A la espera de conocer si el Congreso da luz verde a los dos reales decretos-ley de vivienda, que incluyen medidas como prohibir a los fondos comprar viviendas o edificios residenciales por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado, ampliación de la protección frente a desahucios hasta 2030, regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, limitación a la subida de las rentas y un nuevo paquete fiscal que alcanza a las socimis y a los pisos turísticos, hemos preguntado a expertos del sector inmobiliario qué cambiará en términos de inversión y cómo se sabrá si las medidas han sido eficientes en un par de años. 

Las medidas llegan, además, en un momento especialmente fuerte para la inversión residencial. En el primer semestre de 2026, el segmento Living registró unos 4.580 millones de euros de inversión, alrededor del 38% de toda la inversión inmobiliaria española.

La cuestión, por tanto, no es necesariamente si el residencial dejará de resultar atractivo, sino cómo pueden cambiar la rentabilidad, el riesgo y las estrategias de los inversores si los decretos salen adelante.

Roberto Knop M, director del Máster en Real Estate del IEB, sostiene que va a “tender a reducir la rentabilidad esperada o, al menos a aumentar la prima de riesgo que exigirá el inversor”. Entre las razones señala la menor capacidad para actualizar las rentas, las limitaciones sobre el alquiler temporal y por habitaciones y la aparición de nuevas obligaciones y costes para los propietarios. En algunos casos, añade, también se reducirá la flexibilidad para recuperar o vender el activo.

El impacto, sin embargo, no sería igual para todos los inversores, según Knop. Hasta finales del próximo año, las rentas superiores al índice de referencia quedarían congeladas y, en los demás casos, si no existe acuerdo, la actualización no podría superar el 2%. El alquiler de temporada y por habitaciones, por su parte, quedaría mucho más integrado en el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En el caso de las viviendas destinadas a la venta, Knop considera que la prohibición de realizar compras por debajo del 70% del valor de tasación hasta 2028 tendría un impacto menor que otras medidas incluidas en los decretos.

Lorena Vega, responsable de Research de Grupo Gesvalt, coincide en que el impacto será desigual y apunta especialmente a las operaciones cuya rentabilidad dependería de fuertes incrementos de ingresos o de recuperar el inmueble en plazos cortos. “El decreto puede presionar la rentabilidad de determinadas inversiones en vivienda de alquiler”, señala, al limitar el crecimiento de las rentas, modificar los costes que asume el propietario y reducir su flexibilidad para recuperar el inmueble.

Vega apunta además al programa TU CASA, que contempla financiación pública sin intereses para facilitar la compra de la primera vivienda habitual. Como contrapartida, las viviendas acogidas al programa quedan sujetas a un límite permanente de reventa, vinculado al precio de adquisición actualizado por la inflación. Según la experta, la medida facilita el acceso a la vivienda, pero limita la revalorización que el comprador podrá materializar posteriormente al venderla.

Antonio de la Fuente, Managing Director de Living en Colliers, también considera que las medidas podrían afectar directamente a la rentabilidad y, además, elevar la incertidumbre regulatoria. A su juicio, los inversores que estudien entrar en España podrían exigir mayores retornos para compensar ese riesgo.

De la Fuente sostiene que una menor entrada de capital podría terminar afectando a la producción de vivienda nueva y agravando el déficit de oferta. En este contexto, defiende la necesidad de impulsar la inversión privada, tanto nacional como extranjera, para desarrollar nueva vivienda.

Ganadores y perdedores

Las medidas no afectan por igual a todas las modalidades de inversión. De la Fuente, sostiene que “perdemos todos como sociedad” y considera que los beneficios para los arrendatarios serían limitadas en el tiempo, ya que van a provocar una reducción en la oferta disponible. Desde su punto de vista, un mercado más pequeño terminaría dificultando el acceso a la vivienda para quienes busquen alquilar.

Para Knop, el nuevo decreto va a penalizar relativamente el alquiler de mercado, pero favorecerá a las inversiones orientadas a vivienda asequible. También apunta a posibles ventajas para las socimis residenciales: el nuevo gravamen sobre beneficios no distribuidos podría reducirse o incluso eliminarse cuando más del 80% de su parque sea asequible y se cumplan determinadas condiciones de reinversión.

Algunas de las estrategias que podrían perder atractivo son aquellas basadas en fuertes incrementos de rentas, el alquiler temporal, el alquiler por habitaciones o la compra de vivienda con grandes descuentos. Los operadores de coliving y flex living también podrían verse afectados al reducirse las diferencias regulatorias entre el alquiler habitual, temporal y por habitaciones.

Para Vega, los incentivos fiscales pueden amortiguar el impacto para determinados propietarios, pero no garantizan por sí solos el mantenimiento de la rentabilidad. El resultado dependerá de si el ahorro fiscal adicional compensa la menor renta y los costes asumidos.

Para los inquilinos, Knop destaca una mayor estabilidad y protección frente a las subidas de las rentas. Vega añade que los beneficiarios más inmediatos serán los inquilinos cubiertos por las medidas de contención de rentas y estabilidad contractual, que pueden reducir sus costes y ganar seguridad para permanecer en la vivienda.

¿Perderá atractivo la inversión residencial?

Aunque algunas estrategias podrían ver reducida su rentabilidad, Knop no considera que todo el segmento Living vaya a dejar de ser atractivo. Antes de la aprobación de los decretos, recuerda, el sector venía de registrar su mejor semestre histórico, con unos 4.580 millones de euros invertidos en los seis primeros meses de 2026.

Por eso, considera que el efecto de las medidas debería interpretarse más como una “repreciación del riesgo y cambio de estrategia” que como una desaparición del atractivo de la inversión residencial.

De la Fuente, por su parte, cree que la vivienda destinada al alquiler puede verse especialmente afectada por las nuevas medidas después de varios años de fuerte entrada de capital.

Uno de los factores que, a su juicio, podría desalentar la inversión institucional es la ampliación de la protección frente a determinados desahucios. También considera difícil exigir a los inversores institucionales que participen en el desarrollo de vivienda asequible mientras aumenta la incertidumbre sobre las condiciones regulatorias de sus inversiones.

Vega considera que algunas operaciones de adquisición pueden dejar de resultar atractivas en las condiciones en las que se habían planteado. Entre ellas, señala la compra de viviendas cuya rentabilidad dependiera de obtener, mediante el alquiler por habitaciones, unos ingresos superiores a los que proporcionaría el alquiler de la vivienda completa, o de utilizar sucesivos contratos temporales para aumentar las rentas. Las nuevas condiciones pueden reducir el margen previsto y hacer que estas operaciones dejen de ser viables al precio de adquisición inicialmente considerado.

La experta apunta además a otro supuesto: determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70% de su valor de tasación realizadas por sociedades y otras entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles quedarían restringidas hasta finales de 2028, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas. En estos casos, la operación no podría realizarse con independencia de su rentabilidad potencial.

¿Qué provocaría una caída de la inversión?

Una eventual reducción de la inversión residencial no podría atribuirse automáticamente a los decretos. Los tipos de interés, el coste de financiación y el propio momento del ciclo inmobiliario también condicionan las decisiones de inversión.

De la Fuente recuerda que el escenario actual es distinto al de hace una década: los tipos de interés y los precios son más elevados. Sin embargo, señala que, pese a la fuerte subida de tipos registrada en 2023 y a la reducción de las rentabilidades, la inversión residencial y el conjunto del segmento Living se han mantenido en niveles elevados. Por eso, considera que habrá que observar la evolución de la inversión institucional una vez entren en vigor las medidas y, especialmente, si se produce nueva oferta destinada al alquiler.

Para Knop, separar el efecto de la regulación del impacto del ciclo económico requerirá comparar varias variables. Una de ellas será la evolución del Living frente al resto del inmobiliario español. Si la inversión residencial cae mientras oficinas, hoteles o logística mantienen su comportamiento, existiría una señal más específica del residencial.

También será necesario comparar España con otros mercados europeos. Una caída general de la inversión residencial en Europa apuntaría hacia factores macroeconómicos, mientras que un peor comportamiento relativo de España podría reforzar la hipótesis de un efecto regulatorio.

A ello habrá que sumar la evolución de los tipos de interés y del coste de financiación —incluidos Euribor, swaps, márgenes bancarios, LTV y disponibilidad de crédito—, así como la diferencia entre la rentabilidad inmobiliaria y el coste del capital.

Por último, será relevante seguir el número de operaciones, las viviendas iniciadas para alquiler, los proyectos Build to Rent, las compraventas de carteras y el volumen de capital captado para Living.

Por su parte, Vega advierte de que, si dentro de dos años disminuye el número de viviendas adquiridas o promovidas por inversores institucionales, será difícil separar los efectos del decreto de los del entorno económico, especialmente si durante ese periodo se produce un cambio de ciclo. La compraventa ya mostraba una menor actividad antes de la entrada en vigor de la norma, por lo que, a su juicio, no sería adecuado atribuir automáticamente una caída posterior al decreto.

A ello, según Vega, se suma el repunte de la inflación y el endurecimiento de las condiciones financieras. Si las presiones inflacionistas persisten y se producen nuevas subidas de tipos, el encarecimiento del crédito podría dificultar el acceso de los hogares a la compra y reducir la viabilidad de determinadas inversiones y promociones. Ambos mecanismos pueden frenar la actividad, aunque afectan de forma distinta a compradores particulares e inversores institucionales.

Un retroceso generalizado acompañado de peores condiciones financieras apuntaría hacia un componente económico más amplio, mientras que una caída especialmente intensa en las operaciones más afectadas por la norma sería un indicio de su posible influencia. Asimismo, defiende que tendría que partir de las tendencias anteriores al decreto y seguir su evolución durante varios trimestres. También sería necesario conocer los motivos de los proyectos aplazados o cancelados. Probablemente no exista una única causa: el objetivo sería estimar cuánto pesa cada factor, reconociendo que la regulación, la financiación y el ciclo pueden actuar simultáneamente.

La prueba definitiva: qué ocurrirá con la oferta

La restricción a determinadas compras caduca el 31 de diciembre de 2028, por lo que ese año ofrecerá una primera oportunidad para analizar sus efectos. Más allá de observar únicamente la evolución de los precios, los expertos ponen el foco en una variable: el número de viviendas disponibles para alquiler habitual.

De la Fuente considera que será necesario analizar conjuntamente el precio del alquiler y el volumen de viviendas disponibles. A su juicio, una reducción de las rentas sobre una muestra más pequeña no significaría necesariamente que haya mejorado la accesibilidad si al mismo tiempo aumenta el número de demandantes por cada vivienda.

Knop coincide en que la oferta será uno de los principales indicadores. “El objetivo último debería ser que aumente la oferta. Si protegemos más al inquilino pero simultáneamente disminuye significativamente el parque disponible, tendremos un problema de accesibilidad aunque las rentas reguladas crezcan menos”, señala.

Vega también sitúa la evolución de la oferta de alquiler habitual entre los principales indicadores para evaluar el resultado de las medidas. En concreto, plantea comparar el parque disponible con la situación anterior al decreto, especialmente en las zonas con mayores dificultades de acceso. El decreto incorpora instrumentos de financiación y movilización de patrimonio público orientados a ampliar la vivienda asequible, pero su existencia no permite anticipar por sí sola un aumento neto de la oferta: habrá que comprobar si las nuevas incorporaciones compensan las posibles salidas de viviendas del mercado.

Pero la oferta no será la única cifra a vigilar. Vega propone analizar también el esfuerzo económico para acceder al alquiler, que sitúa, como referencia orientativa, en torno al 35%-40% de los ingresos netos familiares para una vivienda de tamaño medio, con diferencias significativas entre territorios. Una reducción de este porcentaje sería una señal favorable siempre que venga acompañada de mejores posibilidades de acceso para los hogares con menores ingresos.

La protección de los hogares vulnerables será otro elemento a seguir. En este caso, Vega plantea comparar la evolución de los desahucios efectivamente ejecutados con las soluciones habitacionales estables que reciben las familias afectadas. Un descenso de los desahucios puede reflejar una mayor protección inmediata, pero también un aplazamiento del problema si no existe una alternativa residencial. Para distinguir ambos resultados será necesario disponer de información pública suficientemente completa y comparable.

Knop propone, además, seguir la renta media, el porcentaje de ingresos que los hogares destinan al alquiler, el número de nuevos contratos, la vivienda nueva destinada al arrendamiento y la evolución de la inversión institucional.

Septiembre de 2028 debería ser, según Vega, un primer punto de evaluación y no el cierre del análisis. Dos años permitirán detectar cambios en la oferta, el esfuerzo económico y las posibilidades de acceso, pero serán insuficientes para valorar plenamente las actuaciones que requieren promover y construir nuevas viviendas. El seguimiento deberá continuar después de esa fecha.