EL EXPERTO OPINA

Precios de pisos. ¿cuánto han bajado en las grandes ciudades? Indice Tecnocasa

Borja Mateo, Experto en Mercado Inmobiliario Residencial en España  19/10/2016 - 08:35
 
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Hace unos días, Tecnocasa publicó su muy esperada estadística de precios de pisos[i]. La de Tecnocasa es la mejor estadística de precios de vivienda en España, ya que es la única que recoge los precios a los que realmente se venden las viviendas de segunda mano entre particulares: son los llamados “precios de transacción”. En este artículo describiremos qué refleja el estudio que realiza Tecnocasa, desgranaremos los datos, los interpretaremos y llegaremos a una serie de conclusiones prácticas sobre el momento en el que nos hallamos en el ciclo inmobiliario.

Descripción del índice Tecnocasa:
 
  • Compila los precios de transacción real. Tecnocasa no usa ni los precios de oferta (aquellos a los que los vendedores publicitan sus viviendas tales que pisos.com, fotocasa.es o yaencontre.com), ni los de tasación (controlados indirectamente por el sector bancario como ocurre con los precios ofrecidos por el Ministerio de Fomento) sino los precios de transacción;
  • Las transacciones que se utilizan, son las que realiza Tecnocasa a través de su red de oficinas inmobiliarias en las grandes ciudades de España.
 
Limitaciones del índice:
 
  • Las ciudades recogidas son pocas y se circunscriben a las grandes ciudades del país en barrios de clase económica media a muy baja; de esta forma, se pierde la visión de lo que sucede en las zonas económicas media-altas a muy altas, así como en otras ciudades;
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  • Tecnocasa publica las cifras dos a tres meses después de la finalización del semestre correspondiente. En este caso, para las transacciones correspondientes al primer semestre de 2016, los datos se han publicado en septiembre de 2016.
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¿Cómo superar las limitaciones?
 
  • La mayoría de la población es de clase económica media. De esta forma, es razonable decir que, puesto que el índice recoge la estadística en zonas de economía de muy baja a media, estará reflejando lo que sucede en gran parte del mercado;
  • El índice se centra en ciudades de primera residencia. Es más razonable pensar que los precios  bajan más en las zonas de segunda residencia que en las de primera ya que antes venden los propietarios una vivienda en una zona de segunda residencia que la vivienda habitual; de esta forma, se refuerza la tesis de que los precios recogidos en una serie de ciudades sí que pueden ser expresión de lo que sucede en el conjunto del país
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En su último estudio sobre el primer semestre de 2016, Tecnocasa compila los precios de transacción   que se dieron en el período comprendido entre  el 1 de enero de 2016 y el 30 de junio de 2016. En base a ello, podría afirmarse que  la media de las transacciones recogidas se produjo el 31 de marzo de 2016 o el 1 de abril de ese mismo año. Se plantea la pregunta: ¿cómo podemos conocer lo que sucedió desde el 31 de marzo de 2016 hasta la última fecha a la que tenemos estadísticas de precios de oferta de vivienda? Muy fácil: usemos un índice que recoja precios de oferta (aquellos a los que los propietarios publicitan sus casas, es decir, a los que los vendedores las intentan vender) para ese período. Es razonable suponer que los precios de oferta (los publicitados en los portales de internet), suben o bajan tanto durante un período como los precios a los que se venden finalmente las viviendas. El índice Fotocasa (podríamos tomar cualquier otro, dado que todos expresan una realidad muy similar) se publica al final de cada mes. Usaremos el índice Fotocasa por la calidad de sus datos (recoge solamente precios de viviendas de segunda mano) y su fácil manejo: su última compilación es a fecha de 31 de agosto de 2016.

Todo lo anterior quiere decir que, por ejemplo, si según el índice Fotocasa y para ciudad de Madrid, en el período de 31/03/2016 a 31/08/2016, los precios de oferta de la vivienda de segunda mano han subido el 2,84% (de 2.714 euros/metro cuadrado a 2.791), diremos que, respecto a los precios de Tecnocasa y para ese mismo período, los precios de transacción habrán subido ese mismo 2,84%. Esto no es así en realidad: los precios a los que finalmente se venden las casas pueden haber tenido un desarrollo distinto entre el 31/03/2016 y el 31/08/2016, pero nos ayuda mucho a orientarnos en lo que puede haber sucedido en el período. Este mismo cálculo lo realizaremos para todas las ciudades incluidas en el índice de Tecnocasa.[i]En « XXII Informe sobre el mercado de la vivienda .Primer semestre 2016 » 


Las bajadas de los precios de transacción en términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación), respecto a precios de pico de finales de 2006/principios de 2007 hasta finales de agosto 2016, son del 65,50% Hospitalet de Llobregat (llegaron a ser del 69,75%), 43,16% en Barcelona (57,66%), 54,45% en Madrid (61,74%), 52,05% en Málaga (55,48%), 48,15% en Sevilla (50,05%), 63,89% en Valencia (67,39%) y 65,16% en Zaragoza (67,01%)[i]. A estas bajadas hay que sumar las bajadas por el efecto de la inflación para el período.

Interpretación de los datos

La liquidez del sistema y los bajísimos tipos de interés están fomentando que una parte importante de la inversión se dirija hacia el mercado inmobiliario. Las rentabilidades que el Banco de España consigna como medias para el sector y que se hallan en el 4,4% antes de gastos de transacción y de gestión[ii]  (3,4-3,6% tras todos los gastos de transacción, IBI, comunidades y un riesgo de impago que, muy posiblemente ronde el 17%[iii]) son mucho más interesantes que los índices más comunes de inversión si solamente nos fijamos en la rentabilidad sin tener en cuenta otros elementos relevantes de una inversión tales que liquidez, volatilidad o riesgo[iv].

Las subidas de los precios en el mercado de segunda mano, para las ciudades de las que hablamos y en la tipología de vivienda a las que no referimos, son una realidad, con una fuerte subida en Barcelona (+34,22% desde el punto más bajo de la serie histórica) y Madrid (+19,06%) para este tipo de vivienda tras unas muy fuertes bajadas.

Pensar que la subida es masiva para todas las ciudades de España, es algo que no puedo compartir: abordaremos este asunto en las próximas semanas mediante la actualización del artículo que recogerá más de 300 lugares y ciudades del país lo que  nos permitirá llegar a conclusiones más allá de estasurbes con datos a finales de agosto 2016[v]. Muy posiblemente, y a falta de datos  sobre más ciudades, los precios de la vivienda de segunda mano entre particulares se han estabilizado o hayan subido alrededor del 2-3% en el conjunto de España.

En un mundo en el que las políticas expansivas de los bancos centrales están manteniendo valoraciones fundamentalmente no sostenibles, uno de los factores más relevantes para valorar la bondad o no de una inversión inmobiliaria, es su rentabilidad neta por alquiler. A saber, y como regla general: menos de 1,5% compra nefasta; 1,5-2,5% compra muy mala; 2,5%-3,5% mala; 3,5-4% regular; 4-5,5% aceptable; 5,5-6,5% buena; 6,5-8% muy buena y +8% sensacional.

En mi opinión, dos son los mejores caminos para invertir en el mercado inmobiliario en estos momentos:
  • A través de sociedades patrimonialistas cotizadas en bolsa (Socimis);
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  • En transacciones directas ejecutadas por un profesional, gustándome mucho la plataforma Housers[vi]. Existen muchos inversores aficionados que no manejan bien los conceptos de inversión, y que se pegarán un buen batacazo.
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La liquidez de las acciones cotizadas de las Socimis se acabará el día en que produzca una subida de tipos o bien se de una corrección en el mercado de renta fija con aumento de rentabilidades de otros instrumentos de inversión. Lo primero, porque la subida de tipos lleva a una contracción de crédito al encarecerse las hipotecas por lo que las valoraciones de mercado sufren, lo segundo, porque supone un una variación en uno de los factores más relevantes de una inversión (la rentabilidad) algo que lleva a un replanteamiento de la cartera de inversiones existentes y la salida de dinero del mercado inmobiliario hacia otras clases (la renta fija ahora muy, muy cara en general). En algunos segmentos de inversión (Barcelona es el mejor ejemplo), se ha abierto la veda del juego de las sillas; en estos casos, la música sonará mientras que los tipos permanezcan  bajos.
Sin lugar a dudas, los bajos tipos de interés sirven de contención a la bajada de precios de muchos activos y propulsa las subidas en algunos segmentos de mercado: una vez que el mercado de crédito se corrija, y los tipos de interés o la tasa de mora suban, ante la muy débil demanda intrínseca de vivienda en España y unos precios de alquiler cada día más bajos, los precios volverán a descender[vii].

La dinámica de salida de pisos al mercado de alquiler como consecuencia de la mayor protección de los caseros frente a los inquilinos, con la consiguiente bajada secular de los precios de alquiler[viii] y la disminución de la demanda de vivienda derivada de una población cada día más envejecida, prevalecerá sobre hechos tácticos (subidas o bajadas de tipos de interés o de rentabilidades de activos, estas últimas derivadas de la baja tasa de morosidad).

Es erróneo pensar que la subida en una ciudad o en varias cree mercado en el conjunto: durante los diez años que llevamos de corrección de precios de pisos, han existido varios períodos en los que los precios de oferta han subido o se han estancado a la vez que los precios de compra-venta efectiva seguían bajando[ix]. En mi opinión, las subidas que hemos experimentado en algunas zonas durante los últimos doce meses, son más consistentes que las observadas en el pasado y sostenibles en el tiempo mientras que falten otras alternativas de inversión.

Conclusiones prácticas
 
  • A precios de venta media de pisos, sí que es un buen momento para adquirir vivienda en España si la visión es cortoplacista. Por esta razón, me parecen más razonable tanto las Socimis como Housers; en el caso del último, solamente inversiones con enorme valor de rentabilidad (subrayo de enorme dados los riesgos de que la música de los bajos tipos de interés se acabe o suban las rentabilidades de la renta fija). Quiero recalcar, que la subida de los tipos llevará directamente a una nueva bajada generalizada de los precios de la vivienda en España dada la falta de demanda intrínseca al mercado patrio;
  • En los próximos meses/años presenciaremos subidas de precios de pisos en zonas puntuales de España[x]. Muy posiblemente se produzcan pequeñas subidas de los precios de la vivienda en el conjunto de la media de las viviendas de segunda mano, pero estos serán nimios con más intensidad en ciudades como Barcelona o Madrid y en zonas de costa muy concretas (costa del Sol, Ibiza y grandes ciudades) cuyos mercados locales están muy expuestos a compradores extranjeros no residentes o con más demanda nacional de inversión;
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  • Las enormes existencias de vivienda a la venta de 1,65 millones de unidades[xi], además de aquellas en venta y las vacías sin ser de uso de veraneo, pueden estar en el rango de 4,5-4,8 millones de unidades. Independientemente de que todas o parte de estas viviendas acaben saliendo al mercado de venta finalmente, si lo hacen al del alquiler, empujan los precios de venta finalmente a la baja;
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  • Sigo siendo de la opinión de que nos hallamos aún inmersos en un superciclo de bajadas de precios de vivienda que siguen al superciclo de subidas que se dio entre 1973-2006 y que fue propulsado por las bajadas continuas de los tipos de interés (a falta de un único índice que lo corrobore, es razonable decir que el precio de la vivienda de segunda mano subió el 8500-9000%). Estamos en mitad de un miniciclo de estabilización o pequeñas subidas de precios, siempre dentro de un superciclo estructural de bajadas.
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Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
 
[i] Haciéndose los cálculos y comparando los detallados en este párrafo con los de cuadro (columna “Subida desde el punto más bajo del ciclo hasta 31/08/2016”), se comprobará que existe pequeñas diferencias. Estas se deben al efecto de redondeo de decimales y son nimias.
  
[ii] Fuente “1.5 INDICADORES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA” para el segundo semestre de 2016
 
[iii] Léanse “Radiografía del Mercado del Alquiler 2014” de Alquiler Seguro en y “VII Estudio sobre morosidad en arrendamientos” de Fichero de Inquilinos Morosos 


[iv] Así  el índice de bonos gubernamentales tiene una rentabilidad del 1,15% con una duración de 7,83 años; el de bonos de empresas y de Estados globales  de 2,11% con una duración de 7,08 años; el europeo de empresas y Estados de 1,21% con una duración de 7,09 años; el de bonos de alto rendimiento europeos de 3,87% con 2,67 años. Datos a fecha de 31/08/2016
   

[v] Me refiero a “Bajadas de los precios de pisos en 302 lugares en toda España”
http://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-corto/experto/bajadas-precios-pisos-302-lugares-toda-espana-292855#ixzz4LfaVQgb5http://www.estrategiasdeinversion.com/invertir-corto/experto/bajadas-precios-pisos-302-lugares-toda-espana-292855

[vi] Muy mal titular, pero buena explicación de su funcionamiento en “Cuidado con 'comprar' una casa por 50 euros: así funciona la plataforma de crowdfunding Housers

[vii] Vozpopuli, 08/02/2016, “¿Es buen momento para comprar vivienda?
  

[viii] Animo a confirmar esta tesis en http://www.fotocasa.es/indice-alquiler-inmobiliario__fotocasa.aspx   En este caso se trata de precio de oferta de alquileres, los precios a los que los contratos se cierra están muy por debajo, posiblemente la bajada media de los precios de los arriendos respecto a precios de principios de 2007, ronde el 40%.
  
[ix] Libertaddigital, el 20/10/2013, “¿Han tocado suelo los pisos?
  
[x] Las bajadas de precios de la vivienda en 302 zonas de España, con la lista de aquellas en las que los precios están subiendo, se encuentra en “Bajadas de los precios de pisos en 302 lugares en toda España”
 
[xi] “Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2015”, de Acuña y Asociados http://www.rracuna.es/images/pdf/presentacin%20anuario%202015.pdf
 


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