Es cierto que todos los expertos creen que estamos en un buen momento para invertir en sector inmobiliario, ¿ustedes los creen?¿Por qué es buen momento?
Es un buen momento pero en Schroders no hay que hacerlo de cualquier forma. Partimos de la base de que ahora el 54% de la población reside en las urbes y según datos de la ONU, en 2030 el 75% de la población va a vivir en las principales ciudades. En estas ciudades habrá ganadores y perdedoras pero aquellas que sean capaces de aprovechar es proceso de urbanización, en 2030 seremos 8.500 millones de habitantes, serán las que realmente tengan sentido a la hora de invertir. Nosotros vemos esta megatendencia y creemos que en los próximos diez años será vital a la hora de invertir en el sector inmobiliario.
Ustedes de hecho han acuñado el término “ciudades globales” ¿en qué consiste?
Una ciudad global es una ciudad de carácter internacional que es pionera tanto en el ámbito de negocio como el cultural. Para identificar estas ciudades ganadoras en las que los habitantes tienen un poder de fijación de precios bastante alto porque tienen talentos y bastantes ciudadanos capaces de pagar esas rentas. Tenemos un índice de referencia creado por nosotros denominado Global Cities que trata de buscar y encontrar esas ciudades ganadoras en el proceso de globalización. Es muy importantes saber cuáles se beneficiarán de este proceso.
¿Nos puede dar algún ejemplo de esta ciudad global?
Si miramos los primeros puestos del ranking de nuestro índice de referencia tenemos Los Ángeles y luego Boston, Chicago, Nueva York, Londres… Los Ángeles está en primer puesto porque en los últimos años ha tenido unos avances tecnológicos muy grandes, estos originan que hay demanda por edificios – no solo por oficinas sino residenciales y de industria – y consideramos que es una ciudad que tiene que formar parte de este índice.
Luego tenemos varios ejemplos como Filadelfia, que está en el número 25, y que sufrió una crisis manufacturera muy larga en los años 50 y ahora está sufriendo una reestructuración económica muy grande, también avances tecnológicos importantes, ha mejorado mucho las conexiones por la Costa Este y también tiene una Universidad muy puntera con lo que nuestros gestores están empezando valorar la entrada de esta ciudad en el fondo.
¿Cómo podemos aprovecharnos de las oportunidades que surjan en el Real Estate?
Hay muchos métodos. Uno sería el inmobiliario directo. Pero nosotros pensamos que sería más adecuado hacerlo a través de un fondo de inversión. Tenemos el Schroder ISF Global Cities Real Estate con histórico desde 2005 y que intenta formar una cartera de compañías cotizadas. Con lo que en vez de invertir directamente en el mercado inmobiliario lo hace a través de acciones. Con lo que los inversores tienen acciones de esas compañías pero no la tienen de forma directa. Es una forma más diversificada y más líquida de estar en el sector inmobiliario.
¿En qué se diferencia este fondo de otros fondos inmobiliarios?
Lo que más destaca es que es los pocos fondos líquidos que invierte directamente en el proceso de urbanización. Además, es bastante diferenciador el proceso de inversión en el que primero localiza las ciudades ganadoras y a continuación busca los activos que forman parte de esas ciudades. Una vez que tiene la compañía seleccionada, también la visita, conoce sus equipos directivos… Y si la compañía está cara por mucho que le guste, no la mete en cartera.
¿En qué tipo de compañías/activos invierte este fondo?
En compañías cotizadas, que coticen en las principales bolsas a nivel mundial y no solo se centra en el lado residencial sino que además trata de buscar oficinas, centros de almacenamiento, centros de procesamiento de datos, industria… Por ejemplo ahora el equipo ve más oportunidades en centros de datos y centros de almacenamiento que en centros comerciales. Al final las tecnológicas y el mundo digital, donde el comercio cada vez más se hace a través de internet, necesitarán una parte importante de almacenamiento.
¿Hace algún tipo de diferenciación entre SOCIMI – REITS e Inmobiliarias puras?
Intenta buscar todo el espectro de compañías cotizadas inmobiliarias. Cubre todo el espectro de cotizadas en el ámbito inmobiliario.
Regionalmente ¿Cuáles son los países a los que está más expuesto el fondo?
El fondo busca principalmente ciudades. No se centra tanto en el lado de países sino que busca estas ciudades ganadoras. Pero si miramos la última composición de la cartera del fondo vemos que tiene una exposición algo más alta en EEUU aunque también ve oportunidades en mercados como el japonés, Hong Kong o Reino Unido.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en inmobiliario a través de un fondo de inversión?
La más importante es la liquidez. Al invertir en un fondo de inversión, el inversor puede entrar y salir del fondo en el momento en que crea conveniente. Sin embargo, cuando invertimos en inmobiliario es más difícil acceder a ese mercado y salir de los bienes inmuebles. Además, los costes son menores pues se reducen a la comisión de gestión, ya descontada del valor liquidativo y sin embargo, en el inmobiliario directo tanto transacciones como costes son más altos. Otro factor es que tenemos que poner una cantidad inicial más alta en el inmobiliario directo que en un fondo inversión y, por último, la diversificación que en un fondo es más extensa.
¿Por qué tiene sentido invertir con un enfoque global cuando se habla de sector inmobiliario?
A la hora de invertir con un enfoque global la diversificación es mayor y, por tanto, riesgos y volatilidad son menores. En el lado del sector inmobiliario es importante no solo centrarse en las oportunidades que nos rodean sino saber aprovecharlas a nivel global.
¿Qué objetivo tiene el fondo y cómo se ha comportado?
ES obtener ingresos y crecimiento de capital invirtiendo en compañías cotizadas inmobiliarias a nivel global. Busca una rentabilidad entre el 6-8% y este año ya lleva un 8%, lo que nos parece muy atractivo.
