El Gobierno ha dado un nuevo paso en su estrategia de endurecimiento fiscal sobre determinados vehículos de inversión. El Consejo de Ministros ha aprobado el proyecto de ley que eleva del 15% al 25% el gravamen sobre los beneficios no distribuidos de las socimis dedicadas al alquiler residencial que no cumplan determinados requisitos vinculados a la vivienda asequible, una medida con la que el Ejecutivo busca incentivar este tipo de oferta.

El sector, sin embargo, interpreta la reforma de forma muy distinta. Considera que supone un nuevo castigo a uno de los principales vehículos de inversión inmobiliaria y lo enmarca en una tendencia que, en los últimos años, también ha alcanzado a otros instrumentos de canalización del ahorro, como los planes de pensiones privados —cuyas aportaciones desgravables se han reducido de forma drástica— o los fondos de inversión, que periódicamente vuelven al debate político como potencial objetivo de nuevas figuras tributarias.

Las críticas no se centran únicamente en el incremento de la carga fiscal. Los expertos consultados sostienen que el verdadero daño reside en el mensaje que se traslada a los inversores, un mensaje de largo recorrido y que parece estructural, a tenor de la presión que sufren otros instrumentos de inversión, como los planes de pensiones o los fondos de inversión, en el punto de mira hace tiempo. 

A su juicio, modificar de nuevo las reglas de un régimen diseñado para atraer capital a largo plazo deteriora la seguridad jurídica y aumenta la percepción de riesgo regulatorio de España frente a otros mercados europeos.

En esta línea, Roberto Knop, director del Programa de Real Estate del IEB, advierte de que un tratamiento fiscal diferenciado “podría reducir el atractivo de las SOCIMI, al incrementar la incertidumbre regulatoria y alterar la neutralidad fiscal que tradicionalmente ha caracterizado a este régimen”.

Ese cambio de percepción, advierten, acaba reflejándose en las decisiones de inversión. Cuando disminuye la rentabilidad esperada y aumenta la incertidumbre, los fondos internacionales recalculan sus modelos financieros, revisan las rentabilidades exigidas y comparan oportunidades con otros países donde los marcos regulatorios permanecen estables. El capital, recuerdan, no desaparece: simplemente busca aquellos mercados donde encuentra mayor previsibilidad y mejores retornos ajustados al riesgo.

Knop coincide en señalar que ese deterioro del atractivo del régimen también puede traducirse en esa menor rentabilidad y “desincentivar la creación de nuevas SOCIMI o reducir el interés de los inversores internacionales, tradicionalmente muy activos en este mercado”.

Las consecuencias pueden comenzar a sentirse incluso antes de la entrada en vigor efectiva de la reforma. El sector anticipa la paralización o renegociación de operaciones ya acordadas, la revisión de valoraciones y un enfriamiento de nuevas adquisiciones hasta conocer el alcance definitivo del nuevo marco fiscal. En algunos casos, incluso se contempla una reorientación de las inversiones hacia otros segmentos inmobiliarios, como oficinas, logística o retail, menos expuestos a cambios regulatorios.
A medio plazo, la advertencia es aún más contundente. Si el capital institucional reduce su exposición al mercado residencial español, disminuirá la capacidad para promover nuevas viviendas destinadas al alquiler profesional, precisamente en un contexto de fuerte déficit de oferta. Según esta visión, el incremento de la fiscalidad no terminará afectando únicamente a los inversores, sino también a la disponibilidad de vivienda y, en última instancia, a la evolución de los precios del alquiler.

Los especialistas defienden que el objetivo de aumentar el parque de vivienda asequible puede compartirse, pero discrepan profundamente sobre el instrumento elegido. En lugar de penalizar fiscalmente a las socimis, proponen reforzar la colaboración público-privada mediante la cesión de suelo, agilizar la concesión de licencias, introducir incentivos fiscales a la promoción y garantizar un marco regulatorio estable durante varios años. A su juicio, el problema de acceso a la vivienda responde fundamentalmente a un déficit estructural de oferta que difícilmente se corregirá reduciendo los incentivos para invertir.

No obstante, una de las voces consultadas introduce un matiz relevante. Recuerda que la filosofía de la reforma persigue utilizar la fiscalidad para orientar la inversión privada hacia el alquiler asequible y reconoce que, si el diseño definitivo consigue combinar incentivos con estabilidad normativa, podría favorecer un mayor desarrollo de este segmento. En cualquier caso, advierte de que el equilibrio será delicado: una pérdida excesiva de atractivo para las socimis podría terminar reduciendo precisamente la inversión que se pretende movilizar.

El falso “privilegio fiscal” 

Existe un argumento histórico que denuncia que las socimis y otros vehículos de inversión como los fondos disfrutan de un Impuesto sobre Sociedades “privilegiado” o “híper reducido” del 1%. Los expertos recuerdan que estos vehículos no fueron diseñados para tributar como una empresa operativa convencional, sino para canalizar inversión, en este caso inmobiliaria, evitando la doble imposición.

El beneficio generado por una socimi no queda exento de tributación. El régimen obliga a distribuir la mayor parte de los beneficios entre los accionistas, que son quienes finalmente tributan por los dividendos y, en su caso, por las plusvalías obtenidas con la venta de sus acciones. El principio que inspira este modelo es el de neutralidad fiscal, el mismo que rige para los REIT en la mayoría de economías desarrolladas: la tributación se produce en el inversor final y no en el vehículo de inversión.

Por ello, el sector sostiene que presentar el tipo del 1% como un privilegio fiscal, cuando es justo lo contrario: es un impuesto ad hoc. Constituye, de esta manera, una comparación engañosa, al equiparar un vehículo de inversión con una empresa que desarrolla una actividad económica ordinaria. De hecho, distintas instituciones y especialistas en fiscalidad llevan años defendiendo que este debate debería abordarse desde el funcionamiento real de estos instrumentos y no desde el tipo nominal del Impuesto sobre Sociedades, ya que el rendimiento termina soportando imposición en manos del inversor.