¿Puede considerar este un sector resiliente en el escenario actual de mercados?

Sí, y existen varios factores que respaldan la resiliencia de los REITs europeos. En primer lugar, se trata de un sector con activos 100% europeos, por lo que las tensiones comerciales o los aranceles impuestos por Estados Unidos no tienen impacto directo sobre estos vehículos. Además, tras años de presión por el COVID y por la subida de tipos, los REITs europeos han mejorado de manera notable sus fundamentales, lo que se refleja en la compresión de los spreads de crédito y en un acceso a financiación más favorable. Otro aspecto clave es el saneamiento financiero: muchas compañías han aprovechado este periodo para reforzar sus balances y reducir el apalancamiento. A ello se suma un descuento cercano al 30% frente al valor neto de sus activos, lo que representa un punto de entrada muy atractivo. También conviene destacar la diversificación, tanto geográfica —con exposición a distintos países europeos— como sectorial, con presencia en segmentos como la logística, la vivienda o la salud. Finalmente, hay que subrayar la reciente revalorización de los REITs: tras ser uno de los activos más castigados en años anteriores, el inmobiliario europeo se ha convertido en uno de los mejores del mercado, con una rentabilidad superior al 10% en lo que va de año.

¿Cuáles son las palancas de inversión que hacen atractivo invertir en REITs europeas?

Hay varias palancas que refuerzan el atractivo de este tipo de activos. La primera es el entorno de bajadas de tipos de interés; los REITs suelen comportarse como un “bond proxy”, por lo que se benefician de un escenario de relajación monetaria, lo que incrementa su interés para los inversores. Otro factor clave es el descuento frente al valor neto de los activos, que actualmente ronda el 30%; esto significa que las cotizaciones en bolsa se sitúan muy por debajo del valor real de los inmuebles, ofreciendo un punto de entrada atractivo. La diversificación también juega un papel importante, tanto a nivel geográfico  como sectorial. A esto se suma una elevada tasa de ocupación: a diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, en Europa los REITs mantienen niveles muy altos, lo que asegura ingresos recurrentes y estables. Por último, hay que destacar los dividendos. Las compañías europeas de REITs suelen ofrecer rentabilidades por dividendo superiores a la media del mercado, lo que convierte a este activo en una opción especialmente interesante para los inversores que buscan generación de ingresos pasivos.

La estrategia DPAM B Real Estate Europe Dividend Sustainable es una de las estrategias más reconocidas en España. ¿Qué tipos de compañías tenéis en cartera?

El fondo se centra en compañías europeas de REITs que ofrecen rentabilidades por dividendo superiores a la media del mercado. Se trata de una gestión activa, con un enfoque ASG muy sólido, que invierte en empresas de todo tipo de capitalización, desde small caps hasta large caps. La cartera está muy diversificada, tanto a nivel de tamaño de compañías como de segmentos dentro del inmobiliario. Cuando hablamos de REITs no nos limitamos únicamente a oficinas: también incluimos activos ligados al comercio minorista, como centros comerciales, así como sectores en crecimiento como la logística, la vivienda o la salud.

¿Qué subsectores están siendo más atractivos?

Actualmente destacan tres subsectores especialmente interesantes: el retail, la logística y el residencial de estudiantes.

¿Cómo afecta la incertidumbre geopolítica al sector inmobiliario cotizado?

Diría que la respuesta es resiliencia y oportunidades. En periodos de incertidumbre, muchas ciudades europeas —como Madrid, París, Londres o Zúrich— se benefician de flujos de inversión que buscan estabilidad y refugio en mercados consolidados. Además, la sostenibilidad está cobrando cada vez mayor importancia, ya que la demanda se concentra cada vez más en compañías con certificaciones ASG que las hacen más resilientes frente a posibles choques económicos. Por otro lado, la diversificación sectorial es clave: subsectores como los data centers, la salud o el residencial muestran ingresos recurrentes y estables, lo que les hace menos vulnerables frente a shocks económicos.

De cara a 2026, con una visión de bajadas de tipos, ¿cuál es el mensaje que le daría al inversor español?

El año 2026 puede marcar el inicio de un nuevo ciclo económico para los REITs europeos. La bajada de tipos de interés permitirá acceder a una financiación más barata y, al mismo tiempo, impulsará la mejora de las valoraciones de los activos con flujos de caja estables. Además, en un entorno de tipos más bajos, el atractivo del dividendo frente a la renta fija gana aún más relevancia.

Hoy en día, los REITs en Europa cotizan con un descuento sobre el NAV de entre el 25 y el 35%. En un escenario de relajación monetaria, este diferencial debería reducirse, lo que representa un punto de entrada interesante y un impulso adicional tanto para la rentabilidad como para el dividendo.

Otro factor clave es la diversificación: los REITs europeos invierten en distintos países y sectores, con una elevada tasa de ocupación que garantiza ingresos recurrentes y ofrece, además, una cobertura frente a la inflación. A diferencia de la inversión directa en inmuebles, estos vehículos aportan liquidez diaria, lo que resulta muy atractivo para el inversor particular.

Por último, el componente de sostenibilidad es un aspecto diferenciador. La demanda en este ámbito es muy fuerte y está posicionando a los REITs europeos como una de las alternativas más atractivas frente a otros activos tradicionales.