulta un 89,7% más que en el año anterior.
En base a una valoración por ratios y a precios de este informe, según María Mira, MFIA, Analista fundamental de Estrategias de Inversión, el valor cotiza con fuerte descuento frente a sus competidores. El mercado paga 0,34 veces GAV y 0,53v NAV de INSUR. Un descuento muy abultado considerando adecuada una valoración de 0,7v NAV. Mira detalla que la rentabilidad sobre dividendo de Grupo INSUR se coloca en niveles interesantes, en torno al 4,8% a precios de este informe.
En base a su análisis fundamental continúa positivo con el valor para una inversión con horizonte temporal de largo plazo. El descuento del precio pagado por el mercado frente al NAV es excesivo.
Desde el punto de vista de análisis técnico, Álvaro Nieto, analista de Estrategias de Inversión afirma que “en el gráfico semanal de Inmobiliaria del sur (ISUR), podemos observar que, estamos ante un activo con una sólida tendencia alcista de fondo, la cual ha provocado que el activo produzca un porcentaje de subida del 103,40% en los últimos 20 meses".
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En este sentido, el analista destaca los elevados niveles de sobrecompra a los que estamos asistiendo en el oscilador MACD, por lo que si el precio produce un cierre semanal por debajo de los 11 euros por acción, es altamente probable que asistamos a ataques a la siguiente área de soporte en las inmediaciones de los 10,2 euros por acción, por lo que mantenemos una actitud constructiva en las acciones de Inmobiliaria del sur pero sin descartar que asistamos a una consolidación en las próximas semanas, siendo la señal de debilidad la perforación de los 11 euros por acción.
Metrovacesa
Metrovacesa, promotora inmobiliaria centrada en la promoción residencial en Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana tiene un modelo de negocio en obra nueva, gestión de suelo y de arrendamiento “build to rent”.
La promotora registró durante los tres primeros meses del año unas preventas de 452 viviendas y cuenta ya con una cartera de 3.471 unidades. Los ingresos alcanzaron los 77,6 millones de euros, con un margen bruto de promoción del 22,5% con la entrega de 246 viviendas frente a las 364 del mismo periodo del ejercicio anterior. Metrovacesa abonó un dividendo en mayo de 0,46 euros por acción, equivalente a 69,7 millones de euros.
Según María Mira, Metrovacesa cuenta con buenas cifras operativas y un balance muy robusto con LTV del 16% y cotiza a 0,94x NAV, justificado precisamente por el bajo apalancamiento y un dividendo muy interesante, superior al 7%. Bajo criterios de valoración fundamental la recomendación es positiva para Metrovacesa para una inversión con horizonte temporal de largo plazo.
Por su parte, Nieto, detalla que según el gráfico semanal de Metrovacesa (MVC), podemos observar que, estamos ante un activo interesante, puesto que, el precio mantiene activo un objetivo alcista en las inmediaciones de los 12,70 euros por acción y, además, en las últimas semanas se está produciendo un movimiento de consolidación que, está llevando al precio a aproximarse a un área de soporte en el entorno de los 10,05 euros por acción.
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En este sentido, mientras no asistamos a un precio de cierre semanal por debajo de los 10,05 euros por acción, mantiene una actitud constructiva en las acciones de Metrovacesa, cuyo objetivo de precios lo sitúa alrededor de los 12,70 euros por acción.
Neinor Homes
Neinor Homes es una promotora residencial líder en España que cuenta con un banco de suelo para desarrollar casi 12.000 viviendas y está situado en regiones como Madrid, Andalucía Occidental y Oriental, Levante, País Vasco y Cataluña. Su modelo de negocio cubre toda la cadena de valor del negocio del promotor y alquiler, y posee una división de servicios de gestión urbanística, promoción y construcción. Combina promoción de venta (“build to sell”) con una plataforma de gestión de activos (Build to Rent y coâ€ÂÂinversiones en joint ventures) para maximizar generación de caja.
La compañía alcanzó unas preventas de 246 millones de euros vs los 125 millones de euros, lo que supuso un 97% de crecimiento interanual. Esto se tradujo en 670 unidades build-to-sell. El libro de preventas total suma 3.828 viviendas con un valor que suma 1.270 millones de euros. En cuanto a la retribución al accionista, se aprobó un dividendo de 1,64 euros brutos por acción por un total de 123 millones de euros cuyos pagos se harán en los próximos meses.
Según María Mira, la compañía se desarrolla en un escenario favorable a nivel macroeconómico y sectorial y posee un plan de negocio interesante y rentable para el accionista gracias a sus dividendos y a su crecimiento sostenible. En una valoración por múltiplos, con un GAV de 19,54 euros por acción y NAV de 15,56 euros por título, cotiza a 0,92x P/NAV, un ratio ajustado frente a competidores, si bien, parece totalmente justificado a la vista de la elevadísima rentabilidad sobre dividendo-Yield de Neinor y su bajo LTV. Desde el punto de vista fundamental, Mira mantiene una recomendación positiva para los títulos de Neinor bajo criterios de valoración fundamental y para inversión con horizonte temporal de largo plazo.
En el gráfico semanal de Neinor Homes, Nieto destaca como hecho más significativo la limpieza que se ha producido de los niveles de sobrecompra en el oscilador MACD, por lo que nos encontramos ante un activo consolidado cuyo precio se encuentra sobre la media móvil simple de 30 semanas (línea naranja), produciendo además durante las últimas semanas múltiples apoyos en las inmediaciones de los 13,84 euros por acción.
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En este sentido, según Nieto nos encontramos ante un activo que se encuentra a precios atractivos de cara a plantear ataques a los máximos anuales en el entorno de los 15,80 euros por acción.
Aedas Homes
Aedas Homes es una promotora inmobiliaria posicionada en promoción de viviendas sostenibles y sus proyectos están distribuidos en grandes capitales y áreas metropolitanas repartidas por todo el territorio español. Su modelo de negocio combina la venta directa y viviendas para alquiler asequible. Las entregas alcanzaron un total de 5.211 viviendas, de las cuales 2.060 pertenecen al Plan Vive I de la Comunidad de Madrid.
La promotora registró unos ingresos de 1.156,2 millones de euros y su EBITDA se ha situado en 164,5 millones de euros. En cuanto a la política de retribución al accionista, Aedas ha anunciado el reparto de 3,15 euros por acción el próximo 9 de julio.
Aedas Homes está presente en la actualidad por la posible venta a Neinor Homes de la participación de su accionista mayoritario, Castlelake. La operación por el momento no está confirmada ni definida. Neinor está en fase de estudio y análisis.
Según Mira, la promotora muestra cifras muy interesantes tanto a nivel operativo como financiero. La deuda está más que controlada con LTV del 14,2%, lo que favorece que Aedas pueda repartir uno de los mayores dividendos del mercado. El pago del dividendo de 3,15 euros por acción le llevará la rentabilidad sobre dividendo-yield por encima del 10%. Cotiza a 0,83x su NAV, un ratio muy aceptable teniendo en cuenta la solvencia financiera y el elevado dividendo. Neinor cotiza a 0,92x NAV y Metrovacesa 0,94x. Su recomendación ahora mismo es esperar a que se resuelva la posible OPA sobre su capital para la venta de la participación de Castlelake.
En el gráfico semanal de Aedas, según Nieto estamos ante un activo con una sólida tendencia alcista de fondo, la cual ha provocado que el activo produzca un porcentaje de subida del 221,80% en los últimos 26 meses.
En este sentido, destaca que en el activo bajo estudio se están neutralizando los niveles de sobrecompra en el oscilador MACD, puesto que, el precio está produciendo la formación de un importante rango lateral comprendido sobre los 23,50 y los 31,10 euros por acción y, además, el precio está encontrando soporte alrededor de la media simple de 30 semanas (línea naranja).
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De este modo, mantiene una actitud constructiva en las acciones de Aedas, vigilando como primer nivel de soporte el área de los 25,55 euros por acción.
Montebalito
Montebalito es una promotora canaria con presencia creciente en el segmento de “vivienda de lujo” y sus promociones especializadas se encuentran diversificadas en Canarias, Península, República Dominicana, Brasil, Rumanía y Marruecos.
En 2024 la promotora registró una cifra de negocios de 10,3 millones de euros. Aunque la facturación registró una reducción del 45% debido a la venta de la constructora Valdivia. Sin embargo, su beneficio mejoró en un 27,5%, situándose en 1,38 millones de euros.
Según María Mira, la compañía presenta un balance robusto, con LTV de los más bajos del sector, inferior al 13%. Cotiza a 0,44x NAV, el ratio más bajo entre competidores justificado con ausencia de dividendos. No es un valor que sigamos de cerca, por lo que no emitimos recomendación fundamental.
En cuanto a análisis técnico, Álvaro Nieto destaca que en el gráfico semanal de Montebalito, se observa que, el precio se encuentra atacando durante las últimas semanas la parte alta de un rango lateral comprendido entre los 1,19 euros y los 1,53 euros por acción y, además, el precio está encontrando apoyos sobre la media móvil simple de 30 semanas (línea naranja)
En este sentido, mientras no asistamos a un precio de cierre semanal por debajo de la media móvil simple de 30 semanas, plantea como escenario más probable que asistamos a ataques al área de los 1,53 euros por acción durante las próximas semanas.