¿Cómo valora en líneas generales el desempeño de este primer semestre del año?

La valoración en líneas generales es muy positiva en los dos negocios principales de la compañía. En el negocio patrimonial, es decir, el de arrendamiento inmobiliario, hemos continuado con el crecimiento de la ocupación y, adicionalmente, con el aumento de la cifra de negocio, como consecuencia del incremento en la renta en una parte relevante de los contratos.

En cuanto al negocio de promoción residencial, el desempeño de la actividad comercial ha sido muy positivo en el primer semestre, especialmente desde el punto de vista de la venta de viviendas sobre plano, con un crecimiento respecto al primer semestre de 2024 superior al 30-35%. Por tanto, el desempeño de este primer semestre ha sido realmente positivo.

¿Qué timing es el esperado para convertir esas preventas en ingresos y cómo va a afectar al flujo de caja?

Ha habido un crecimiento cercano al 40% en la venta sobre plano de viviendas. Sin embargo, la cifra de negocios de promoción, que no se basa en la venta sobre plano sino en la entrega de viviendas a los clientes, ha descendido aproximadamente un 30%.
El año pasado, en el primer semestre, entregamos viviendas por un valor de 45,7 millones de euros, mientras que en este primer semestre de 2025 la cifra ha sido de 31,7 millones.

No obstante, esos crecimientos, que ya se vienen reflejando no solo en este semestre sino en trimestres anteriores, hacen que las entregas de viviendas, que formarán parte de la cifra de negocios de promoción en el segundo semestre, sean muy importantes.
¿Y qué estimamos en función de las promociones que tenemos por entregar? Esperamos que la cifra de negocios del segundo semestre en promoción alcance niveles en torno a los 130 millones de euros, es decir, cuatro veces más de lo que hemos entregado en el primer semestre. Por lo tanto, la cifra de negocios no solo se recuperará, sino que crecerá de manera muy significativa en el segundo semestre.

En cuanto al negocio patrimonial, esperamos incrementos similares a los del cierre del ejercicio 2025, es decir, alrededor del 6,5%, que ya hemos registrado en el primer semestre respecto al mismo periodo de 2024.

¿A qué se debe ese descenso en la cifra de negocios y qué segmentos han sido los más afectados?

La cifra de negocios de promoción en el primer semestre de 2025, en comparación con 2024, que refleja ese descenso del 30,7%, corresponde a todas las promociones residenciales. Como mencioné antes, la cifra de negocios de promoción no se forma por la venta de viviendas sobre plano, sino por la entrega de viviendas mediante escritura pública a los clientes.
Por lo tanto, esa comparación anual está muy condicionada porque el negocio de promoción no es homogéneo en cuanto a las entregas. Al final, la cifra de negocios se compone de la entrega de entre seis y diez promociones de viviendas, y no siempre esas entregas se distribuyen de manera uniforme a lo largo del año.

Así, este descenso del 30% en el primer semestre, como ya comenté, se compensará completamente en el segundo semestre. Por ello, esperamos que 2025 cierre con un crecimiento relevante en la cifra de negocios, incluso en el área de promoción.

¿Qué factores clave han impulsado el aumento del GAV en un 5,1%? 

El crecimiento del GAV se debe en parte al aumento del valor de los activos patrimoniales, es decir, de los activos destinados al arrendamiento, que han crecido alrededor de un 2,5% respecto a la valoración realizada por CBRE al cierre de 2024.

Además, también ha habido un crecimiento en la actividad de promoción. Esto está relacionado con la pregunta anterior: aunque no se hayan entregado muchas viviendas durante el primer semestre, sí ha habido un avance en la producción de las promociones. Es decir, las promociones están sustancialmente más terminadas que en los seis meses anteriores, lo que ha provocado un aumento en el valor de esos activos.

Por lo tanto, ha habido un incremento en el valor de los activos de promoción, aunque no se hayan entregado viviendas.

Entonces, aproximadamente la subida del 5,1% del GAV se debe en partes iguales: alrededor de la mitad proviene del negocio patrimonial, por el aumento del valor de los activos destinados al arrendamiento, y la otra mitad corresponde al incremento en la producción y al mayor valor de los activos de promoción.

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El LTV ha subido 1,1 pp hasta el 34,4%. ¿Cuál es el nivel óptimo de apalancamiento que busca Grupo Insur para maximizar el retorno sin comprometer flexibilidad financiera?

El apalancamiento objetivo que buscamos está entre el 30% y el 35%. Este apalancamiento se calcula como la relación entre el valor de los activos del GAV —tanto de la parte patrimonial como de la de promoción— y la deuda financiera neta.
Estamos cómodos manteniendo un ratio dentro de ese rango. Como hemos explicado anteriormente, en el primer semestre, cuando se entregan menos viviendas, el ratio de apalancamiento tiende a subir debido a que hay menos promociones entregadas. En cambio, en el segundo semestre, con un volumen importante de promociones a entregar —cercano a los 130 millones de euros, como mencioné antes— el LTV disminuirá.

En cualquier caso, siempre mantendremos el apalancamiento en ese entorno, entre el 30% y el 35%.

La actividad patrimonial creció un 6,5%: ¿qué tipo de activos (oficinas, retail, logístico) os está dando mejor rentabilidad y por qué?

En cuanto a rentabilidad, estamos presentes básicamente en tres segmentos dentro de la actividad patrimonial: oficinas, hoteles y comercial, aunque con un peso mucho más importante en oficinas. Las oficinas representan alrededor del 83% del gasto total de la actividad patrimonial.

Por eso, el crecimiento de los ingresos, que ha sido del 6,5% como mencioné antes, proviene principalmente de los activos de oficina. Sin embargo, en términos de rentabilidad, los tres segmentos son bastante similares.

Mirando al cierre de 2025, ¿en qué trimestre creéis que veremos de nuevo crecimientos positivos en la cifra de negocios y qué proyectos empujarán esa recuperación?

Como mencioné anteriormente, la actividad de promoción, que es la que más aporta a la cifra de negocios de la compañía, tiene una estimación de ingresos proporcional, basada en la entrega de viviendas según el porcentaje de participación del grupo en los vehículos que desarrollan las promociones.

Esperamos que en el segundo semestre la cifra de negocios se multiplique por cuatro respecto al primer semestre. Por lo tanto, en términos de resultados y generación de caja, prevemos un segundo semestre mucho más positivo gracias a ese volumen tan importante de entregas.

Las promociones que se entregarán están ya en fase de finalización. Muchas se están terminando y se entregarán entre el final del segundo trimestre y el inicio del tercero, mientras que otras finalizarán alrededor del 30 de septiembre para ser entregadas al cierre del ejercicio.