Hace ya 7 años del estallido de la burbuja inmobiliaria en nuestro país y es ahora cuando el sector comienza a tocar suelo y ver un nimio hilo de luz al final del túnel. Las inmobiliarias se han convertido en estos años en un despojo para el negocio de bancos y constructoras pero, también en una oportunidad de inversión para capitales extranjeros (en su mayoría con apariencia de ‘buitres’) e incluso como valores bursátiles. Así pues, nos hemos visto sorprendidos por un arrollador interés por salir a cotizar de las SOCIMIS y también por entradas de grandes inversores en ampliaciones de capital que han podido dar un soporte firme sobre el que los valores inmobiliarios parecen rebotar.

Bancos y constructoras ya no hacen negocio con las inmobiliarias
En estos últimos años hemos visto cómo muchas constructoras y bancos han ido restando peso a sus divisiones inmobiliarias e, incluso, desprendiéndose de éstas al ver que sus cuentas se desangraban por esta parte del negocio. Por ejemplo, hemos asistido a la venta de Altamira, por parte de Santander, que se embolsó 664 millones de euros en esta operación, o la de Aliseda por Banco Popular por 815 millones. A estas dos desinversiones se le podría unir, más tarde que temprano, la venta de Solvia por Sabadell por un importe mayor incluso que las inmobiliarias mencionadas. Los fondos buitre extranjeros ya sobrevuelan Solvia –por que Sabadell se lo permite y se reúne con ellos- y Apollo, Cerberus, Centerbridge o Kennedy Wilson se configuran como los principales postores de una cartera de activos inmobiliarios que asciende a 18.000 millones de euros. Tampoco es descartable la venta de Anida por BBVA y, además, está al caer la desinversión de Bankia en Realia. Bien es cierto que esta desinversión viene obligada por la nacionalización del banco, pero está claro que Realia ya no interesa a sus principales accionistas, pues Bankia llevaría a cabo esta venta de forma conjunta con FCC. Banco y constructora han unido sus participaciones para venderlas por unos 78 millones de euros.

Probablemente el ejemplo más contundente de que las divisiones inmobiliarias se han convertido en una lacra para muchas empresas es la liquidación de Vallehermoso por parte de Sacyr. La compañía presidida por Manuel Manrique hizo una declaración de intenciones contundente al decir que pretendía salir de la crisis liquidando Vallehermoso y enfocándose en la obra pública, las concesiones, la construcción industrial, los servicios y el alquiler de patrimonio. Así pues, Sacyr decidió renunciar a su “apellido de casada” poniendo en venta Vallehermoso, cuyas existencias tendrían un valor de 1.848 millones de euros, aunque incluso se rumoreó que la podría vender por un mísero euro.

Fondos ‘buitre’, sobrevolando los cadáveres inmobiliarios
Pero lo que no es negocio para unos, es el sustento de otros. Los fondos ‘buitre’ han dejado que España cayera en la depresión y, cuando el sector inmobiliarios, uno de los más afectados por la crisis, ya olía a putrefacción, han llegado para hacer negocio con un parqué inmobiliario que huele a ‘carroña’. Ahora estos fondos de capital privado, especializados en reestructurar a bajo precio empresas con problemas de financiación para luego venderlas, encuentran presas inmobiliarias prácticamente todos los días. En España constructoras y bancos –como hemos visto- les dan este sustento directamente a la boca. De hecho, según el Wall Street Journal, 200 fondos extranjeros otean el mercado español con 35.000 millones listos para invertir, cifra que la BBC eleva a 58.000 millones. El gran problema que ha hecho que la presencia de estos fondos prolifere en nuestro país es la contracción del crédito a las empresas por parte de entidades españolas, que se sitúa en mínimos de 6 años y, desgraciadamente esta dinámica no encuentra próxima una solución. Así pues, las empresas inmobiliarias se han tenido que buscar las castañas en las ventanillas de los bancos extranjeros para evitar también la entrada de fondos ‘buitre’ y, aunque, en este caso, sólo unas pocas inmobiliarias convencen a los bancos fuera de nuestras fronteras, según los últimos datos del Banco de España, el crédito extranjero está en máximos históricos y ya suponen más del 33% del total en 2013, frente al 23,8% que representaban antes de la crisis.

Síntomas de recuperación del sector
“Los fuertes movimientos bursátiles de las inmobiliarias responden más a movimientos especulativos, que a razones fundamentales, pues siguen siendo empresas muy endeudadas”, afirma Alfonso de Gregorio, director de Gestión de Gesconsult. Aún queda un camino largo por recorrer para confirmar la recuperación del sector inmobiliario, recuperación que, según Gisela Turazzini, co-fundadora de Blackbird, “comenzará por la inversión empresarial y las rentas del alquiler de oficinas”. La inversión empresarial ya la estamos comenzando a ver, con el interés manifiesto de grandes fortunas como Villar Mir, o fondos extranjeros y ‘buitres’. Por otro lado, las rentas del alquiler, que han caído sin parar durante estos años de crisis, comienzan a dar señales de estabilización de los precios en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Madrid los precios del alquiler de oficinas han caído un 50% en la crisis pero, según un informe de la consultora internacional Jones Lang LaSalle, las rentas prime de oficinas en la capital se han mantenido por quinto trimestre consecutivo en 24,25 €/m2. Al hilo, de esto, Manuel Arroyo, director de estrategia de JP Morgan AM, afirma que “ya ha habido un ejercicio de ajuste importante y ahora, estamos viendo operaciones inmobiliarias significativas, sobre todo en el espacio de oficinas, más que en el residencial. Entre 2007 y 2013 el grueso de las hipotecas que se concedieron en nuestro país -84,8%- fue a tipos variables. Este tipo de hipotecas son más sensibles a las subidas de tipos de interés porque la gente tiene que pagar más, pero actualmente estamos en otra fase, en la de posible bajada de tipos. Además, estamos viendo entrada de capitales extranjeros en el sector, por lo que estamos más cerca del fin de la crisis”. Además, el precio de la vivienda en España registró en el tercer trimestre de 2013 su primera subida intertrimestral desde 2010, escalando un 0,8% respecto al trimestre anterior, según datos de la oficina Eurostat.

PRECIOS DE LA VIVIENDA EN EUROPA

precios vivienda

Fuente: JP Morgan AM

El despertar de las inmobiliarias en bolsa
Curioso el contraste del desapego de bancos y constructoras por sus negocios inmobiliarios, comparados con el apetito bursátil que levantan algunos de estos valores. De hecho, en las últimas semanas hemos visto cómo acciones inmobiliarias cotizadas en nuestro Mercado Continuo han representado grandes oportunidades de inversión. La más clara y, para muchos, incluso una apuesta de largo plazo, es la entrada en Colonial. Esta inmobiliaria ha librado la suspensión de pagos in extremis gracias a la mano salvadora del grupo Villar Mir, que ha elevado su participación del 20,2% al 29,9% tras invertir 300 millones. Esta mano tendida a Colonial por el empresario madrileño ha hecho que las acciones de Colonial encuentren suelo en 0,5 euros. Ahora, desde IG comentan que “en 2011 las acciones de Colonial cotizaban por encima de los 10 euros y ahora a años luz de este nivel. No creemos que vaya a subir hasta los 10 euros, pero sí tiene un importante margen de revalorización para este año”. Por fundamentales, Gisela Turazzini, co-fundadora de Blackbird, indica que “deberíamos ver unas cuentas consolidadas en Inmobiliaria Colonial muy estables, dado que no espero crecimiento importante, pero al menos entiendo que los ingresos pueden permanecer estables o incluso con incrementos cercanos al 1-2%.”

Otra inmobiliaria que ha roto recientemente importantes niveles de corto plazo es Realia. Tras traspasar al alza el euro por título, ahora tiene un potencial de revalorización del 100% hasta los 2 euros, con resistencias intermedias de menor importancia, como los 1,15 y 1,40 euros. Además, por fundamentales, desde Ahorro Corporación valoran muy positivamente a la compañía afirmando que “es la inmobiliaria mejor posicionada para superar la crisis, con un loan value del 61% a diciembre de 2012, y con unos gastos financieros que se cubren tan sólo con el Ebitda de alquileres”.

Si miramos al desempeño de la bolsa española el año pasado, observamos que una de las acciones más alcistas del ejercicio 2013 fue precisamente una inmobiliaria, Quabit. La compañía se llegó a revalorizar un 156%, sin embargo, actualmente da señales de agotamiento. Desde Selfbank indican que “el escenario de medio-largo plazo en el que se encuentra la cotización ha pasado a ser neutral-bajista. En plazos más cortos tiene un sesgo neutral desde que marcase máximos en 0,22 euros. Los mínimos marcados en 0,11 dan cierto soporte al precio. Los rebotes desde este nivel sólo supondrán sesgar el corto plazo al alza si se supera la resistencia de los 0,13”. Por fundamentales, la deuda continúa siendo su gran lacra, aunque recientemente ha conseguido un acuerdo de refinanciación con sus acreedores, lo que le permitirá cancelar 497 millones de euros de su deuda financiera, principalmente mediante venta de activos a las entidades acreedoras.

También la inmobiliaria y energética Montebalito se ha convertido en uno de los valores más alcistas de nuestro mercado en el último año, duplicando su precio en estos meses, lo que le ha embarcado en una ola alcista. Además, desde Selfbank “no aprecian síntomas de agotamiento en esta tendencia que sirvan de aviso sobre un posible cambio de la misma”.

Urbas también ha logrado duplicar su precio en un año, sin embargo, la resistencia de los 0,03 euros se ha convertido en su tendón de Aquiles. “El escenario de medio-largo plazo en el que se encuentra la cotización ha pasado a ser neutral-bajista y no pueden descartarse aún cesiones adicionales mientras no se supere la resistencia 0,03 euros”.

Grupo San José es el chicharro inmobiliario más insulso de la bolsa española. Apenas se ha movido en el último año, por lo que su tendencia bajista de largo plazo que arrancó con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 continúa sin remedio. No obstante, desde Selfbank valoran que “la estabilización de las caídas en el muy corto plazo suponen una señal positiva, siendo necesario para anularla que se pierdan, no sólo los últimos mínimos relativos en 1,15 euros, si no también el soporte de 1,07.” (Si desea consultar el artículo al completo, accede a nuestra versión pdf bajo suscripción AQUÍ)

deuda inmobiliarias