23/04/2012 - 06:30

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"Los precios de los pisos bajarán hasta 2014 y se estabilizarán entre 2015 y 2017"

Borja Mateo, Experto en Mercado Inmobiliario Residencial en España
 
“Los bancos, no sólo financian a un mayor diferencial los pisos de segunda mano, si no que, además, están comenzando a encarecer la financiación que conceden para sus propios pisos”, avisa Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario español y autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español”.

"Los precios de los pisos bajarán hasta 2014 y se estabilizarán entre 2015 y 2017"

Crowding Out es un fenómeno consistente en que, como aumentan los rendimientos de los bonos del Estado y, por tanto, tenemos que financiarnos a un tipo de interés más alto, consigue que el ahorro se dirija a financiar esta deuda, en vez de a financiar a empresas. Por ello, el inversor institucional, como percibe que un precio del bono alto es un riesgo, huye y el Estado se financia con los inversores nacionales, que creen que es más segura la deuda soberana que las empresas del país. La consecuencia es una mayor contracción económica porque las empresas no obtienen financiación, aumenta el desempleo y la mora de la banca. Por ende, “también se reducen las posibilidades de acceder a una vivienda”.

Además, “los bancos, no sólo financian a un mayor diferencial los pisos de segunda mano, si no que, además, están comenzando a encarecer la financiación que conceden para sus propios pisos”.

¿La reforma financiera española es un seguro para que los precios de las viviendas bajen y los bancos no nos cobren esta bajada en la financiación? Según Borja Mateo “no nos cobrarán las bajadas de precios de las viviendas por otro lado porque la bajada de los precios, no sólo es consecuencias de la reforma financiera. Las dinámicas que fundamentan la bajada de los precios son el aumento del paro, un parque de viviendas vacías de 2,6 millones y la bajada del precio de los alquileres”. Por tanto, “aunque los bancos aumenten el diferencial de la financiación, la bajada del precio del piso va a ser mucho mayor por la presión de los otros mercados”.

“Es un auténtico despropósito comprarse un piso porque nos den financiación. El mercado natural es el de segunda mano”, afirma el experto.

Con respecto a los pisos de protección oficial, Borja Mateo cree que “no hay que tocarlos, pues se ha visto que, por ejemplo en Madrid, aumentaron los precios de los pisos y, además, los precios de los pisos de segunda mano están mucho más bajos”.

Respecto a los ‘pisos de alquiler con derecho a compra’, comenta que “si el alquiler que ofrecen es igual al del mercado libre, sí es una oportunidad alquilarlo puesto que, además, nos ofrecen una opción de compra gratis para dentro de unos años. Sin embargo, en 2 ó 3 años puede no compensar ejercer ese derecho a compra, puesto que el precio de los pisos de segunda mano está corrigiendo”.

De hecho, Borja Mateo cree que “una bajada del precio de los pisos del 40% en 4 años es muy factible y, el rango de bajadas entre 2006 y al que el mercado marque suelo en este ciclo puede ser del 65-85% en términos reales, más en las zonas de segunda residencia que en las grandes ciudades”.

“Los precios de los pisos van a bajar hasta 2014”, afirma Mateo, “pero no habría que tocar los pisos entre 2015 y 2017 porque se estabilizarán los precios y habrá una desmeritación del valor por los efectos de la inflación”.

“El que tiene un alquiler tiene un tesoro”, según Borja Mateo pues, “hay que intentar renegociarlo adelantando 12-18 meses de alquiler. Sin embargo, “los propietarios se pueden embolsar ahora más dinero vendiendo el piso que alquilándolo, por tanto, hay que intentar vender los pisos cuanto antes”.

La asimetría de la información en el mercado inmobiliario, entre vendedores expertos, que saben que el precio va a seguir bajando y animan a comprar, y el comprador “está reduciéndose, por eso, las instituciones financieras tienen que quitarse los pisos rápidamente, porque ahora lo pueden vender a un precio mayor, pues luego la gente se va a ir al mercado de segunda mano y al de alquiler”.

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