¿Cómo calificaría el estado actual del mercado inmobiliario en España y Europa para inversores y cómo han afectado al sector factores macroeconómicos recientes como los tipos de interés, la inflación o la demanda de vivienda?
En el ámbito europeo se observan comportamientos desiguales según el país. España e Italia muestran un desempeño sólido, mientras que Francia y Alemania atraviesan una etapa más débil. Estas diferencias responden, en gran medida, al ciclo económico específico de cada economía más que a una dinámica homogénea del mercado europeo en su conjunto, que, en cualquier caso, mantiene una correlación con la evolución de los tipos de interés. Actualmente, los mercados del sur de Europa —como España, Italia y también Portugal— registran un crecimiento más intenso, mientras que los del norte se encuentran más rezagados.
En el caso español, la fuerte demanda de vivienda está siendo el principal motor del mercado. De los aproximadamente 15.000 millones de euros invertidos el año pasado, cerca del 60% se destinó al segmento living en sentido amplio. El capital se dirige allí donde existe demanda, aunque no necesariamente hacia el modelo tradicional de build to rent, cuya regulación no está favoreciendo su desarrollo. Los grandes fondos internacionales, actores clave por el volumen de inversión que representan, están optando por alternativas como el flex living, residencias de estudiantes o residencias para mayores. En general, priorizan modalidades de alojamiento menos sujetas a una regulación cambiante y exigente. Cuando el marco normativo es intenso e inestable, los grandes inversores tienden a buscar mercados o segmentos donde predomine con mayor claridad la lógica de oferta y demanda.
Lo que resulta evidente es que existe una necesidad creciente de vivienda y de soluciones habitacionales. Cualquier iniciativa que contribuya a cubrir esa demanda encontrará inversores dispuestos a respaldarla.
¿Cómo ha evolucionado la financiación alternativa y la coinversión inmobiliaria frente al crédito tradicional de los bancos?
Desde 2008, la política de financiación de la banca apenas ha variado, especialmente en el ámbito residencial. En España, las entidades financieras mantienen criterios muy similares: financian al promotor únicamente si dispone del suelo en propiedad, cuenta con licencia de obra y acredita entre un 50% y un 60% de preventas formalizadas mediante contratos de compraventa. Esto implica que todas las fases previas —desde el desarrollo y la gestión del suelo hasta la obtención de la licencia y la comercialización inicial— deben cubrirse con financiación alternativa. En proyectos sobre suelo pendiente de urbanizar, la banca no suele intervenir, lo que obliga a recurrir a capital privado. Lo mismo ocurre en promociones de vivienda de lujo que no se comercializan sobre plano, sino una vez finalizadas, donde también resulta imprescindible acudir a fórmulas alternativas. En la práctica, la financiación alternativa está cubriendo los espacios que la banca ha decidido no asumir. Aunque la normativa bancaria ha evolucionado y los acuerdos de Basilea permitirían financiar operaciones sin preventas, la traslación efectiva de estos cambios a los comités de riesgos de las entidades llevará tiempo. Por ello, previsiblemente convivirán durante un periodo prolongado la financiación bancaria —limitada a criterios muy definidos— y la alternativa, que seguirá ocupando los segmentos excluidos.
Actualmente se están promoviendo en torno a 100.000 viviendas al año. La banca podría aumentar ligeramente esa cifra, pero el verdadero obstáculo radica en la rentabilidad de los proyectos. El incremento sostenido de los costes de construcción obliga a elevar el precio final de la vivienda, y no todos los mercados absorben esos niveles. En determinadas localidades resulta difícil comercializar inmuebles a precios de 400.000 o 500.000 euros, que son los importes que hoy puede alcanzar su desarrollo. El reto del crecimiento del sector —más suelo y mayor oferta— choca con la realidad de una demanda solvente limitada. En este contexto, una posible vía de mejora pasaría por revisar la carga fiscal asociada a la adquisición de vivienda, que puede situarse entre el 20% y el 30% del coste para el comprador. Una reducción en este ámbito permitiría ajustar los precios finales.
Por el momento, la banca se mantiene en una posición cómoda, con niveles de morosidad prácticamente nulos en promoción, pero operando bajo reglas estrictas. Mientras tanto, la financiación alternativa continúa ganando protagonismo allí donde existe margen para estructurar operaciones rentables.
La CNMV ha autorizado a Urbanitae para operar como SGIIC (gestora de fondos ¿Qué necesidades o demandas de los inversores han motivado la creación de una gestora propia?
Urbanitae nació en 2017 al amparo de la normativa de 2015 que regula las plataformas de financiación participativa, conocidas popularmente como crowdfunding. Esta regulación establece que no se pueden financiar proyectos que superen los 5 millones de euros con un mismo promotor en un periodo de doce meses. En los primeros años, ese límite no nos suponía un obstáculo. Sin embargo, con el crecimiento del tamaño medio de los proyectos y el incremento de los costes inmobiliarios —que prácticamente se han duplicado en la última década—, ese umbral ha quedado reducido en términos reales. Nos encontrábamos así con oportunidades de inversión cada vez más atractivas y de mayor volumen, pero condicionadas por ese tope regulatorio. Ante esta situación, decidimos buscar una vía complementaria de inversión. Además, determinados perfiles, especialmente los inversores institucionales, prefieren canalizar su capital a través de vehículos regulados en lugar de hacerlo directamente proyecto a proyecto. La forma de ofrecer ese tipo de instrumentos es mediante la constitución de una gestora.
Nuestro proceso se inició el año pasado y, a finales de ejercicio, recibimos la autorización de la CNMV para constituirnos como SGIIC. Actualmente nos encontramos en la fase administrativa posterior, preparando la documentación necesaria para diseñar y lanzar nuevos productos —fondos regulados bajo el paraguas de la gestora—. Previsiblemente, estos vehículos comenzarán a estructurarse y ofrecerse en la segunda mitad del año, una vez completados los trámites correspondientes. La decisión estratégica está tomada y el proyecto ya cuenta con la autorización del supervisor para avanzar en esta nueva etapa.
En términos prácticos, ¿qué nuevas oportunidades o ventajas ofrece este vehículo frente al modelo inicial basado solo en coinversión y crowdfunding?
El modelo de crowdfunding se basa en la participación directa en cada operación, con el importe que el inversor desee aportar. Sin embargo, presenta una limitación evidente: el tamaño máximo de la operación está regulado. Además, exige que el inversor esté atento a cada nueva oportunidad, decida en ese momento si participa y disponga de liquidez para hacerlo. La diversificación, en este esquema, no es automática, sino que debe construirse operación a operación.
La estructura de fondos cambia esa dinámica. Permite al inversor estar diversificado desde el primer momento, ya que el vehículo invierte de forma agregada en múltiples proyectos. El partícipe delega la selección en el gestor y no necesita seguir cada lanzamiento ni tomar decisiones recurrentes. El compromiso de capital y los desembolsos se planifican de forma más estructurada. Este modelo amplía, además, el alcance de inversión. No solo facilita mayores volúmenes, sino que permite acceder a segmentos distintos al residencial, como commercial real estate, hotelero, residencias de estudiantes o logística. Por último, abre la puerta a perfiles que hasta ahora no encajaban en el formato de crowdfunding, como compañías aseguradoras o fondos institucionales, que prefieren invertir a través de vehículos regulados y gestionados profesionalmente.
¿Cuál es la hoja de ruta para los primeros fondos que se van a lanzar desde Urbanitae Asset Management SGIIC? ¿Qué tipo de fondos contemplan (por tipo de activo, geografía, perfil de riesgo)?
Los plazos dependen en buena medida de la CNMV, que marca los tiempos administrativos. Nuestro objetivo es que, antes de que finalice 2026, los primeros fondos estén abiertos a inversión. En una primera fase, los vehículos se apoyarán en el conocimiento acumulado por Urbanitae durante seis años financiando proyectos en fase de promoción. Con más de 250 operaciones financiadas y alrededor de 150 actualmente activas, contamos con una visión muy precisa del mercado: costes de construcción, plazos de licencia, condiciones de financiación, ritmos de comercialización y comportamiento de la demanda. Todo ese conocimiento será la base de los nuevos productos.
Inicialmente contemplamos dos estructuras principales. Por un lado, sociedades de inversión de capital cerrado, especialmente adecuadas para operaciones de equity. Por otro, un Fondo de Inversión Libre (FIL), orientado fundamentalmente a operaciones de deuda. A medio plazo, aspiramos a que la promoción inmobiliaria pueda integrarse plenamente en el ámbito de las entidades de capital riesgo. Actualmente, la interpretación normativa vigente —heredada en gran parte del contexto posterior a la crisis de 2008— limita la consideración de la promoción como actividad económica susceptible de encajar en estos vehículos. Sin embargo, desarrollar vivienda implica una actividad empresarial con riesgo claro: adquisición de suelo, financiación, obtención de licencias, construcción y comercialización. Creemos que, en un contexto en el que España necesita incrementar la oferta de vivienda y donde los riesgos asociados al desarrollo son elevados —por costes de construcción y escasez de suelo—, tendría sentido facilitar que el capital riesgo participe en esta fase del proceso. Si el marco regulatorio evolucionara en esa dirección, valoraríamos también la creación de vehículos de capital riesgo orientados específicamente a la financiación de promoción residencial.
En definitiva, la hoja de ruta pasa por lanzar inicialmente fondos alineados con nuestra experiencia histórica —residencial en fase de desarrollo, tanto en equity como en deuda— y, en función de la evolución normativa, ampliar progresivamente el abanico de vehículos y estrategias.
¿Cuáles son los principales retos que observa para la expansión del modelo de coinversión/fondos en Europa?
El principal desafío, en el contexto actual, es lograr que las operaciones sigan siendo viables en un entorno de costes de construcción cada vez más elevados. En Europa, además, el mercado inmobiliario mantiene un fuerte carácter local. A diferencia de otras actividades económicas más homogéneas dentro de la Unión Europea, la promoción inmobiliaria se rige por normativas, prácticas financieras y estructuras jurídicas distintas en cada país. Nosotros operamos en Portugal, Francia e Italia, y cada uno presenta particularidades relevantes. Por ejemplo, en Portugal es posible financiar promociones sin necesidad de preventas, algo que la banca española no admite. En Italia, por su parte, no es habitual estructurar la financiación mediante garantía hipotecaria como sí ocurre en España. Estas diferencias obligan a entender en profundidad cada mercado y a apoyarse en socios locales con conocimiento específico de la regulación y la operativa. Desde el punto de vista transfronterizo, el gran reto es precisamente esa heterogeneidad normativa y financiera. El objetivo es poder atraer, por ejemplo, inversores españoles hacia proyectos en Italia o Portugal, pero garantizando que contamos con la capacidad local necesaria para analizar el riesgo y estructurar adecuadamente cada operación.
En el ámbito estrictamente español, el principal obstáculo sigue siendo el aumento de los costes de construcción. Existe capacidad para desarrollar entre 50.000 y 60.000 viviendas al año, pero la demanda apunta a cifras cercanas a las 100.000. Sin embargo, los costes laborales han aumentado —entre otras razones por la pérdida de mano de obra y la subida de salarios— y el Código Técnico de la Edificación incorpora exigencias cada vez más complejas. Aunque ello redunda en viviendas de mayor calidad, también incrementa el precio final. Si el objetivo es abordar el problema habitacional, quizá sea necesario reflexionar sobre el nivel de exigencia aplicable a la vivienda asequible frente a otros segmentos.
En cualquier caso, la coinversión y los fondos seguirán ganando relevancia. Mientras la banca mantenga criterios restrictivos y financie solo una parte limitada del proceso promotor, el resto deberá cubrirse con capital privado, ya sea canalizado a través de vehículos gestionados o mediante inversión directa en proyectos concretos.
¿Qué criterios deben tener en cuenta los inversores antes de participar en esta nueva oferta?
El primer aspecto que debe valorar un inversor es el proceso de análisis y selección que hay detrás de cada operación. En nuestro caso, contamos con un equipo de más de 25 profesionales que estudia en profundidad cada proyecto, analiza al promotor, define un plan de negocio detallado y lo somete al Comité de Inversiones. Este órgano decide si la operación encaja en términos de rentabilidad esperada, perfil de riesgo y otros factores objetivos y cualitativos. Si el proyecto obtiene el visto bueno, se inicia una due diligence externa con firmas especializadas que verifican cuestiones clave: la viabilidad de los costes de construcción, la coherencia de los precios de venta estimados, la situación jurídica y urbanística del suelo o la inexistencia de cargas que puedan afectar al desarrollo. Solo cuando todo el proceso está validado se presenta la oportunidad a los inversores. Por tanto, el primer criterio es confiar en que existe un análisis riguroso previo y que la operación ha sido examinada en detalle por profesionales especializados.
El segundo elemento clave es la diversificación. Existen operaciones de deuda, con plazos más cortos y rentabilidades en el entorno del 12% anual, y operaciones de equity, que buscan retornos de entre el 15% y el 20% anual, aunque con horizontes más largos, en torno a tres o tres años y medio de media. Una cartera equilibrada debería combinar distintos tipos de producto y plazos, adaptándose a las necesidades de liquidez de cada inversor. También es importante entender que, en el sector inmobiliario, los plazos son siempre estimados. Pueden producirse retrasos por factores administrativos o técnicos, y cuando surgen dificultades el calendario suele ser el primer elemento afectado. Es menos habitual que un proyecto se adelante a lo previsto.
Finalmente, la diversificación geográfica y tipológica contribuye a mitigar riesgos: desde promociones de vivienda de lujo en la Costa del Sol hasta vivienda asequible en ciudades como Zaragoza, proyectos plurifamiliares en el norte de España, activos hoteleros en Andalucía o residencias de estudiantes en Madrid.
Construir una cartera variada en duración, tipología y ubicación facilita la protección del capital y aumenta las probabilidades de alcanzar, en el medio y largo plazo, rentabilidades de doble dígito.
