20/06/2016 - 07:00

PREVISIÓN MERCADO INMOBILIARIO

"Los precios de los pisos han desafiado la gravedad económica. ¡No imagino cuando suban tipos!"

Borja Mateo, Experto en Mercado Inmobiliario Residencial en España
 
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En un momento en el que se habla de que a final de año se habrá acabado con el stock de vivienda vacía construida antes de la crisis,  con el consiguiente incremento de los precios, Borja Mateo habla de las perspectivas de un sector que ha desafiado la gravedad económica. 
"Los precios de los pisos han desafiado la gravedad económica. ¡No quiero imaginar cuando suban tipos!"
 
En las últimas semanas tenemos varios informes que hablan de que el stock de viviendas construidas antes de la crisis habrá desaparecido antes de final de año. ¿Cree que es así o todavía tenemos muchas casas vacías sin vender?

A cualquier dato que te den sobre existencias de vivienda añádeles un 200%. Aquí en Madrid se habla de que a finales de los próximos 7-12 meses no habrá viviendas de primera mano a la venta, en octubre de 2010 hablaban de que existían 8.000 viviendas a la venta en Madrid y nosotros estudiamos el caso y eran 51.000. Tienen que animar a la gente a que se compre vivienda. Después de lo que ha llovido hay que darle a los estudios la credibilidad que tienen.

Este estudio habla de un demanda potencial de 180.000 viviendas. Esto sería volver a niveles precios a la crisis…

Ricardo Vergés Escuin habla de otras ofertas de vivienda en construcción distintas a las oficiales. El último dato eran 500.000 viviendas  y Ricardo Vergés hablaba de 1.000.000 y es la mejor fuente de todas. Actualmente los números se han reducido muy sustancialmente pero no me lo acabo de creer.

¿Cree que el e hecho de que comience a incrementarse la demanda podría suponer de nuevo una burbuja?
Creo que no hay burbuja. Los precios están estabilizados con una serie de excepciones tanto al alza como la baja. La ciudad donde más han crecido es Barcelona, seguido de Ibiza y Marbella. Y luego hay sitios donde continúan bajando, como la provincia de Vizcaya. Pero en el conjunto de  España para los precios de segunda mano están estabilizados y la tendencia es una cierta subida.

¿Esta estabilización seguirá?

La tendencia irá hacia la subida. Lo que no quiere decir que sea buen momento para comprar. Como todos los bienes de inversión y renta fija, tiene una rentabilidad muy baja porque los tipos de interés son tan bajos que la gente se lanza a comprar piso. La vivienda tiene una rentabilidad media, incluyendo todos los gastos, del 3,5-3.7% mercado de segunda mano, entre particulares. Eso quiere decir que con gastos de transacción del 10%, el que compra para alquilar a un tercero es en el cuarto año cuando empieza a ganar algo de dinero. Tiene una sensibilidad respecto a la subida de tipos de interés que es muy alta.

La relación de los tipos de interés es inversa con los precios de la vivienda con lo que cuando suben los tipos, bajan los precios de la vivienda por varios motivos: hay otros bienes en los uqe es más interesante invertir, se contrae la demanda de crédito porque las hipotecas son más caras y porque las actualizaciones de todos los flujos de capital tienen un valor menor. En cuanto suban los tipos de interés, ante una demanda escasa consecuencia de la situación económica, veremos una reaceleración de los precios de la vivienda.

Sin embargo, si miramos los tipos de interés…Ni está ni se espera una subida…

Sí, por eso digo que hay tendencia de subida de los precios de la vivienda que será muy comedida. Lo que está claro es que cuando los tipos de interés suban, bajarán los precios de la vivienda.  Ahora estamos en un período en le que han bajado los tipos de interés y los precios de los pisos han bajado con lo que hemos desafiado a la gravedad económica, con lo que no me quiero imaginar lo que sucederá cuando suban los tipos.

La compra de vivienda va vinculada a la concesión de crédito…Con la situación actual de los bancos, ¿habrá un incremento de la concesión de las hipotecas?

Tendencialmente habrá aumento de concesión de crédito para crédito solvente. Se menciona mucho la concesión de crédito, que llegó a ser un 91% por debajo del momento culmen de la burbuja, ahora estamos con un 82% de menos crédito. Habrá más crédito pero será diferente a cómo lo vimos en la burbuja y mucho menos de lo que la gente se piensa. Eso es muy bueno porque vamos a un mundo con menos crédito donde las cosas se harán mejor.

Cuando nos visitó hace un año, hablaba de que todavía los precios eran caros. Con la evolución que hemos tenido, ¿se ha corregido todo el exceso de la burbuja?

En los últimos doce meses ha habido estabilización. De hecho, si nos fijamos en los índices de referencia más importantes, las bajadas son 52-57%. Se vio una cierta subida durante un breve  tiempo y en los últimos tres meses hemos vuelto a ver bajadas. Dependiendo de quién gane las elecciones veremos un aumento muy significativo del recorte de libertades económicas, salvajes subidas de impuestos contra los ahorradores y se pegará un buen sablazo a los ahorradores del sector inmobiliario. Veremos una bajada en los precios de valoración objetiva de los bienes inmuebles.

Hemos visto una bajada muy fuerte de los precios de los alquileres. En el año 2007 vimos subidas de precios en los índices de referencia y eso se vio posteriormente que eran precios de oferta y no los precios a los que se estaban cerrando las operaciones.
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¿En este repunte de los últimos meses tiene que ver las plataformas de alquiler vacacional?

En el precio de los alquileres hay un efecto que puede está sucediendo en Barcelona. Si el negocio no es alquilar la vivienda por 10.000 euros al año sino hacerlo por temporadas con una rentabilidad de 15.000 euros, afecta a las valoraciones de la vivienda y, por ende, los precios suben.

El índice Tecnocasa recoge precios de compra venta efectiva entre particulares. En Barcelona en los últimos doce meses la vivienda clase económica media han subido un 10%, Madrid un 7%, Málaga 7.5%... Está subiendo pero hay que recordar que los precios llegaron a bajar el 59% incluso. Ha aumentado el precio porque puede que en esta tipología de vivienda ya esté el ajuste hecho.

Estamos en un mercado muy interesante, hay mucha gente que se pillará los dedos cuando suban los tipos de interés, hay mucha gente que está obsesionada por rentabilizar sus ahorros…y en Vizcaya, el número de viviendas en los últimos doce meses por debajo de 180.000 euros ha subido un 12%. Motivo para pensar que intrínsecamente los precios de la vivienda no lo valen.

Alguien que quiera invertir en Inmobiliario ¿puede hacerlo a través de las Socimis?
Sí,  lo puedes hacer también a través de plataformas tipo Housers que paga desde el primer día el alquiler y cuando la sociedad consigue en el mercado un precio interesante, lo vende y paga directamente la participación más la rentabilidad por alquiler o ganancia de capital. Eso añade más demanda al mercado inmobiliario pero cuidado que entre vivienda a la venta, alquiler, creo que estructuralmente estamos viendo una estabilización dentro de un super ciclo descendente.
 
 Ver: Bajada de los precios de los pisos en las grandes ciudades
 

 
 
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