La crisis puntocom fue eludida por España, en uno de los mejores episodios de su historia. Nuestro país, miembro del euro por derecho propio, era una locomotora que ignoró el pinchazo del Nasdaq. Dio un giro rápido y logró, entre otras cosas, colocar al Ibex muy por encima del Dow Jones. 

Ese giro fue político, porque se tomaron medidas para impulsar la vivienda, empresarial, porque las empresas no se habían vuelto demasiado locas con sus inversiones en Internet y sociológicas, porque la gente enseguida tuvo claro que “el ladrillo nunca pierde valor”. Con todos los matices que se puedan sugerir, pero así fue.

En febrero de 1998, el primer Gobierno de José María Aznar aprobó la Ley de Derechos y Garantías de los Contribuyentes. Se reconocía expresamente la presunción de buena fe del ciudadano frente a Hacienda y se reducía de cinco a cuatro años el plazo general de prescripción tributaria. Un año después entraba en vigor una reforma del IRPF que mantenía las cuentas ahorro-vivienda y premiaba fiscalmente la compra de la residencia habitual, con deducciones incrementadas para quienes recurrían a una hipoteca.

No es que Aznar inventara la desgravación por vivienda, que venía de mucho antes, pero sí invitaba al ciudadano a ahorrar para comprar su primera casa y, una vez comprada, le seguía premiando por amortizar la hipoteca.

Además, los bancos prestaban dinero. Muchísimo dinero. Hipotecas por el 100% del valor de la vivienda, en ocasiones incluso más, plazos que se alargaban y tipos de interés extraordinariamente favorables gracias a la integración monetaria europea.

El resultado fue una explosión de actividad. Se construían viviendas, se urbanizaban terrenos, se levantaban carreteras, trabajaban arquitectos, ingenieros, fabricantes de materiales, instaladores, albañiles y empresas auxiliares. Y, por supuesto, eso tiraba de abogados, auditores, consultores, hostelería, automoción... periodismo. El ladrillo no era únicamente el piso que compraba una familia. Era una cadena de actividad industrial y de servicios que alcanzaba prácticamente todos los rincones de la economía.

Era el motor de actividad de una economía llamada “el milagro”. En 2006 se terminaron en España unas 658.000 viviendas, frente a menos de 100.000 en 2025. Aquello no fue un sueño, por tanto.

Fue una época extraordinaria para las cuentas públicas, también. España llegó a registrar superávits presupuestarios y una deuda pública que cayó por debajo del 40% del PIB. Los grandes excedente, eso sí, llegaron en 2005, 2006 y 2007, ya con José Luis Rodríguez Zapatero en La Moncloa, que se beneficiaba de la inercia de todo aquello, y bien que rabian por ello en Génova (quien lo recuerda, que son dos y el del tambor). La expansión inmobiliaria atravesó gobiernos de distinto signo y alimentó la recaudación de todos ellos. Por cierto, permitió la creación de un Fondo de Reserva para la Seguridad Social.

La Bolsa acompañó la fiesta, aunque con su propia cronología. El Ibex sufrió duramente el estallido de las puntocom, especialmente entre 2000 y 2002, pero desde 2003 inició una recuperación espectacular que lo llevó a sus máximos históricos de 2007. Bancos, constructoras, concesionarias, inmobiliarias y grandes multinacionales españolas protagonizaron una etapa de extraordinaria expansión.

Había riqueza, empleo, crédito, consumo, beneficios empresariales y recaudación.

También había dinero B. La España del ladrillo fue también la España de los billetes de 500 euros, de las operaciones inmobiliarias con una parte del precio fuera de escritura y de una economía sumergida que encontraba en la compraventa de inmuebles una vía de circulación y acumulación patrimonial.

Aquí hay una cuestión económica incómoda que no conviene despachar con cuatro lugares comunes. El dinero negro es el gran anatema, sinónimo de fraude fiscal imperdonable. Pero desempeñó un papel importantísimo en aquella economía, capaz de constituir un fondo de reserva con excedentes presupuestarios. Insisto: superávit presupuestario. En cualquier caso, el verdadero combustible de la burbuja no fueron los billetes de 500. Fue el crédito.

Y aquí entramos en uno de los grandes problemas de aquella España: las cajas de ahorros y su gobernanza. El urbanismo dependía de decisiones municipales y autonómicas, mientras parte de la financiación procedía de instituciones sobre las que esos mismos ámbitos políticos podían ejercer influencia.

Además, tras el estallido de las puntocom y los atentados del 11-S, la política monetaria estadounidense fue extraordinariamente expansiva. En Europa, la creación del euro había reducido los costes de financiación para España. Los tipos que podían resultar adecuados para una economía alemana estancada eran muy estimulantes para una economía española en pleno crecimiento.

Aquel cóctel permitió construir muchísimo, pero también hizo creer que prácticamente cualquier promoción podía resultar rentable si el precio del suelo seguía subiendo.

Pero llegó el momento en que dejó de hacerlo. El desplome inmobiliario comenzó antes de la quiebra de Lehman Brothers, y la crisis financiera internacional terminó de cerrar el grifo del crédito. Promotoras, constructoras, empresas auxiliares e ingenierías desaparecieron o quedaron profundamente debilitadas. Los suelos pasaron a los balances de entidades financieras, después a Sareb y, en muchos casos, a fondos especializados. Buitres, ok, para quien le guste más así. 

España no perdió únicamente dinero. Perdió capacidad productiva, equipos profesionales y continuidad en desarrollos urbanísticos que habían requerido años de tramitación.

Por eso resulta demasiado sencillo concluir que el ladrillo fue un error. Lo que fracasó fue una combinación de expectativas de revalorización perpetua, apalancamiento excesivo, decisiones urbanísticas deficientes y mecanismos de financiación que permitieron acumular riesgos enormes. Cada vez que hay un gran enredo basta tirar un poco del hilo: aparece la política enseguida. 

La construcción de viviendas no es, por sí misma, una burbuja. Como tampoco lo es la inversión en empresas tecnológicas, aunque muchas de las puntocom acabaran quebrando. Una actividad económica puede ser necesaria y productiva, y al mismo tiempo estar financiada de manera disparatada.

Casi veinte años después de aquel desenlace, Alberto Núñez Feijóo anuncia la construcción de un millón de viviendas en una legislatura.

La cifra equivale a 250.000 viviendas anuales, casi tres veces el ritmo de terminación de los últimos ejercicios. No es una magnitud desconocida para España, que llegó a construir bastante más. Pero sí supone reconstruir una capacidad que lleva muchos años desaparecida.

El PP ha presentado un programa de 23 medidas que va más allá de la consigna electoral. Propone una nueva Ley del Suelo, procedimientos más rápidos para los desarrollos residenciales, aprovechamiento de terrenos públicos, aumento de edificabilidad en determinadas zonas y colaboración público-privada (ya empezamos con el bienquidismo de los políticos). También contempla una Cuenta Ahorro Vivienda Joven, avales públicos para facilitar hipotecas de hasta el 95% o el 100% y reducciones o aplazamientos de impuestos asociados a la adquisición de vivienda.

Hay, por tanto, una cierta recuperación de instrumentos que recuerdan a la España de finales de los noventa. El incentivo fiscal al ahorro inmobiliario reaparece en forma de hucha para jóvenes, mientras los avales públicos buscan resolver la falta de entrada que impide comprar a muchos hogares.

La diferencia es que las antiguas deducciones generales por adquisición de vivienda fueron eliminadas para las nuevas compras en 2013, precisamente por un Gobierno del PP, con Cristóbal Montoro al frente de Hacienda. Aquello fue uno de los grandes bajones de la historia en España. Ahora, un millón de viviendas exige mucho más que incentivos a los compradores.

¿Dónde se construirán? ¿Cuántos terrenos están realmente preparados para edificar? ¿Quién financiará las acometidas de agua, electricidad y saneamiento, las carreteras, los accesos y el transporte? ¿Cuántas empresas constructoras e ingenierías existen hoy para asumir semejante volumen de trabajo? ¿Cuántos trabajadores adicionales serían necesarios?

Y, sobre todo, ¿quién pondrá el dinero? Un cálculo puramente ilustrativo permite comprender la dimensión del proyecto. Si cada vivienda requiriese una inversión media de 200.000 euros, un millón de unidades representarían unos 200.000 millones de euros de inversión acumulada. La cifra real dependería del suelo, la localización, la tipología y las infraestructuras necesarias, y no todo ese dinero tendría que estar disponible simultáneamente.

Pero hablamos de una operación de capital gigantesca. Bancos, promotores, constructoras, fondos de inversión, aseguradoras y otros inversores institucionales tendrían que participar en ella. Cada uno necesita una respuesta diferente: el promotor, un margen que compense el riesgo; el banco, garantías y capacidad de devolución; el inversor en alquiler, una rentabilidad estable durante décadas; y la empresa constructora, proyectos suficientes para invertir en personal, maquinaria y capacidad productiva. Todo eso, en un país donde ganar dinero se denuncia en las tertulias de la tele. 

Las Socimi y otros vehículos inmobiliarios pueden desempeñar un papel en la vivienda destinada al alquiler. Pero no son una solución universal: una cosa es financiar una promoción para venderla y otra adquirir viviendas para explotarlas durante veinte o treinta años.

El equipo económico del PP, con Juan Bravo, y sus responsables de vivienda, entre ellos Paloma Martín, han trabajado en propuestas para desbloquear la oferta. La cuestión pendiente es si existe detrás una planificación financiera y territorial capaz de convertir esas medidas en un millón de viviendas efectivamente terminadas.

Naturalmente que la construcción de viviendas puede impulsar la actividad. Un millón de casas movilizaría una cadena inmensa de sectores industriales, empresas de servicios, profesionales, trabajadores y financiación. Pero hay una diferencia entre generar actividad y generar riqueza sostenible. Aquella España construía más de 600.000 viviendas al año y llegó a disfrutar de superávits presupuestarios, mientras acumulaba riesgos privados que terminaron convirtiéndose en un problema público. Por culpa de la mala gestión pública, que todo hay que decirlo. Recordemos que Pedro Solbes insistía en 2007 que no pasaba absolutamente nada.  

Ahora partimos de una situación distinta. No existe la misma estructura de cajas de ahorros, la regulación bancaria es más exigente, la circulación de efectivo está mucho más controlada (por desgracia) y la capacidad productiva del sector es muy inferior. A cambio, hay una necesidad residencial que se manifiesta en los precios, los alquileres y las dificultades de acceso a la propiedad.

El millón de viviendas podría ser una gran operación económica. Pero para serlo necesitará suelo utilizable, infraestructuras, empresas, crédito, inversión privada y compradores solventes. Y necesitará incentivos fiscales suficientemente claros y duraderos para que quienes deben poner el dinero consideren razonable asumir el riesgo.

Sí, incentivos fiscales. ¿Debe España volver al ladrillo? Ojalá, pero mejor que antaño.