¿Cómo valora en líneas generales los resultados del primer semestre del año?

Ha sido un semestre especialmente desafiante. Nos tocó ejecutar el cierre y la integración de AEDAS — la mayor operación corporativa del sector residencial español — en un contexto de elevada incertidumbre geopolítica, con el conflicto en Oriente Medio de fondo. Y aun así, el negocio ha tenido un comportamiento extraordinario y resiliente, tanto a nivel operativo como financiero.

En lo operativo, entregamos 2.392 viviendas — un récord para la compañía y cerca del 40% del objetivo anual — y la actividad comercial mantuvo un gran dinamismo, con 3.000 viviendas pre vendidas en el semestre y un libro de preventas récord de 9.314 unidades, equivalente a 3.325 millones de euros de ingresos futuros. 

En lo financiero, hemos dado un salto de escala manteniendo unos márgenes sólidos y un Beneficio Neto Ajustado de 54 millones de euros. Pero si tuviera que destacar algo, sería la generación de caja: la deuda neta se mantuvo prácticamente plana en 1.166 millones a pesar de haber adelantado nuestro plan de remuneración al accionista y haber destinado unos 200 millones a elevar nuestra participación en AEDAS. Además, esa misma fortaleza de caja nos ha permitido amortizar anticipadamente 100 millones de la deuda con Apollo, reduciendo la deuda bruta y el gasto financiero futuro.

Con el primer semestre cerrado, reiteramos todos los objetivos para 2026 con una visibilidad creciente. La mejor respuesta ante la incertidumbre fue nuestra capacidad de ejecución en toda línea — y esa es la mejor forma de resumir el primer semestre del año.

El libro de preventas de Neinor Homes alcanza un récord de 9.314 viviendas. ¿Qué lectura hacéis sobre la visibilidad de ingresos?

La actividad comercial continuó mostrando un elevado dinamismo, con 3.000 viviendas pre-vendidas durante el semestre, de las cuales 1.923 correspondieron a la cartera en propiedad y 1.077 al negocio de Gestión de Activos. En términos económicos, el volumen de preventas alcanzó €1.168mn, incluyendo una contribución de €210mn procedente de ventas de suelo, manteniéndose una sólida actividad comercial pese al contexto de elevada incertidumbre geopolítica.

A cierre de junio, Neinor gestionaba una cartera de preventas récord de 9.314 viviendas (€3.325mn) en ingresos futuros, de las cuales 6.122 correspondían a la cartera 100% en propiedad y 3.192 al negocio de Gestión de Activos. Esto proporciona una visibilidad excepcional sobre los resultados futuros, con la compañía casi seis meses por delante de sus curvas de ventas esperadas. La cobertura de preventas para 2026 se situaba en el 89%, mientras que la de 2027 alcanza ya el 78%. Esto permite a Neinor mantener una estrategia comercial disciplinada, centrada en la maximización de márgenes por encima del crecimiento en volúmenes.

La deuda neta ajustada se sitúa en 1.166 millones de euros. ¿Está cómodo con ese nivel tras la integración? ¿En qué nivel de deuda se puede sentir cómodo Neinor?

Estamos cómodos. Tanto la deuda neta como el LTV del 37,4% están en línea con lo que hemos comunicado al mercado, y mantenemos el objetivo de cerrar el año en el rango de 1.000 a 1.100 millones de euros, apoyado en la generación de caja prevista para la segunda mitad del año.

Pero hay un matiz importante para entender este nivel de deuda. Con la compra de AEDAS hemos anticipado la compra de suelo de años futuros: hoy contamos con unos seis años de suelo, frente a los cuatro o cinco que necesitaríamos de forma normalizada. Esto significa que, a medida que ese banco de suelo se va convirtiendo en entregas, la compañía tendrá una generación de caja muy significativa sin necesidad de reponer suelo al mismo ritmo — lo que nos permite desapalancar de forma muy rápida.

Y la mejor prueba de esa comodidad son los hechos: si no estuviéramos cómodos con el nivel de deuda, no habríamos distribuido cerca de 170 millones a nuestros accionistas en los primeros seis meses del año.

La integración de AEDAS se ha completado en solo cuatro meses. ¿Cuáles han sido las principales sinergias y eficiencias hasta ahora? ¿Qué porcentaje del valor de la operación ya considera reflejado en las cifras del semestre?

Es importante empezar por el enfoque: cuando analizamos la compra de AEDAS, la tesis de inversión se centró en un análisis muy disciplinado del plan de negocio de cada activo — no en generar sinergias de costes ni economías de escala. El valor de la operación está en los activos y en su ejecución.

Dicho esto, por supuesto que existen sinergias, tanto cuantitativas como cualitativas. En lo cualitativo, la operación nos ha permitido reforzar el equipo: hemos incorporado a Alberto Delgado, procedente de AEDAS, como COO del Grupo, liderando las operaciones junto a Gabriel Sánchez, nuestro CBO, y hemos integrado el equipo de inversión granular de AEDAS, con resultados muy buenos hasta el momento. En lo cuantitativo, por separado las dos compañías tenían estructuras de costes de casi 90 millones de euros anuales; en base a los resultados del primer semestre, estaríamos más bien en torno a 80 millones — una reducción de aproximadamente el 10% en un tiempo muy reducido.

Con la integración se ha ampliado el banco de suelo gestionado hasta c.36.600 unidades y el propio hasta c.23.300. ¿Cómo cambia esto la estrategia del grupo?

Hoy Neinor tiene el mayor banco de suelo de España — y, en nuestra opinión, también el mejor. Como mencionábamos antes, la compra de AEDAS nos ha permitido crecer el banco de suelo total en más de un 60%, lo que en la práctica significa anticipar la compra de suelo de los próximos años.

Con esa base asegurada, la prioridad ahora es continuar creciendo de forma eficiente en capital, a través de nuestra plataforma de Gestión de Activos y junto a socios institucionales — un modelo que nos permite generar mejores retornos por cada euro invertido en crecimiento.

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¿Qué aporta estratégicamente una operación como Río Real con Stoneshield?

Río Real es el mejor ejemplo de nuestro modelo de coinversión. Es una Joint Venture de unos 120 millones de euros a través de la cual monetizamos un activo estratégico de la compañía: cristalizamos valor hoy, adelantamos flujos de caja y seguimos gestionando el activo con una fracción del capital propio — lo que se traduce directamente en mejores retornos. Y no es la primera vez que aplicamos este modelo: hicimos exactamente lo mismo con Joaquín Lorenzo, junto a AXA, en Madrid. Es un modelo probado y repetible.

Pero esta operación tiene además un valor estratégico adicional: nos permite entrar por primera vez en el segmento residencial de lujo, y hacerlo en un mercado de proyección mundial como Marbella — que según el Barnes City Index 2026 ha escalado al quinto puesto mundial entre los destinos residenciales de lujo. Y lo hacemos de la mano de uno de nuestros principales accionistas, lo que refleja la confianza de nuestra base accionarial en la capacidad de ejecución de la compañía.

El pago de 169 millones en el primer semestre ya supone cerca del 70% de la guía anual. ¿Es ese ritmo recurrente o habrá una mayor concentración en algún tramo del año? 

Lo que hemos hecho es adelantar la remuneración, como ya ha ocurrido en otros ejercicios, gracias a la extraordinaria generación de caja del negocio. Nuestro calendario habitual concentraría buena parte de estos pagos más adelante, pero la fortaleza de la caja nos ha permitido anticiparlos.

El objetivo para el año se mantiene en 250 millones, por lo que quedan unos 80 millones por distribuir. Y a medida que vayamos ganando visibilidad sobre los resultados del ejercicio, podremos ejecutar esas distribuciones adicionales, que ya están aprobadas en Junta  

Además, si a esos 80 millones les sumamos los 250 millones previstos para 2027, hablamos de 330 millones por distribuir en los próximos 18 meses — lo que equivale a una rentabilidad para el accionista de más del 20% sobre la capitalización actual.

¿Cómo equilibrará Neinor la retribución al accionista con la deuda y nuevas inversiones?

Este equilibrio está previsto en nuestro plan de negocio — no es algo que tengamos que elegir. La generación de caja del negocio es suficiente para atender las tres prioridades a la vez: somos capaces de reducir el endeudamiento a pesar de seguir invirtiendo y de mantener las distribuciones a nuestros accionistas.

El primer semestre es la mejor prueba de ello: hemos distribuido cerca de 170 millones a nuestros accionistas, hemos cerrado nuevas inversiones por casi 90 millones y, además, hemos reducido la deuda bruta repagando anticipadamente 100 millones de la deuda con Apollo. Esto solo es posible gracias a la extraordinaria generación de caja de la compañía.

¿Qué mensaje quiere trasladar la compañía al inversor que busca retorno y creación de valor a medio plazo?

Pensamos que existe una oportunidad estructural en España, derivada del déficit de vivienda: la demanda es sólida y la oferta lleva años sin responder. En ese contexto, Neinor se ha consolidado como la principal plataforma residencial del país, y vamos a seguir haciendo lo que hemos hecho hasta ahora: crecer, pero de forma muy disciplinada.

Los números resumen bien esa combinación. Desde el lanzamiento de nuestro plan estratégico hemos repartido más de 500 millones de euros a nuestros accionistas y, al mismo tiempo, hemos sido capaces de más que doblar los beneficios por acción previstos para los próximos años. Es decir, combinamos la mejor remuneración al accionista del mercado con un crecimiento muy significativo — retorno hoy y creación de valor a medio plazo, sin renunciar a ninguno de los dos.