La inversión en megatendencias ha exhibido un crecimiento e interés increíble en los últimos años. Si bien la rentabilidad puede ir y venir, creemos que existe aquí un potencial muy cautivante para cambiar la forma en que funciona la sociedad global. Tal oportunidad también tiene el beneficio adicional de satisfacer el impulso humano de conectarse con las historias. Incluso si pensamos que las palabras “megatendencia” y “temática” se acuñaron más recientemente, lo que conocemos como “crecimiento” o “tecnología emergente” ha existido por mucho más tiempo y está muy relacionado.

La infraestructura de las megatendencias

Si no tenemos cuidado, las ideas poderosas de las temáticas y megatendencias pueden superarnos. Si bien puede haber mucho entusiasmo, por ejemplo, en torno al “cloud computing” o la “inteligencia artificial” (IA), sería difícil que en el estado actual de los avanzado estos conceptos crezcan con fuerza sin los centros de datos. Es posible que los activos inmobiliarios construidos con un propósito específico para respaldar a dichos centros puedan proporcionar un flujo de retornos diferenciado, pero complementario, en un enfoque de inversiones directas en los negocios mismos.

El cambio gradual e inevitable

El cambio de la tecnología móvil 3G a 4G fue muy notable: muchos de nosotros transmitimos contenido en nuestros teléfonos y no prestamos atención al tamaño o ancho de banda de los archivos. Ahora, los mercados desarrollados están cambiando de 4G a 5G. Si un inversor no tiene cuidado, puede verse abrumado por las diferentes formas de obtener exposición de inversión, sea al proveedor del sistema operativo, los fabricantes de teléfonos, los diseñadores de chips o los proveedores de red. En este punto, planteamos la siguiente pregunta: ¿qué pasa con las torres en sí? Es posible que los inversores no hayan pensado de inmediato en las torres como activos de inversión, pero su perfil de riesgo/rentabilidad puede ser diferente y complementario a sus otras exposiciones.

Mientras escribimos estas líneas, la pandemia global de la Covid-19 todavía está afectando la forma en que las personas viven y trabajan. Han pasado aproximadamente dos años, y la opinión de muchos es que cosas como las oficinas se usarán de manera diferente en el futuro. Los espacios de oficina diferenciados que están en sintonía con las preferencias cambiantes del empleado típico podrían diferenciarse y proporcionar fuentes de retorno únicas en relación con los espacios de oficina tradicionales.

Antes de 2020, usted podría haber vivido sin haber escuchado el término “cadena de suministro” en caso de no haber pasado nunca por el aula de una escuela de negocios. En cambio, ahora, este concepto se ha impregnado en la conciencia general. La “distribución de última milla” es un tema muy importante en 2022, y aunque las personas pueden centrarse en cosas como furgonetas de conducción autónoma, robots que comanden tareas en un centro de distribución sin intervención humana o drones que pueden llevar ciertos productos al cliente final, nada de esto sucede sin inmuebles específicos y especialmente diseñados. Aunque no sepamos con certeza cuándo las furgonetas se conducirán por sí solas universalmente o los drones cubrirán los cielos, lo concreto es que, en muchos casos, los activos inmobiliarios ya están ahí y ya generan ingresos hoy.

La línea de fondo

Para cada temática que llama la atención, es posible que detrás de ella haya una infraestructura, posiblemente con un potencial de inversión, que ofrezca una conexión con esa misma temática a través de un perfil de valoración, riesgo y rendimiento diferente.

Tecnología, apalancamiento y el beneficio de la experiencia

Ahora, está claro que usted no puede mirar una estrategia tradicional de fondos de inversión en activos inmobiliarios (SOCIMIs) generales y asumir que en los que invertiría, tocan las megatendencias de manera significativa.

También es importante administrar los riesgos críticos, como el riesgo de invertir en empresas altamente apalancadas en un momento en que es más probable que los tipos de interés suban y no bajen en un futuro cercano.

Una forma de ver el apalancamiento es a través de la relación “deuda/capitalización de mercado total”. Si se sitúa por encima del 70%, es posible que la empresa esté sujeta a otras tensiones y factores de riesgo que podrían quitarle la conectividad con el potencial de rentabilidad asociado a la tecnología y moverla hacia otros factores, como las variaciones de los tipos de interés.

Al pensar en invertir en compañías inmobiliarias que tocan megatendencias, una pregunta a considerar, más allá del apalancamiento, es el grado en que hay ingresos directos provenientes de la tecnología, las ciencias de la vida, la investigación y el desarrollo. De todos modos, sin ello, también es posible mirar favorablemente a las empresas inmobiliarias enfocadas a la posibilitación del comercio electrónico, la logística y las ciencias de la nueva economía.

Conclusión: reposicionándose en la cadena de valor de las megatendencias

Un punto de partida fácil es encontrar compañías que se centren en el tema en cuestión: tomemos la IA, por ejemplo; aunque usted busque empresas que generen ingresos vendiendo capacidades de IA a los clientes, la IA no es simplemente el software que se puede vender o licenciar. No hay IA sin los tipos correctos de semiconductores. Es difícil ejecutar las versiones actuales de IA sin acceso a los centros de datos. A modo de ejemplo, invitamos a los inversores a pensar en los inmuebles específicos del centro de datos, y cómo ello puede ofrecer una oportunidad de rentabilidad interesante de algo relacionado con la megatendencia de la IA. Dicho esto, aunque este enfoque también pueda utilizarse en otros temas, los activos inmobiliarios invertibles pueden ser menos obvios. Para los inversores que buscan incorporar empresas que estén específicamente expuestas a inmuebles orientados a las megatendencias, no hay sustituto para la experiencia.