¿La carencia de 3 años, es una buena solución para las familias hipotecadas?

Recientemente el Banco Santander ha anunciado que ofrecerá una carencia de 3 años a los hipotecados que no puedan hacer frente a la cuota normal de su hipoteca por problemas económicos.

Según su comunicado de prensa, se podrán acoger a esta facilidad de pago los clientes que tengan una hipoteca sobre su vivienda habitual y se hayan quedado en paro o sus ingresos (por cuenta propia o ajena) hayan caído más del 25%.

No se específica la forma de calcular la disminución de ingresos (compleja en el caso de autónomos) ni las causas de despido que contemplan.

La carencia se ofrecerá a partir del 1 de agosto. Lo que no especifica la nota de prensa es si ofrecerá esta opción a todos los clientes del banco o sólo a los que contraten hipotecas a partir de esta fecha (lo cual sería una medida bastante absurda, ya que las hipotecas que se conceden ahora son pocas y a clientes muy solventes).

Tampoco nos dice como se instrumentará el cambio, si con un contrato privado o mediante escritura de novación (con los gastos que ello conlleva) y si mantendrá el tipo de interés original o lo incrementará.

Tendremos que esperar a ver los detalles de la oferta del Banco Santander. Normalmente el diablo se encuentra escondido en la letra pequeña.

Para entender la medida propuesta por Botín hay que comprender el concepto de carencia de capital:

Los préstamos hipotecarios en España se calculan con el sistema francés de amortización. Sin entrar en el detalle de la matemática financiera, las cuotas son constantes en cada periodo de revisión (normalmente cada año). La cuota se divide en una parte de capital y otra de intereses.

C= K+I

Cada mes se amortiza una parte de capital y otra de intereses, que se calculan sobre el capital pendiente, que cada mes disminuyen.

Si la cuota ha de ser constante y la parte de capital (I) disminuye cada mes, la parte de capital amortizado (K) aumentará en cada mensualidad.

Es por ello que en los primeros años se amortiza muy poco capital y se pagan muchos intereses (al ser el capital pendiente muy alto), y a medida que pasan los años la proporción se invierte (cada vez se amortiza más capital y se pagan menos intereses sobre el montante pendiente).

Cuando el banco nos concede pagar una carencia de capital, lo que nos está diciendo es que paguemos sólo intereses y no amorticemos nada de capital.

La cuota es inferior ya sólo está compuesta por la parte de intereses sobre el capital pendiente. Simplificando:

C = I

Lo que hay que tener claro, es que no se amortiza capital durante el periodo de carencia. Si nos conceden 3 años de carencia, al final de este periodo nuestra deuda pendiente con el banco es la misma que al principio.

Conceptualmente, podríamos decir que pagamos una especie de alquiler al banco.

Con un ejemplo lo veremos más claro:

La cuota mensual de una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, con un tipo de interés del 3,5%, es de 898 euros. En esta cuota hay una parte de amortización de capital y una parte mayor de intereses.

Si el banco ofrece una carencia de 3 años, al mismo tipo de interés, pagaríamos cada mes sólo intereses, resultando una mensualidad de 583 euros. A los 3 años se calcularía de nuevo la cuota, teniendo en cuenta que la deuda pendiente sería la misma que al principio del periodo, 200.000 euros.

Consideramos que es una buena opción poder pagar carencia durante los años más duros de la crisis, ya que la familia paga una mensualidad más asequible y el banco no pierde nada, sólo que durante unos años cobra intereses y no se amortiza deuda.

Tendremos que ver si el anuncio del Banco Santander acaba materializándose de una forma positiva para sus clientes y si otros bancos se deciden de una vez a ofrecer facilidades a sus clientes con dificultades económicas.

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