En este primer artículo abordaremos las bajadas de precios en todas las provincias de España así como en las distintas capitales de las mismas. En un segundo artículo pasaremos a estudiar la bajada en todos los barrios de Madrid y Barcelona. Finalmente, en un tercero, abordaremos las bajadas en un muy buen número de ciudades de todas las provincias del país; se trata de un total de 376 lugares y regiones de España lo que hace de esta serie, la más extensa en cuanto al cálculo de precio de compraventa efectiva que se haya realizado hasta el momento en España.

Términos que usaremos:

1. Precio de oferta: se trata del precio al que el vendedor particular pretende vender su inmueble. Para ello usaremos los precios recogidos en el índice Fotocasa http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx El precio de oferta no es el precio al que finalmente se venden los pisos, o precio de compraventa efectiva;
2. Precio de pico: el precio medio de compraventa efectiva que alcanzaron los pisos en el pico de la burbuja para una determinada zona. Tomaremos los valores de referencia marcados por el índice fotocasa arriba mencionado;
3. Precio de compraventa efectiva: se trata del precio al que se cruzan las operaciones entre particulares en el mercado de segunda mano, y suelen ser inferior al precio de oferta;

4. Indice Tecnocasa: se trata de una serie de estudios que Tecnocasa realiza sobre las transacciones inmobiliarias en las que participa a través de sus delegaciones. Este índice se publica para una serie de provincias y ciudades y recoge precios de compraventa efectiva. Tecnocasa es una de las mayores redes inmobiliarias que existen en España y la que, en mi opinión, mejor recoge los precios de pisos en el mercado de segunda mano

Realidades de las que partimos:

1. Los precios de los pisos de compra-venta efectiva vivieron su apogeo entre el tercer trimestres de 2006 y el primero de 20071 ; a partir de entonces los precios comenzaron a bajar región tras región. De este hecho tenemos la certeza usando los estudios que Tecnocasa. Según este estudio, fue Barcelona la primera gran ciudad analizada en la que los precios comenzaron a bajar2. Hay que recordar que Tecnocasa es el único índice existente que se centra en los precios de pisos de compraventa efectiva: el resto de índices se centran en los precios de oferta o bien en los de tasación;

2. Los precios de oferta siguieron subiendo hasta mediados de 2007. Es decir, en los portales inmobiliarios tales que Fotocasa, los vendedores potenciales seguían subiendo sus expectativas de precios de compraventa efectiva hasta después de que los mismos comenzaran a bajar;

3. Precios de venta sólo entre particulares en el mercado de segunda mano. Sólo utilizaremos los precios de oferta, pico y compraventa efectiva entre particulares en el mercado de segunda mano puesto que sólo existen estadísticas sobre los tipos de precios para pisos de segunda mano, nunca de primera. Tanto el índice Fotocasa como el Tecnocasa de pisos de segunda mano entre particulares. De esta forma dejamos de lado los pisos de primera mano, así como los que venden los bancos3 .

Sistemática de cálculo:

Uso del índice fotocasa. Para cada una de las provincias, ciudades y barrios que analicemos partiremos del siguiente punto: diremos que a finales septiembre de 2006 (comienzo del período en el que los precios comenzaron a bajar) los vendedores eran capaces de vender sus pisos al mismo precio que se pedía; es decir, el precio de oferta, el precio de pico y el precio de compraventa efectiva eran el mismo. Aunque muy posiblemente en muchas zonas esto no fuera cierto, sino que el precio de compraventa efectiva fuera superior o inferior al de oferta, nos ayudará mucho a llegar a resultados. De la misma forma, como precio actual de oferta, tomaremos los consignados en el índice fotocasa para las mismas zonas a finales de agosto de 2013. Con el fin de poder usar datos que abarquen muy similares períodos de tiempo, eliminaremos de nuestra observación todas aquellas de zonas en las que no existan datos desde el cuarto trimestre de 2006 puesto que sabemos que, en el último trimestre de 2006 se dio el pico de precios. De esta suerte:

 a)  las provincias de Cuenca, Soria y Teruel así como las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla desaparecen totalmente de nuestros cálculos tanto a nivel de provincia, como de capital y poblaciones de segundo rango;

b) las capitales de provincia de Avila, Badajoz y Segovia no forman parte de las estadísticas al carecer de datos, no así a nivel de provincia

Uso de la herramienta de Idealista. Idealista ha creado una herramienta en la que recoge la rebaja media que los compradores están dispuestos a pagar, respecto al precio de oferta, en distintas provincias, ciudades, provincias y hasta en barrios de España. Respecto al precio de los pisos en cada zona recogido en fotocasa para finales de agosto de 2013, añadiremos un descuento adicional de la mitad de la rebaja exigida por el potencial comprador. Así, en una ciudad en la que el precio de oferta en septiembre de 2006 hubiese sido 2000 euros, el consignado en fotocasa a finales de agosto de 1250 euros, y en el que Idealista diga que los compradores exigen un descuento adicional del 20%, diremos que el precio de venta efectivo alcanzable en este momento es del 10% inferior al de oferta. En este caso en concreto sería:

i. 1250 – 10% de 1250= 1.125 euros;
ii. 2000-1125= 875 euros;
iii. 875/ 2000= 43,75%
iv. Esto quiere decir que en este caso el descuento nominal (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) sería del 43,75% respecto al precio de pico.

Recordemos que, a efectos de este artículo, el precio de oferta en el pico de la burbuja, equivale al precio de compraventa efectiva de pico como hemos explicado anteriormente.

En las provincias, ciudades o barrios en las que Idealista no tenga recogido ningún precio de descuento deseado por los compradores respecto al precio de oferta de agosto de 2013, tomaremos el valor medio de la media nacional que es 23,9% 4 , es de decir el 11,95%. Aunque este valor puede no ser correcto para muchos lugares, sí que lo es para otros y nos ayudará mucho a entender lo que sucede en el mercado.

De esta forma, los resultados de las bajadas para las provincias de España y las capitales son:



5.

s.d. : carece de datos estadísticos suficientes por lo que la desviación media respecto a la media de precios resulta muy alta y, por tanto, no refleja la realidad de la zona

PRECIOS EN LAS CAPITALES DE PROVINCIA



Anotaciones de relevancia:

• Las rebajas respecto al precio de oferta que hemos aplicado usando la herramienta de Idealista (el 11,95% en caso de carecer de un valor), son las mínimas del mercado; la rebaja media debe rondar el 5% más de las que nosotros hemos recogido, o lo que es lo mismo: las rebajas de las que hablamos en estamos hablando está por lo bajo de las que realmente se han producido. Así, para Zarazoga capital, la bajada nominal de los precios de compraventa efectiva de los pisos, debe estar por el 60,95%. Todo esto quiere decir que nuestros cálculos son muy benignos para con las verdaderas caídas de precios de los pisos que se ha producido tal y como queda reflejado en una comparativa con el índice Tecnocasa el cual recoge, exclusivamente, precio de compraventa efectiva en las ciudades más importantes de España 6 ;
• Para el conjunto de España, y usando la misma metodología, la rebaja debe ser ya del 47,07% en términos nominales y el 54,49% en reales. Como hemos dicho antes, la rebaja en la realidad del mercado, debe rondar más bien el 52,07% en términos nominales para el período desde finales de septiembre de 2006 hasta agosto de 2013

Conclusiones

• La bajada de los precios de los pisos es muy amplia incluso en zonas donde la oferta es muy limitada en relación con la población 7 ;
• Es interesante observar, que son las zonas menos pobladas aquellas en las que se constata una menor bajada de los precios. Es razonable pensar que sea en estas misma provincias en las que la rebaja en el precio de compraventa efectiva respecto al precio de oferta sea la mayor, de ahí la discrepancia;
• Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio. Estamos en medio de un superciclo de bajadas de precios de pisos 8 cuyo desarrollo continuará teniendo lugar durante los próximos años;
• Lo más inteligente en estos momentos es el alquiler9 , la renegociación del mismo de forma dinámica y la demora máxima de la adquisición de vivienda10 . A los pisos que se vendan hoy, seguirán muchos más a lo largo de los próximos años

En la tercera entrega de esta serie publicaremos la serie númerica de las 376 referencias.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com




1) Hay que recordar que los estudios de Tecnocasa se publican entre tres y cuatro meses tras la finalización del período estudiado para las ciudades más importantes de España; así en abril-mayo de 2007 para el segundo semestre de 2006 y así sucesivamente. La media de los precios para el período observado, es la mitad del período; así para el informe publicado en abril-mayo de 2007 y que estudia el precio medio de transacción del segundo semestre de 2006, la media de las constataciones de los precios se produce el 30 de septiembre o 1 de octubre de 2006. Ultimamente, Tecnocasa publica un índice para ciudades de segundo rango y algunas de primera, en fechas distintas que el primer estudio al que hemos hecho referencia

2) Así en la página 4 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf comparada con los resultados de la 3 de http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/1_2007/original/1_2007.pdf se observan ya las primeras bajadas en Barcelona (de 4487 a 4481), Jérez de la Frontera (de 1502 a 1473), Hospitallet de Llobregat (4186 a 3710). En una sola otra (Málaga) se da un estancamiento de los precios (en 2163) y en el resto la subida es mucho más comedida que en los años anteriores.

3)Con el fin de entender mejor cómo la diferencia de precio entre los pisos que ofertan los particulares y aquellos que venden los bancos, has de leer http://financialred.com/sareb-y-bancos-dificultan-la-venta-de-pisos-a-los-particulares/

4) http://www.idealista.com/news/archivo/2013/08/12/0651909-los-compradores-de-vivienda-presentan-rebajas-del-24-de-media-durante-el-verano-tabla

5)Las tasas de inflación hasta finales de agosto de 2013 son del 16,3% desde septiembre de 2006, el 15,9% desde octubre, el 15,6% desde noviembre y el 15,3% desde diciembre. Estos datos pueden ser consultados en la página del Instituto Nacional de Estadística

6)Así comaprando los resultados de la estadística de Tecnocasa del segundo semestre de 2006 http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/2_2006/original/2_2006.pdf con la del primer semestre de 2013, las bajadas nominales de los precios de los pisos para los distintos municipios son de : Barcelona 57,41% (de 4487 euros el metro cuadrado a 1911), Madrid 60,52% (de 4043 a 1596), Málaga 54,41% (de 2163 a 986), Sevilla 48,82% (de 2132 a 1091), Valencia 65,75% (de 2149 a 736) y Zaragoza de 65,12% (de 2999 a 1046)

7)
Así para Vizcaya, provincia en la que existe el menor número de pisos a la venta, vacíos o en construcción por habitante de toda España http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20111216/pisos-donde-no-hay-oferta-precios-bajan-mucho o en Guipúzcoa, la provincia con la mayor densidad de población, donde las bajadas deben rondar realmente el 45-55% http://www.diariovasco.com/20130908/economia/banca-esta-impidiendo-vender-201309080818.html#opina

8)http://www.elinversorinquieto.es/opinion-ver.php?id=948&idn=3

9)Cómo se negocia de forma muy efectiva una fuerte bajada del precio del alquiler lo puedes leer aquí http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20121119/tecnicas-dinamicas-negociacion-alquiler

10)
http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20121119/tecnicas-dinamicas-negociacion-alquiler

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