No es ninguna novedad el hecho de que el interés extranjero ha vuelto al mercado inmobiliario nacional que, se presupone, presenta precios a derribo que están aprovechando los que sí disponen de capital y de crédito…como son los grandes fondos de inversión extranjero.
Si dejamos de lado la demanda de residencial, esto es, vivienda, aún deprimida en sintonía con la demanda interna, la inversión en inmobiliario ascendió hasta los 2.463 millones de euros sólo durante el primer trimestre de 2015,
según un estudio elaborado por C&W. Este dato representa el 28% de la inversión total que se produjo a lo largo de todo el año pasado y que ascendió hasta los 8.500 millones de euros. Y es superior a los 2.087 millones de inversión ex residencial del año 2012 en España.
Sin embargo, a la hora de hablar de inversión en el sector inmobiliario habría que distinguir claramente entre dos grupos de compañías cotizadas, no todas ‘aptas para cardíacos’:
- Inmobiliaria clásica: es aquella que tiene un pasado vinculado al estallido de la burbuja inmobiliaria en nuestro país y que tratan de subsistir como bien pueden. No son, ni de lejos, lo que eran, y su cotización suele ir de la mano de la volatilidad extrema. Son chicharros al uso tratando de remodelar sus cuentas y hacer frente a deudas que exceden, incluso, su patrimonio. Su negocio es netamente nacional.
- SOCIMI: son los nuevos vehículos de inversión inmobiliaria, creados a imagen y semejanza de los denominados ‘Real Estate’ americanos. Sus inversores son grandes fortunas en manos extranjeras que le han cogido el gusto a centros comerciales y locales españoles. Son muy interesantes para el inversor particular puesto que cuentan con un pay-out mínimo del 80%. De momento, cuentan con el apoyo de las casas de análisis.
INMOBILIARIAS COMO ‘CHICHARROS’
¿Quieren una inversión arriesgada y, por lo tanto, con altísimas rentabilidades? Además, ¿creen que es momento de apostar por el ladrillo español otra vez? Pues esta quizás sea su apuesta. Hablamos de cotizadas venidas a menos como Inmobiliaria Colonial, Inmobiliaria del Sur, Quabit Inmobiliria y si apuran –mucho- Urbas y Sotogrande, ‘la casa de los ricos’.
Quabit Inmobiliaria es el valor más alcista de las inmobiliarias con una revalorización del 113% en los meses que llevamos de año y un volumen de contratación que roza los 17 millones de acciones, más del doble que lo que mueve Colonial cuando su capitalización es 10 veces superior a la de Quabit, que alcanza los 187 millones de euros.
¿Dónde está la clave de su éxito? ¿En la especulación? ¿O en las bondades de sus cuentas? Para una inmobiliaria construida a base de suelo principalmente y en España, su Ebitda ha reflejado una mejora del 1.762% hasta los 69,2 millones de euros, a cierre del tercer trimestre del año pasado. Eso sí, la deuda es casi cinco veces superior (339,682 millones de euros).
Urbas e Inmobiliaria del Sur son otros dos ejemplos de revalorizaciones magníficas, aunque atención a su riesgo (53% y 70%, respectivamente). El tamaño de Urbas es irrisorio en comparación -52,41 millones de euros de capitalización- para una media diaria de contratación de 12,38 millones de títulos.
Respecto a la compañía afincada en Andalucía, el activo inmobiliario ascendía hasta los 279,898 millones de euros para una deuda de 165 millones, según sus cuentas de 2013, repartido fundamentalmente en propiedades en Sevilla y en Córdoba.
Para un PER del 50%, el más elevado de todas las inmobiliarias, su volatilidad está en la media que comparte con otras como Quabit y Realia, que supera el 70%. La media del Ibex se sitúa en el 30%.
Y ya que estamos hablando de Andalucía, Sotogrande es el responsable de una media de contratación irrisoria pues mueve al día 597 títulos de media, según Infobolsa. “Si su sueño es un hogar con vistas a un campo de golf y o al Mediterráneo podemos hacerlo realidad”, versa su eslogan… aunque la bolsa española quizás se le haya quedado grande.
En último término, Realia es probablemente la más conocida de las compañías inmobiliarias, no sólo por su historia vinculada a Bankia, sino por el interés y la guerra fratricida que ha sido capaz de desencadenar entre George Soros y Carlos Slim para hacerse con el control de la misma.
Lo que nos dicen sus números es que cuenta con activos valorados en 1.850 millones de euros, de los que el 74% es activo patrimonial y tan sólo una cuarta parte responde a residencial. Tras haberse deshecho de sus activos en Francia, Realia ha conseguido reducir su deuda en 546 millones de euros el último año, hasta los 1.093 millones. En el año, tanto interés público y notorio, le ha hecho despuntar un 48% en el mercado continuo.
Y SOCIMIS COMO ‘FUTURO’
Son la opción segura o, al menos, es lo que parece a tenor de las opiniones de los expertos. Si observamos el consenso de mercado, no hay una sola inmobiliaria nacional (de las que cuentan con seguimiento de las casas de análisis) que cuente con una opinión mayoritaria favorable, bien sea de ‘compra’ bien sea de posicionarse ‘neutral’. En el caso de las sociedades de inversión inmobiliaria, sí.
Su estrategia pasa por sacar rentabilidad al alquiler de centros comerciales y locales bien situados en ciudades grandes e importantes a nivel nacional –y si no conocen esta estrategia fíjense en Amancio Ortega…-. El pistoletazo de salida lo dio Entrecampos con su salida a bolsa el 28 de noviembre de 2013 y desde entonces ya hay seis SOCIMIs cotizando en nuestro mercado.
La más importante de todas ellas es Merlin Propertiespues con una capitalización de 1.279 millones de euros es tres veces superior a la segunda por tamaño, Axia Real Estate o a Lar España. En el caso de las tres compañías mencionadas, el porcentaje de inversores extranjeros es superior al 44,45% si nos fijamos en Merlin Properties, pero que asciende al 54% en Lar y hasta el 78% es capital extranjero en Axia.
Su revalorización en el año, en comparación con las inmobiliarias clásicas, es mucho más modesta, con una subida del 16% en el caso de Merlin Properties, la mejor en el mercado y la más recomendada de todas ellas por su tamaño.
No obstante, no todo va a ser positivo. Hay un aspecto relevante y es el PER con el que cotizan estas compañías, muy elevado si se comparase con una compañía al uso, aunque en su caso podría estar justificado. El precio de la acción que recoge el beneficio alcanza las 39 veces en el caso de Hispania, por encima de 30 se encuentra también Merlin, pero es que es de 205 veces para Axia y de 122 si miramos a Entrecampos, pionera y que quedó relegada a un segundo plano.
