Los grandes inversores institucionales tienen cada vez más peso en el inmobiliario. ¿Qué buscan actualmente y cómo está cambiando su entrada en el mercado frente al perfil más oportunista que tradicionalmente ha caracterizado parte de la inversión inmobiliaria?

Roberto Knop. El inversor institucional busca fundamentalmente generar flujos de caja estables dentro de un entorno normativo y regulatorio razonablemente previsible. De alguna manera, el activo inmobiliario tiende a parecerse cada vez más a un activo financiero, como podría ser un bono. Evidentemente, sigue existiendo un riesgo inmobiliario y una menor liquidez relativa frente a otros activos, pero el objetivo es conseguir generación de caja y aprovechar sinergias. Desde el punto de vista profesional, se buscan plataformas capaces de generar economías de escala. Sobre todo, plataformas operativas escalables que puedan crecer, reducirse o incluso encapsular determinadas partes del negocio para vender vehículos concretos. Ese es, en términos generales, el enfoque que persigue el inversor institucional y profesional en este tipo de activos.

En este contexto de mayor institucionalización del inmobiliario y de búsqueda de nuevos canales de acceso al activo, Estating acaba de llegar a Europa. ¿Qué oportunidad habéis identificado en el mercado español y qué soluciones aporta la plataforma?

Martin Halblaub. Nosotros cubrimos toda la cadena de valor, desde el origen del activo hasta su entrega al inversor final. Esto permite dar acceso al sector inmobiliario institucional al segmento de wealth management, que hasta ahora tenía muchas más dificultades para invertir en activos individuales de estas características. Lo que ofrecemos a la banca privada es, fundamentalmente, acceso, transferibilidad y simplicidad de inversión.

En los últimos años ha aumentado la profesionalización del inmobiliario y también la demanda de activos con características institucionales. ¿Qué está detrás de este cambio y qué tipo de producto demanda hoy el inversor?

Roberto Knop. Debido a determinados desequilibrios que se han generado a escala internacional, buena parte de la inversión institucional se ha concentrado en todo lo relacionado con el living. Existe un desequilibrio entre oferta y demanda que ha contribuido al tensionamiento de los precios tanto en España como en otros mercados.

A partir de ahí aparecen diferentes segmentos especializados. Uno de ellos es el student living, con vehículos de inversión centrados en residencias de estudiantes. Su crecimiento está relacionado con la elevada movilidad académica y con la concentración de estudiantes en grandes núcleos europeos. Madrid es uno de ellos y existe una importante carencia de plazas. El inversor conoce esta situación e intenta acceder a activos dotacionales en los que puedan desarrollarse desde cero proyectos como residencias de estudiantes, con la expectativa de que exista una demanda elevada durante los próximos años. En el senior living, en cambio, el motor es fundamentalmente demográfico.

Otro segmento con gran demanda son los centros de datos. Las nuevas tecnologías y la inteligencia artificial están llevando a los inversores a identificar oportunidades en este ámbito. En este caso, el activo es técnicamente más complejo porque requiere disponer de una determinada capacidad energética contratada, algo que no siempre resulta sencillo de conseguir en los plazos necesarios. Por tanto, vemos grandes tendencias alrededor del living, junto con sectores muy específicos como los centros de datos. Y tampoco podemos olvidar el sector hotelero, que se encuentra ya en una etapa más madura pero continúa registrando una demanda muy elevada de activos.

Europa afronta un escenario de crecimiento moderado, presión sobre la competitividad y una creciente necesidad de movilizar capital privado hacia la economía real. Al mismo tiempo, el inmobiliario sigue siendo una de las principales clases de activos. ¿Vamos hacia un mercado con un mayor peso de operadores institucionales especializados? ¿Qué implica esta evolución para el sector?

Martin Halblaub Claramente vamos hacia un mercado con operadores cada vez más especializados. Es la tendencia actual. Hace falta un conocimiento más profundo de cada sector, acceso a financiación especializada y capacidad para plantear estrategias de salida específicas para determinados tipos de activos. Por tanto, veremos una mayor institucionalización y una mayor especialización. Para mí, esto tiene dos consecuencias. La primera es que los grandes inversores institucionales tenderán cada vez más a generar beta y tendrán más dificultades para generar alpha. Un gran operador o un gran fondo de inversión termina convirtiéndose, en cierta medida, en su propio benchmark, lo que hace más difícil conseguir una rentabilidad significativamente superior.

La otra consecuencia es que esta situación puede abrir oportunidades para operadores más pequeños, pero altamente especializados, que sí tengan capacidad para generar ese alpha que se busca para las carteras de los clientes.

El inmobiliario suele incluirse entre las inversiones alternativas dentro de unos mercados privados que están ganando peso en las carteras. ¿Estamos ante un cambio estructural en la forma de invertir o simplemente ante una nueva generación de productos?

Martin Halblaub. Yo lo plantearía desde tres perspectivas. En primer lugar, no considero que el inmobiliario deba calificarse como una inversión alternativa. Lo veo como uno de los activos más grandes e importantes del mundo y, en ese sentido, como un activo core. Creo que definirlo como alternativo responde a una concepción algo anticuada. En segundo lugar, las nuevas formas de inversión están permitiendo la entrada de nuevos perfiles de inversores, tanto desde la banca privada como desde el segmento retail. Por un lado está la titulización, mediante la emisión de instrumentos dirigidos, por ejemplo, a la banca privada. Por otro, aparece la tokenización, con un potencial mayor para acercar determinados productos al inversor minorista. Todo ello genera también nuevos tipos de producto.

Las necesidades de un inversor mediano o pequeño no son necesariamente las mismas que las de un inversor institucional. El institucional busca fundamentalmente cash flow y generación de caja, tratando el inmueble prácticamente como un instrumento financiero. A medida que disminuye el tamaño del inversor aparecen otros intereses: utilizar el inmobiliario como cobertura frente a la inflación, invertir en propiedad mediante estructuras jurídicas seguras o participar en la apreciación de un activo a través de un proyecto de desarrollo. Es un perfil menos institucional y más orientado hacia productos diferenciados capaces de generar alpha.

¿Qué mercados, segmentos o tipos de activos pueden concentrar las principales oportunidades para el capital inmobiliario durante los próximos años? ¿Y dónde están los riesgos?

Roberto Knop. Las oportunidades seguirán estando, probablemente, en torno al segmento residencial. El residencial es, por valor y volumen, uno de los activos más importantes a escala mundial. Eso incluye tanto el residencial tradicional como el coliving, el student living y otras variantes que hemos comentado. Pero también debemos pensar en negocios colaterales. Cuando una vivienda situada en una zona céntrica alcanza precios por metro cuadrado muy elevados, los usuarios tienen menos capacidad para dedicar espacio a almacenar objetos. Eso genera una demanda creciente de self-storage, un sector en el que ya existen fondos especializados. Todo lo relacionado de manera indirecta con el residencial puede adquirir cada vez mayor relevancia.

Otra tendencia importante supone, en cierto modo, una vuelta a lo básico: el suelo agrícola. Algunos de los grandes inversores inmobiliarios internacionales han mostrado interés durante los últimos años por este tipo de activo. Desde hace tiempo se habla de los riesgos asociados a posibles crisis alimentarias. Además, acontecimientos geopolíticos recientes han puesto de manifiesto la importancia estratégica de determinadas materias primas agrícolas. Cuando disminuye la oferta de una materia prima y aumenta su precio, los activos capaces de producirla adquieren mayor atractivo. Aquí entramos en el ámbito del agribusiness. Naturalmente, existe una dimensión técnica importante: no todos los suelos permiten producir los mismos cultivos y hay que analizar cuidadosamente su productividad. Por tanto, destacaría, por una parte, el residencial y, quizá, esa vuelta a activos básicos como el suelo agrícola.

Y, en el extremo opuesto, encontramos uno de los sectores más tecnológicos: los centros de datos. Los activos aptos para desarrollar centros de datos van a ser muy demandados durante los próximos años. Europa, en particular, tiene un importante recorrido potencial, aunque hablamos de activos con una elevada complejidad técnica. En resumen, los principales focos combinan lo tradicional —residencial y suelo— con sectores impulsados directamente por las nuevas tecnologías.

Inteligencia artificial y tokenización son dos de las grandes tendencias que atraviesan actualmente la industria financiera. ¿Cómo están transformando el sector inmobiliario? ¿Dónde pueden aportar valor real y qué retos plantean?

Roberto Knop. Soy un firme creyente en el potencial de la tokenización, especialmente dentro del sector inmobiliario. Uno de los principales problemas del inmobiliario es la falta de liquidez. El día en que los activos inmobiliarios puedan tokenizarse plenamente, dentro de un marco regulatorio, fiscal y de prevención del blanqueo de capitales suficientemente desarrollado, podremos asistir a un cambio importante. Actualmente existen fórmulas indirectas. Por ejemplo, puede estructurarse una sociedad o SPV que sea propietaria del activo y trabajar después sobre esa estructura. La tokenización permite asociar la propiedad a una infraestructura basada en blockchain y utilizar smart contracts que incorporen y permitan trazar información relacionada con el activo. Pero la tokenización, por sí misma, no garantiza necesariamente liquidez. Un elemento especialmente relevante aparece cuando el activo puede fraccionarse.

El fraccionamiento amplía el número potencial de inversores que pueden acceder al activo. Y, si además esos instrumentos pueden negociarse en mercados descentralizados, un inversor situado en diferentes partes del mundo podría adquirir una participación en un inmueble y aportar liquidez a un activo que tradicionalmente ha sido muy ilíquido. Existe también el riesgo de que aumente la volatilidad observada. Pero, en cierto modo, esa mayor transparencia podría permitirnos conocer mejor la volatilidad real de los activos inmobiliarios, que hoy resulta menos visible precisamente debido a su iliquidez. Creo que el interés de las grandes instituciones financieras por la tokenización de activos y de instrumentos de financiación demuestra que estamos ante una tendencia con un importante recorrido y especialmente relevante para el desarrollo del sector inmobiliario.

Martin Halblaub. En los mercados privados, que es donde nos situamos nosotros, la inteligencia artificial plantea un fenómeno interesante. Al trabajar sobre grandes volúmenes de información y patrones existentes, los grandes modelos de lenguaje tienden, en cierto modo, hacia la media. Desde esa perspectiva, pueden contribuir más a generar beta que alpha. Ahí se abre un espacio para la especialización: identificar nichos capaces de generar alpha y ofrecer un asesoramiento centrado en activos específicos que puedan enriquecer las carteras de los clientes.  Respecto a la tokenización, comparto parte de esa visión de futuro, pero creo que uno de los principales problemas continúa siendo la seguridad jurídica. En los mercados tradicionales existe una amplia experiencia jurídica sobre procedimientos de ejecución, garantías o resolución de conflictos.

En el caso de los tokens, esa seguridad jurídica todavía está en proceso de construcción, especialmente cuando las operaciones tienen una dimensión internacional. Puedes tener un activo sometido al derecho societario de una jurisdicción y un inversor sujeto a la normativa de inversión de otra. Por esa razón, nosotros apostamos inicialmente por la titulización, que cuenta con un marco jurídico más desarrollado. A partir de ahí, sí estamos colaborando con otras plataformas para explorar la tokenización del propio título jurídico. De esta forma, la innovación tecnológica puede apoyarse sobre una estructura que ya ofrece una mayor seguridad jurídica.