igital Realty Trust (NYSE: DLR) es uno de los mayores fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) del mundo, especializado en la propiedad, desarrollo y gestión de centros de datos y soluciones de interconexión neutral. La compañía cotiza en la Bolsa de Nueva York (NYSE) bajo el símbolo DLR.
Cerró el segundo trimestre de 2026 con ingresos de 1.920 millones de dólares, un 29% más interanual. El EBITDA ajustado alcanzó los 978 millones de dólares (+19%). El Core FFO por acción —métrica clave de rentabilidad en este sector— excluyendo promociones netas se situó en un récord de 2,13 dólares (+14%), acumulando 4,07 dólares en la primera mitad del año en divisa constante. El beneficio neto atribuible fue de 443,1 millones de dólares (1,21 dólares por acción). El crecimiento del Ingreso Operativo Neto (NOI) en caja sobre activos comparables aumentó un 8,9% (7,2% en divisa constante).
La firma mostró un sólido poder de fijación de precios con incrementos medios en las renovaciones de contratos (spreads en caja) del 25,4%. Las contrataciones brutas (bookings) sumaron 307 millones de dólares de renta base anualizada (208 millones a cuota proporcional de Digital Realty), impulsadas por el récord de 108 millones en la categoría de interconexión y colocación de menor tamaño.
La posición financiera refleja un desapalancamiento continuo, situando el ratio de Deuda Neta sobre EBITDA ajustado en 4,7 veces al cierre del semestre, lo que supone una reducción de 0,4 veces en los últimos 12 meses. La liquidez disponible asciende a aproximadamente 6.000 millones de dólares. Durante el trimestre, el gasto de capital (CAPEX) de desarrollo neto alcanzó los 1.100 millones de dólares, destinado a una cartera en construcción de 1,4 gigavatios (GW) valorada en 20.000 millones de dólares, que ya se encuentra prealquilada en un 63%.
El impulso operativo responde a la acelerada demanda global de infraestructura para inteligencia artificial, computación en la nube y conectividad empresarial híbrida. La visibilidad de ingresos futuros está asegurada por una cartera de contratos firmados pendientes de inicio (backlog) récord de 1.900 millones de dólares (1.400 millones a cuota de la compañía), lo que representa el 30% del total de sus rentas actuales. De esta cifra, 635 millones de dólares comenzarán a ingresar en el segundo semestre de 2026, 480 millones en 2027 y 312 millones a partir de 2028. Adicionalmente, tras el cierre del trimestre se firmaron dos contratos clave con grandes clientes (hyperscale) por 410 millones de dólares brutos anualizados. La compañía combina el crecimiento orgánico con alianzas con capital privado para cofinanciar grandes proyectos.
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Digital Realty elevó sus previsiones anuales para 2026 tras los sólidos resultados del semestre. La guía de Core FFO por acción subió al rango de 8,15 a 8,20 dólares (8,10 a 8,15 dólares en divisa constante), implicando un crecimiento del 10% en el punto medio. La estimación de ingresos anuales se situó entre 6.850 y 6.950 millones de dólares. El crecimiento del Ingreso Operativo Neto (NOI) en caja comparable se proyecta entre el 4,25% y el 5,25%, mientras que los incrementos en renovaciones de contratos se elevaron a una franja de entre el 9,0% y el 11,0%. El CAPEX de desarrollo neto previsto se incrementó a un rango de entre 4.250 y 4.750 millones de dólares.
En cuanto al pago de dividendo, la rentabilidad por dividendo (Dividend Yield) actual ronda el 2,7%. Esta retribución está holgadamente cubierta por la generación recurrente de flujo de caja, manteniendo un ratio de reparto (payout) sostenible sobre el Core FFO proyectado que permite retener capital suficiente para financiar su plan de inversiones.
Cotización histórica de Digital Realty
Valoración fundamental de Digital Realty Trust
Digital Realty cotiza a unas 22 veces el Core FFO estimado para 2026 y a un múltiplo valor de empresa sobre EBITDA (EV/EBITDA) cercano a las 20 veces. Cotiza con una prima justificada frente a REITs inmobiliarios tradicionales debido a su posicionamiento en infraestructura crítica para la economía digital, su alto poder de fijación de precios (+25,4% en renovaciones) y la visibilidad que otorga un backlog de 1.400 millones de dólares. El desapalancamiento (Deuda Neta/EBITDA en 4,7x) y el crecimiento a doble dígito del Core FFO respaldan una tesis fundamental sólida para el inversor a largo plazo.
Compañía | Enfoque Principal | P/FFO 2026e | EV/EBITDA | Deuda Neta / EBITDA |
|---|---|---|---|---|
Digital Realty (DLR) | Centros de Datos (Hyperscale e Interconexión) | ~22,0x | ~20,0x | 4,7x |
Equinix (EQIX) | Interconexión y Colocación Retail | ~26,5x | ~25,0x | 4,7x |
American Tower (AMT) | Torres Telco y Centros de Datos (CoreSite) | ~17,5x | ~18,5x | 4,9x |
Iron Mountain (IRM) | Custodia Documental y Centros de Datos | ~28,0x | ~22,5x | 5,1x |
Nuestra recomendación es positiva para una inversión en Digital Realty para un horizonte temporal de largo plazo.